「築40年を超えた家なんて、本当に売れるのだろうか」「解体してから売るべき？それともそのまま？」。古い家の売却を考えはじめると、こんな疑問が次々に浮かんできますよね。

安心してください。古い家でも売ることはできます。建物にほとんど価値がなくても、土地には価値がありますし、古い家を安く買ってリフォームしたいという人も増えています。大切なのは、家の状態や立地に合った売り方を選ぶことです。

この記事では、古い家が売れる理由と、5つの売り方とその選び方、価格の考え方、売る前に確認しておきたいこと、かかる費用と税金、使える特例、高く売るためのコツ、注意点までを詳しく解説します。

「古い家」とは？築何年から古いといわれる？

古い家に明確な定義はありません。ただ、売却の場面では、次のような目安で「古い家」として扱われることが多くなります。

目安	内容	売却への影響
築20〜25年以上（木造）	木造住宅の税法上の耐用年数は22年	建物の価値がほとんどないと評価されやすい
1981年（昭和56年）5月以前の建築	旧耐震基準で建てられた建物	耐震性への不安から、買主に敬遠されやすい
2000年（平成12年）5月以前の建築	木造住宅の耐震基準が強化される前の建物	耐震診断を求められることがある

ただし、これはあくまで目安です。築年数が古くても、定期的にメンテナンスされた家は、中古住宅として十分に評価されることがあります。

古い家でも売れる3つの理由

1. 土地には価値が残る

建物の価値は年月とともに下がっていきますが、土地の価値は築年数とは関係ありません。古い家を売るとき、実質的には「土地を売る」と考えればよいケースも多くあります。駅に近い、人気の住宅地にあるなど、立地がよければ、十分な価格で売れる可能性は高いでしょう。

2. 古い家を買ってリフォームしたい人が増えている

新築住宅の価格が上がるなか、中古住宅を安く買って自分好みにリノベーションしたいという人が増えています。古民家風の住まいや、昭和レトロな雰囲気を好む人も珍しくありません。古い家だからこそ選ばれることもあるのです。太い梁や縁側、広い庭など、今の新築住宅にはない魅力が評価されることもあります。

3. 不動産会社による買取という方法がある

個人の買主が見つかりにくい家でも、不動産会社に直接買い取ってもらうという手もあるのです。買取業者は、リフォームや建て替えをしてから再販するため、古さや傷みを前提に買い取ってくれます。

古い家を持ち続けるリスク

「まだ売らなくてもいいか」と古い家をそのままにしておくと、次のような負担やリスクが少しずつ大きくなっていくのです。

• 建物の劣化が進む：特に空き家は、換気されないことで雨漏りやカビ、シロアリが進みやすくなり、売却価格が下がっていきます。
• 維持費がかかり続ける：固定資産税、火災保険料、修繕費、草刈りなどの費用は、使っていなくても毎年かかります。
• 固定資産税が上がることがある：管理が不十分な空き家として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減がなくなります。
• 事故の責任を問われることがある：瓦の落下や塀の倒壊で他人にけがをさせれば、所有者が損害賠償を求められるおそれがあります。

売るかどうか迷っている段階でも、いま売ったらいくらになるのかを知っておくと、持ち続けるべきかどうかの判断がしやすくなります。

古い家を売る5つの方法

古い家の売り方は、大きく分けて5つ。それぞれの特徴を比べてみましょう。

売り方	向いている家	売主の費用負担	売れるまでの期間
中古住宅としてそのまま売る	手入れが行き届き、すぐ住める状態	少ない	3〜6か月程度
古家付き土地として売る	建物は古いが、土地の需要がある	少ない	3〜6か月程度
リフォームしてから売る	小規模な修繕で印象が大きく変わる	リフォーム費用	3〜6か月程度＋工事期間
解体して更地で売る	傷みが激しく、新築用地の需要が高い	解体費用・固定資産税の増加	3〜6か月程度＋解体期間
不動産会社に買い取ってもらう	早く売りたい、傷みが激しい、訳あり	ほぼなし（価格は低め）	2週間〜1か月程度

1. 中古住宅としてそのまま売る

建物の状態がよく、リフォームなしでも住める家なら、中古住宅として売り出すのが基本です。建物にも一定の価値が認められれば、土地だけの価格より高く売れる可能性があります。

中古住宅として売れるかを判断するポイント

• 雨漏り・シロアリ被害・建物の傾きがない
• 給排水管や給湯器などの設備が使える
• 過去に屋根や外壁の塗り替え、水回りのリフォームをしている（履歴がわかる書類があると心強い）
• 耐震診断や耐震改修をしている、または新耐震基準で建てられている

2. 古家付き土地として売る

建物の価値がほとんどない場合は、建物付きのまま「土地」として売り出すのも一つの手です。広告では「古家あり」「上物あり」と表示されます。解体費用を先に負担しなくて済み、売れるまで土地の固定資産税の軽減も続くのが利点です。リフォームしたい人と建て替えたい人の両方に検討してもらえるのも強みです。

3. リフォームしてから売る

リフォームすれば見た目はよくなりますが、かけた費用を売却価格に上乗せして回収できるとは限りません。買主の好みに合わないリフォームは、かえって敬遠されることもあります。リフォームするなら、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えなど、費用を抑えた範囲にとどめるのが無難です。

リフォームするなら、どこまでがよい？

• やってよい：ハウスクリーニング、破れた障子や網戸の張り替え、電球の交換、庭の手入れなど、数万円〜十数万円で見た目が整うもの
• 慎重に判断：壁紙の張り替え、給湯器の交換など。不動産会社に効果を聞いてから決めましょう
• 避けたほうがよい：キッチン・浴室の交換、間取りの変更など、数百万円かかる大規模なリフォーム。買主の好みと合わなければ、かえってマイナスになることもあります

4. 解体して更地で売る

倒壊のおそれがあるほど傷んでいる場合や、新築用地を探す人が多いエリアでは、解体して更地にしたほうが売りやすくなります。ただし、木造30坪の家でも解体費用は100万〜200万円程度かかることが多く、翌年度から土地の固定資産税が上がる可能性も否定できません。

5. 不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらえば、買主を探す必要がなく、早く確実に売れます。家具が残ったまま、傷んだままでも買い取ってもらえることが多く、手間をかけずに手放したい人にはぴったりでしょう。価格は仲介より低め（相場の6〜8割程度）になるのが一般的です。

どの売り方を選ぶべき？判断の目安

迷ったときは、次の表を参考にしてみてください。

あなたの状況	おすすめの売り方
建物の状態がよく、すぐ住める	中古住宅としてそのまま売る
建物は古いが、まだ使えそう。解体費用はかけたくない	古家付き土地として売る
建物の傷みが激しく、周辺は新築の建売住宅が多い	解体して更地で売る（または更地渡しの条件で売る）
早く現金化したい、遠方で管理できない	不動産会社に買い取ってもらう
再建築不可の土地	解体せず、古家付きか買取で売る
どれがよいか判断できない	複数の売り方で査定を受け、手取り額を比べる

迷ったら「更地渡し」の条件で売り出す方法も

古家付きのまま売り出し、買主が見つかってから売主が解体して引き渡す「更地渡し」という方法もあります。売れるまで固定資産税の軽減が続き、買主が決まってから解体するので解体費用が無駄になりにくいのがメリットです。

【具体例】築45年の家を売るなら、どの方法が得？

たとえば、首都圏の住宅地にある築45年・木造2階建て（延床30坪、土地40坪）の家を売るケースで、売り方ごとの手取り額を比べてみましょう。周辺の更地の相場は3,000万円、解体費用の見積もりは150万円とします。

項目	古家付き土地で売る	解体して更地で売る	不動産会社の買取
売却価格	2,850万円	3,000万円	2,300万円
解体費用	0円	－150万円	0円
仲介手数料（税込）	－約101万円	－約106万円	0円
売れるまでの固定資産税の増加分	0円	－約10万円	0円
手取り額の目安	約2,749万円	約2,734万円	2,300万円
売れるまでの期間	3〜6か月程度	4〜7か月程度	2週間〜1か月程度

※わかりやすくするための概算です。実際の金額は物件や時期によって異なります。

このケースでは、解体して更地にしても、手取り額は古家付きで売る場合とほとんど変わりません。解体の手間や、売れなかった場合に固定資産税が上がり続けるリスクを考えると、まずは古家付きで売り出すのが合理的です。一方、早く確実に現金化したいなら、手取り額は下がるものの買取も十分に検討の余地があります。

古い家の売却価格の考え方

建物の価値は築年数とともに下がる

一般的に、木造住宅の建物の価値は築20〜25年でほぼゼロに近づくといわれます。そのため、築30年、40年の木造住宅は、土地の価格をベースに価格が決まるのが一般的です。

古家付き土地の価格の目安

建て替えを前提とする買主にとっては、購入後に解体費用がかかります。そのため、古家付き土地の価格は「更地の価格から解体費用を差し引いた金額」が目安になります。

項目	金額の例
更地としての土地の相場	3,500万円
解体費用の見込み（木造35坪）	－170万円
古家付き土地としての価格の目安	3,330万円前後

※わかりやすくするための例です。建物にリフォームして使える価値があれば、これより高く売れることもあります。

相場の調べ方

• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：周辺で実際に取引された土地や中古住宅の価格を調べられます。
• 公示地価・基準地価：国や都道府県が公表している土地の価格の目安です。
• 不動産ポータルサイト：近くで売り出し中の物件の価格を確認できます。
• 不動産会社の査定：建物を残す場合、解体する場合、買取の場合と、売り方ごとの金額を出してもらいましょう。

古い家を売る前に確認しておきたいこと

再建築できる土地かどうか

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は「再建築不可」となり、建物を解体すると新しく家を建てられません。再建築不可の家は、絶対に先に解体しないでください。古家を残したままリフォーム前提で売るか、買取を検討するのが基本です。

前面道路の幅とセットバック

前面道路の幅が4m未満の場合、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退（セットバック）させる必要があります。その分、使える土地の面積が減るため、価格にも影響が出るのは避けられません。

隣地との境界

古い土地では、境界標がなかったり、塀の位置と境界がずれていたりすることがよくあります。売却の際に境界の確定を求められることもあるので、早めに確認しておきましょう。隣地の所有者の立ち会いが必要になるため、数か月かかることもあります。

登記の内容

増築した部分が登記されていない、名義が亡くなった親のまま、といったケースもあります。売る前に登記の内容を確認し、必要な手続きを済ませておきましょう。2024年4月からは相続登記が義務化されています。

建物の状態とインスペクション

建物状況調査（インスペクション）は、専門家が建物の劣化状況を調べるものです。調査結果を買主に示すことで不安を減らし、中古住宅として売りやすくなります。結果によっては、既存住宅売買瑕疵保険に加入できることもあり、買主にとって安心材料になるのです。

買主が住宅ローン控除を使えるか

買主が住宅ローン控除を受けられるかどうかも、売れ行きに影響します。1982年（昭和57年）1月1日以降に建てられた住宅は新耐震基準に適合しているものとみなされ、原則として控除の対象になるでしょう。それより前の建物は、耐震基準適合証明書などが必要です。古い家ほど、この点が買主の判断材料になります。

古い家を売却する流れ

1. 家と土地の状況を確認する：登記の内容、再建築の可否、境界、建物の状態を確認します。
2. 書類をそろえる：権利証、固定資産税の納税通知書、建築時の図面、購入時の契約書などを用意します。
3. 査定を依頼する：古家付き・更地・買取など、売り方ごとの査定額と解体費用の見積もりを比べます。
4. 売り方を決め、媒介契約を結ぶ：仲介で売る場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。
5. 販売活動・内覧対応：物件状況報告書（告知書）で、建物の不具合を正直に伝えます。
6. 売買契約を結ぶ：契約不適合責任の範囲や、更地渡しの場合は解体の期限・費用負担を契約書に明記します。
7. 決済・引き渡し：更地渡しの場合は、引き渡しまでに解体と建物滅失登記を済ませます。
8. 確定申告：利益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年に申告します。

相談前に用意しておくとスムーズなもの

• 固定資産税の納税通知書（土地と建物の面積や評価額がわかる）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 建築時の図面、確認済証、検査済証
• 屋根や外壁、水回りのリフォーム履歴がわかるもの
• 購入時の売買契約書（税金の計算に使う）

古い家の売却にかかる費用

費用	目安	補足
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）	800万円以下の物件は、上限30万円＋消費税の特例あり
印紙税	1万円（1,000万円超5,000万円以下）	2027年3月31日までの軽減措置
抵当権抹消費用	登録免許税（1件1,000円）＋司法書士報酬	住宅ローンが残っている場合
測量・境界確定の費用	数十万円程度	境界が確定していない場合
解体費用	木造30坪で100万〜200万円程度	更地で売る場合
家財の処分費用	数万円〜数十万円	量によって変わる
インスペクション費用	数万円程度	実施する場合

古い家を売るときの税金と特例

譲渡所得税の計算

家を売って利益が出た場合は、所得税と住民税の対象です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

古い家の場合、購入時の契約書が見つからないこともあります。取得費がわからないときは、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使えますが、税金が高くなりやすいので、まずは書類を探してみましょう。売るために解体した費用は、譲渡費用に含めることができます。

税率

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得（税率20.315％）、5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63％）です。古い家は所有期間が長いことがほとんどなので、多くは長期譲渡所得になります。

使える主な特例

特例	対象	主な内容
居住用財産の3,000万円特別控除	自分が住んでいた家	譲渡所得から最大3,000万円を控除。住まなくなってから3年目の年末までに売る
10年超所有の軽減税率の特例	所有期間10年超の自宅	3,000万円控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21％に下がる
相続空き家の3,000万円特別控除	相続した親の家	1981年5月31日以前の建物などの要件を満たせば、最大3,000万円を控除
相続税の取得費加算の特例	相続した家	相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる

家を取り壊して土地を売る場合の注意点

自宅を取り壊して土地を売る場合に居住用財産の3,000万円特別控除を使うには、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと、取り壊し後に土地を駐車場などに貸していないことなどの要件があります。解体のタイミングには注意しましょう。

古い家の売却で後悔しやすいケース

よくある後悔の例

解体したら、建て替えができない土地だった

「古い家は解体したほうが売れる」と考えて更地にしたところ、接道義務を満たしていない再建築不可の土地だったことがわかり、買主がまったく見つからなくなった。こうしたケースは実際に起きています。解体の前に、必ず役所や不動産会社で再建築できるかを確認してください。

リフォームしたのに、価格に反映されなかった

売るために300万円かけてキッチンと浴室をリフォームしたものの、査定額はほとんど変わらなかった、という声もよく聞きます。買主は自分の好みでリフォームしたいと考えていることが多く、売主のリフォームは評価されにくいのが実情です。

1社の査定だけで売り方を決めてしまった

最初に相談した会社に「解体したほうがいい」と言われてそのまま解体したものの、ほかの会社なら古家付きのまま、より高く売れていたかもしれない。古い家の売り方は会社によって提案が分かれやすいので、複数社の意見を聞くことが大切です。

建物の状態別に見る売り方の目安

建物の状態	考えられる売り方
定期的に手入れされ、すぐ住める	中古住宅として売る。インスペクションで状態を示すと効果的
住めるが、水回りや内装が古い	古家付き土地、またはリノベーション前提の中古住宅として売る
雨漏りやシロアリ被害がある	不具合を告知したうえで古家付き土地として売る、または買取
傾きがある、倒壊のおそれがある	解体して更地で売る（再建築可能な場合）、または買取
家財が大量に残っている	片付けてから売る、または残置物ごと買取

古い家を少しでも高く売るためのコツ

家財を片付け、明るく見せる

家具や荷物が多いと、部屋が狭く暗く見えてしまいます。片付けて照明を明るくし、カーテンを開けておくだけで、内覧の印象はぐっとよくなるでしょう。

外回りを整える

伸び放題の庭木や雑草は、建物の古さ以上にマイナスの印象を与えます。草刈りや剪定をしておくだけでも、土地の広さや形が伝わりやすくなるはずです。

修繕の履歴や図面を用意する

屋根の葺き替えや外壁塗装、水回りの交換などの履歴があれば、リフォームを考える買主にとって重要な判断材料になります。建築時の図面や確認済証も探しておきましょう。

不具合は正直に伝える

雨漏りやシロアリなど、知っている不具合は隠さずに伝えましょう。あとから発覚するとトラブルになり、損害賠償を求められるおそれもあります。正直に伝えたうえで価格に反映させるほうが、結果的に取引はスムーズに進むでしょう。

古い家の売却実績がある会社に依頼する

古い家の売却では、「古家付き土地で売るか」「解体するか」「買取にするか」の判断が手取り額を大きく左右します。古い家の扱いに慣れた会社なら、売り方ごとの手取り額を比べて提案してくれるので心強い存在です。

古い家を売るときの注意点

契約不適合責任の範囲を決めておく

古い家の売買では、建物の不具合について売主の責任（契約不適合責任）を免除する特約を結ぶのが一般的です。ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れません。また、地中の埋設物や境界など、土地についての責任をどう扱うかも契約書で決めておきましょう。

アスベストに注意する

古い家では、屋根材や外壁材などにアスベストが使われていることがあります。解体する場合は事前調査が義務づけられており、除去費用がかかることも覚えておきましょう。

越境がないか確認する

屋根や雨どい、庭木の枝、塀などが隣の敷地にはみ出していることがあります。売却前に確認し、越境がある場合は隣地の所有者との取り決めを書面にしておくと安心です。

解体は1月1日を意識する

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まります。年内に解体すると翌年度から土地の固定資産税が上がるため、売却のめどが立ってから解体するなど、タイミングを考えましょう。

古い家に住みながら売る場合のポイント

今住んでいる古い家を売って、住み替えを考えている方もいるでしょう。住みながら売る場合は、次の点に気をつけてください。

内覧の日は生活感を減らす

住みながらの売却では、内覧のたびに部屋を片付ける必要があります。不要な物は先に処分し、収納に余裕を持たせておくと、内覧前の準備がぐっと楽になるでしょう。

住み替えのスケジュールを先に決めておく

売却と新居の購入のどちらを先にするかで、資金計画が変わります。売却を先にすると仮住まいが必要になることがあり、購入を先にすると二重ローンや資金のつなぎが必要になる場合も。古い家は売れるまでの期間が読みにくいので、買取や買取保証も選択肢に入れて計画しましょう。

引き渡し後も住み続けたいならリースバックも

売却後も、賃料を払ってしばらく住み続けられる「リースバック」という方法もあります。急いで現金が必要だけれど、すぐには引っ越せない場合に検討してみてください。

古い家がなかなか売れないときの対処法

• 売り出し価格を見直す：問い合わせが少ない場合は、周辺の相場と比べて価格が高すぎないか確認します。
• 売り方を変える：中古住宅として売れなければ古家付き土地に、それでも売れなければ買取を検討します。
• 不動産会社を変える：古い家や地域の売却実績が豊富な会社に替えると、販売戦略が変わり反響が出ることがあります。
• インスペクションを実施する：建物の状態を数字で示すことで、買主の不安を解消できます。
• 隣地の所有者に相談する：隣の人にとっては、敷地を広げるチャンスになることがあります。

古い家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、古い家の売却・買取・解体工事を自社で手がけています。

• 売り方ごとの手取り額をご提示：中古住宅・古家付き土地・更地・更地渡し・買取のそれぞれで、手元に残る金額を比べてご提案します。
• 解体費用も正確にお見積もり：解体工事を自社で施工しているので、解体を前提にした場合の手取り額も正確に計算できます。
• 再建築不可・築古の家もご相談ください：扱いの難しい家も、解体すべきかどうかの判断から一緒に考えます。
• レクソルによる直接買取：傷みが激しい家や、家財が残ったままの家も、そのままの状態で買い取れる場合があります。

査定・ご相談は無料です。「こんなに古い家でも売れるのか」と不安な方も、まずはお気軽にお問い合わせください。

古い家の売却に関するよくある質問

築50年の家でも売れますか？

売れます。建物の価値はほとんどなくても、土地として評価されます。古家付き土地として売る、解体して更地で売る、買取にするなど、状況に合った方法を選びましょう。

古い家は、解体してから売ったほうが高く売れますか？

必ずしもそうとはいえません。更地のほうが売りやすいことはありますが、解体費用と固定資産税の増加分を差し引くと、手取り額は古家付きで売る場合とあまり変わらないこともあります。解体する前に、売り方ごとの手取り額を比べましょう。

古い家をリフォームしてから売ったほうがいいですか？

大規模なリフォームはおすすめしません。かけた費用を売却価格で回収できないことが多く、買主の好みに合わないリスクもあります。ハウスクリーニングなど、費用を抑えた範囲にとどめるのが無難です。

古い家を売ったら、税金はいくらかかりますか？

売却で利益が出た場合のみ、譲渡所得税がかかります。自宅なら居住用財産の3,000万円特別控除、相続した家なら相続空き家の3,000万円特別控除などの特例を使える可能性があり、要件を満たせば税金がかからないケースも少なくありません。

雨漏りがある古い家でも売れますか？

売れます。雨漏りがあることを買主に伝えたうえで、その分を価格に反映させるか、不動産会社の買取を利用するとよいでしょう。隠して売ると、あとで修理費や損害賠償を求められるおそれがあるので注意しましょう。

古い家の家具や荷物は、すべて片付ける必要がありますか？

仲介で売る場合は、引き渡しまでに片付けるのが基本です。ただし、買取なら家具や家電が残ったままでも買い取ってもらえることが多いので、片付けの負担を減らしたい場合は買取も検討してみましょう。

住宅ローンが残っている古い家でも売れますか？

売れます。ただし、引き渡しまでにローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。売却価格でローンを返しきれない場合は、差額を自己資金で用意するか、金融機関と相談することになります。

まとめ｜古い家は「売り方」の選び方で手取り額が変わる

古い家でも、土地の価値やリフォーム需要、買取という方法があるので、売却は十分に可能です。

• 売り方は、中古住宅・古家付き土地・リフォーム・更地・買取の5つ
• 解体は先にせず、査定を受けてから判断する
• 再建築不可の土地は、解体すると建物を建てられなくなる
• 使える特例を確認し、税金を抑える
• 不具合は正直に伝え、契約不適合責任の範囲を契約書で決めておく

「古いから売れない」とあきらめる前に、まずは売り方ごとの手取り額を比べてみてください。思っていたより、選択肢は広いはずです。長く家族を支えてきた家だからこそ、納得できる形で次の持ち主へ引き継ぎましょう。