「親が住んでいた実家が、物であふれて足の踏み場もない」「ゴミ屋敷のままでも家は売れるの？片付けにいくらかかるんだろう」。身内の家がゴミ屋敷になってしまい、どこから手をつければいいのか分からず、途方に暮れている方もいるのではないでしょうか。誰にも相談できず、時間だけが過ぎてしまうケースも少なくありません。

先にお伝えしておくと、ゴミ屋敷の状態でも、家を売る方法はあります。片付けてから仲介で売る方法のほか、不動産会社による「買取」なら、ゴミや家財が残ったままの状態で買い取ってもらえる場合もあるのです。

この記事では、ゴミ屋敷が仲介で売れにくい理由、片付け費用の目安と業者選びの注意点、片付けてから売るか・そのまま買取に出すかの判断基準、相続した実家や賃貸物件がゴミ屋敷になった場合の対応までを、分かりやすく解説します。

ゴミ屋敷は売却できる？結論と3つの売り方

ゴミ屋敷になった家の売り方は、大きく分けて次の3つです。

売り方	内容	向いているケース
片付けてから仲介で売る	ゴミを撤去・清掃し、必要に応じて修繕してから、一般の買主を探す	建物の傷みが少なく、立地もよい。時間と費用をかけられる
片付けて解体し、土地として売る	ゴミを撤去したうえで建物を解体し、更地や古家付き土地として売る	建物が古く、住宅としての価値がほとんどない
そのまま買取業者に売る	ゴミや家財が残った状態で、不動産会社に直接買い取ってもらう	片付ける時間や費用がない。早く手放したい。近所に知られたくない

ゴミ屋敷のまま仲介で売りに出すことも、法律上は禁止されていません。ただ、現実には内見すらままならず、買主が見つかる可能性はかなり低いでしょう。仲介で売るなら片付けが前提、片付けが難しいなら買取、と考えるのが基本です。

ゴミ屋敷が仲介で売れにくい理由

ゴミ屋敷の状態では、なぜ仲介で売るのが難しいのでしょうか。主な理由は次の4つです。

内見ができず、建物の状態が分からない

家を買う人は、ほぼ必ず内見をしてから購入を決めます。部屋が物で埋まっていると、間取りや広さ、日当たりを確かめることができません。床や壁、水回りの状態も見えないため、「どれだけ修繕費がかかるか分からない家」として、購入を見送られてしまいます。

悪臭や害虫で、建物が傷んでいることが多い

生ごみや湿気がこもった状態が続くと、悪臭が壁や床にしみつき、ゴキブリやネズミなどの害虫・害獣が発生しやすくなります。床下や柱が湿気で腐ったり、シロアリの被害が広がったりしていることも少なくありません。片付けたあとに、想像以上の傷みが見つかるケースもあります。

近所の目や、周辺環境への影響がある

悪臭や害虫が近隣に広がっていると、近所の人から苦情が出ていることもあります。買主は、購入後に近所付き合いがうまくいくかも気にするものです。また、自治体によってはゴミ屋敷への対応を定めた条例を設けており、改善を求められているケースもあるでしょう。

売却後のトラブルにつながりやすい

仲介で売る場合、売主は、引き渡した家が契約の内容に合っていないときに責任を負う「契約不適合責任」を負うのが一般的です。ゴミ屋敷だった家は、雨漏りや腐食、害虫の被害など、目に見えない不具合が残っている可能性が高く、売却後に買主から修繕費などを請求されるリスクが大きくなります。

ゴミ屋敷を放置するとどうなる？

「売るのは大変そうだから、しばらくそのままにしておこう」。そう考えたくなる気持ちも分かりますが、ゴミ屋敷を放置すると、次のようなリスクが大きくなっていきます。

リスク	内容
建物の劣化が進む	湿気や害虫で床や柱が傷み、資産価値がどんどん下がる
火災のおそれ	積み上がった紙類や衣類に火が付くと燃え広がりやすい。放火の標的になることも
近隣トラブル・損害賠償	悪臭や害虫、ゴミの崩落で近隣に被害が出ると、損害賠償を求められるおそれがある
自治体からの指導・勧告	条例や空家対策特別措置法にもとづき、改善を求められることがある。命令に従わない場合、行政代執行で撤去され、費用を請求されることも
固定資産税の負担増	管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、住宅用地の特例が外れる

時間がたつほど片付けの費用は増え、建物の価値は下がっていきます。売却するにしても、持ち続けるにしても、早めに動き出すほど選択肢が多く残るでしょう。

ゴミ屋敷の片付け費用の目安

片付けてから売る場合、最初に気になるのが費用でしょう。ゴミ屋敷の片付け費用は、部屋の広さだけでなく、ゴミの量や種類、作業の難しさによって大きく変わります。

間取り別の費用の目安

一般的な目安は次のとおりです。あくまで参考の金額で、実際の費用は現地の見積もりで決まります。

間取り	費用の目安	作業人数・時間の目安
1R・1K	3万〜15万円程度	1〜3人、数時間〜1日
1DK・1LDK	7万〜30万円程度	2〜4人、1日程度
2DK・2LDK	15万〜50万円程度	3〜6人、1〜2日
3LDK以上・一戸建て	30万〜100万円以上	4人以上、2日以上

ゴミが天井近くまで積み上がっている、生ごみが多い、庭や物置にも物があふれているといった場合は、表の金額を大きく超えることもあります。一戸建ての実家まるごとだと、100万円を超えるケースも珍しくありません。

費用が高くなりやすいケース

次のような条件があると、費用は高くなりがちです。

• ゴミの量が多い：処分するゴミの量（トラックの台数）が、費用に直結します
• 生ごみや液体が多い：分別や消毒に手間がかかり、悪臭対策も必要になります
• 家電や大型家具が多い：エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機は家電リサイクル法の対象で、リサイクル料金が別にかかります
• エレベーターのない集合住宅の上階：運び出しに人手と時間がかかります
• 消臭や害虫の駆除、特殊清掃が必要：通常の清掃とは別の作業費が加わります
• トラックを家の前に停められない：道が狭いと、運び出しに時間がかかります

片付け費用を抑えるコツ

少しでも費用を抑えたい場合は、次のような工夫が考えられます。

• 自分たちでできる範囲は片付ける：可燃ごみや資源ごみなど、自治体の収集に出せるものは事前に減らしておく
• 売れるものは買い取ってもらう：家電や家具、ブランド品、貴金属などは、買取に対応する業者に依頼すると処分費が下がることがある
• 複数の業者から見積もりを取る：同じ家でも業者によって金額に差が出ます。2〜3社を比べると相場がつかめます
• 片付けと売却・解体をまとめて相談する：別々に依頼するより、段取りも費用もまとまりやすくなります

ただし、本人や家族だけで大量のゴミを片付けるのは、体力的にも精神的にも大きな負担です。ケガや害虫・カビによる健康被害のおそれもあるので、無理のない範囲にとどめましょう。

片付け業者を選ぶときの注意点

ゴミ屋敷の片付けを頼む業者選びは、売却を成功させるうえでも大切なポイントです。

一般廃棄物の許可の有無を確認する

家庭から出るゴミは、法律上「一般廃棄物」にあたります。これを回収して運ぶには、市区町村から「一般廃棄物収集運搬業」の許可を受けているか、許可を持つ業者と提携していることが条件です。

「不用品回収」をうたう業者のなかには、この許可を持たずに家庭のゴミを回収し、不法投棄をするケースもあります。依頼したゴミが不法投棄されると、依頼者がトラブルに巻き込まれるおそれもあるため、許可の有無や、提携先の処理業者を必ず確認しましょう。

見積もりは現地で、内訳まで確認する

電話やメールだけで「一律○万円」と提示する業者は要注意です。作業当日になって「思ったより量が多い」と高額な追加料金を請求されるトラブルも報告されています。見積もりは現地で行ってもらい、作業内容、処分費、追加料金が発生する条件まで、書面で確認しておくと安心です。

貴重品や重要書類の扱いを決めておく

ゴミ屋敷の中には、現金や通帳、印鑑、権利書、保険証券などの大切なものが紛れていることがよくあります。特に相続した実家の場合、遺産分割や売却の手続きに必要な書類が見つかることもあるでしょう。

作業の前に、「捨ててはいけないもの」のリストを業者に伝えておくと安心です。仕分けをしながら片付けてくれる業者や、遺品整理に慣れた業者を選ぶと、大切なものを誤って処分してしまうリスクを減らせます。

片付けてから売る？そのまま買取？判断のポイント

片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すか。どちらが得かは、物件の状態や立地、かけられる時間と費用によって変わります。主な違いを比べてみましょう。

比較項目	片付けて仲介で売る	そのまま買取に出す
売却価格	相場に近い価格を目指せる	相場より低くなりやすい
片付け・清掃の費用	売主が負担（数十万〜100万円以上のことも）	原則かからない（買取価格に反映される）
修繕・リフォームの費用	必要に応じて売主が負担	かからない
売れるまでの期間	片付け＋売却活動で半年以上かかることも	条件が合えば短期間で決まる
仲介手数料	かかる	かからない
契約不適合責任	一定期間負うのが一般的	免除されることが多い
近所に知られにくいか	広告を出すので知られやすい	知られにくい

片付けてから仲介で売るのが向いているケース

次のような場合は、片付けてから仲介で売るほうが、手取りは多くなる可能性があります。

• 駅に近いなど、立地がよく、家を探している人が多いエリアにある
• ゴミはあるものの、建物の傷みはそれほどひどくない
• 片付けや清掃の費用を用意できる
• 売却を急いでおらず、半年〜1年ほどかけられる

たとえば、仲介なら3,000万円で売れる見込みの家で、片付け費用が80万円、清掃や修繕に50万円かかるとします。買取価格が2,300万円なら、片付けて仲介で売るほうが、仲介手数料を差し引いても手取りが多くなる計算です。

そのまま買取に出すのが向いているケース

反対に、次のような場合は、そのまま買取に出すほうが合理的なこともあります。

• 片付けの費用を用意できない、または高額になりそう
• 遠方に住んでいて、片付けの立ち会いや業者の手配が難しい
• 建物の傷みがひどく、片付けても住宅として売るのが難しい
• 悪臭や害虫で近隣から苦情が出ていて、早く手放したい
• 家族の事情を近所に知られずに売りたい

買取価格は、片付けや解体にかかる費用を差し引いて決まるのが一般的です。そのため、仲介より低くなりますが、売主が手間とリスクを負わずに済むという大きなメリットがあります。迷ったら、片付けて仲介で売った場合と、そのまま買取に出した場合の手取り額を並べて比べることから始めましょう。

建物が古いなら「解体して土地として売る」も選択肢

建物が築40年を超えているなど、住宅としての価値がほとんどない場合は、片付けたあとに建物を解体して、土地として売る方法もあります。住宅を探している人だけでなく、家を新築したい人や建築会社も買主の候補になるため、売れやすくなることがあるのです。

ただし、解体すると住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が上がります。また、再建築不可の土地を解体してしまうと、新しい家を建てられなくなり、価値が大きく下がるので注意が必要です。解体するかどうかは、売却の査定を受けてから決めましょう。

ゴミ屋敷の買取価格はどう決まる？

そのまま買取に出す場合、「どのくらいの価格になるのか」は気になるところでしょう。買取価格は、おおまかに次のような考え方で決まります。

買取価格 ＝ 片付け・修繕後に売れる見込みの価格 －（片付け費用＋解体・修繕費用＋再販売の経費や利益）

つまり、買取業者が片付けや修繕を代わりに行い、そのあと再販売することを前提に、かかる費用やリスクを差し引いて価格を決めているわけです。そのため、次のような条件によって買取価格は大きく変わります。

• 立地：駅からの距離や周辺の住宅需要。土地として人気があるエリアほど高くなりやすい
• 土地の条件：面積、形、接道の状況。再建築不可の土地は大きく下がる
• 建物の状態：腐食や雨漏り、害虫の被害の程度。解体が前提なら建物の評価はほぼゼロになる
• ゴミの量と種類：片付け費用が高くなるほど、買取価格は下がる
• 特殊清掃の有無：孤独死などで特殊清掃が必要な場合は、その費用や告知の影響も考慮される

買取価格は会社によって差が出るため、複数の会社に査定を依頼して比べるのが基本です。査定のときは、価格だけでなく、片付けや解体の費用をどう見込んでいるのか、内訳を説明してもらうと、比較がしやすくなります。

家族が住んでいるゴミ屋敷を売りたい場合

親が今もゴミ屋敷になった家に住んでいて、施設への入居や同居をきっかけに売却を考えるケースもあるでしょう。この場合は、相続した家とは違う注意点を押さえておく必要があります。

名義人本人の同意が必要

家を売るには、名義人本人が売却に同意し、売買契約を結ぶ必要があります。子どもであっても、親の名義の家を勝手に売ることはできません。親が高齢で判断能力に不安がある場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が手続きを行うことになります。自宅を売る場合は、家庭裁判所の許可も必要です。

片付けは本人の気持ちに配慮して進める

住んでいる本人にとっては、家の中の物にそれぞれ思い入れがあることも少なくありません。家族が一方的に捨ててしまうと、関係がこじれたり、本人が強いストレスを感じたりすることもあるでしょう。何を残して何を手放すかを一緒に決める、作業を何回かに分けるなど、本人の気持ちに配慮しながら進めることが大切です。

一人暮らしの高齢の親の生活に不安がある場合は、地域包括支援センターなど、自治体の相談窓口に相談してみるのも一つの方法です。片付けだけでなく、介護や見守りの支援につながることもあります。

売却後も住み続けたいならリースバックも

「家は売りたいけれど、住み慣れた家から離れたくない」という場合は、家を売ったあとも家賃を払って住み続けられる「リースバック」という方法もあります。ただし、売却価格は相場より低くなりやすく、家賃の負担も続くため、契約内容をよく確認してから検討しましょう。

ゴミ屋敷になった家の売却までの流れ

片付けてから売る場合の一般的な流れは、次のとおりです。

1. 不動産会社に現状のまま査定を依頼し、片付けた場合・買取の場合の価格を聞く
2. 片付け業者から見積もりを取り、売り方を決める
3. 貴重品や重要書類を探し、残すものを決めておく
4. 片付け・清掃を行う（必要に応じて消臭・害虫駆除・特殊清掃）
5. 建物の状態を確認し、修繕やリフォームをするか決める
6. 媒介契約を結んで売却活動を始める
7. 売買契約・決済・引き渡し

片付けの当日までにやっておきたいこと

片付けをスムーズに進めるために、作業の前に次のことを済ませておきましょう。

• 通帳・印鑑・権利書・保険証券など、探してほしいものをリストにして業者に伝える
• 形見として残したいものがあれば、家族で事前に話し合っておく
• 電気や水道を止める時期を決める（作業中は使えるようにしておく）
• 近隣へ作業日を伝え、トラックの駐車について了承をもらう
• マンションの場合は、管理会社や管理組合にエレベーターの使用などを届け出る

不動産会社への相談は「片付ける前」がおすすめ

「散らかった家を見せるのが恥ずかしい」と、片付けが終わってから不動産会社に相談しようと考える方は多いものです。しかし、実は片付ける前に相談するほうが、結果的に損をしにくくなります。

先に査定を受けておけば、片付けにお金をかける価値があるのか、そのまま買取に出したほうがいいのかを判断できます。片付けに100万円かけたあとで「建物の傷みがひどいので、結局は解体が必要です」と言われては、二重に費用がかかってしまうでしょう。ゴミ屋敷の相談に慣れている不動産会社なら、物件を見られても驚くことはありません。安心して相談してください。

清掃やリフォームは必要？

片付けたあと、清掃やリフォームをするかどうかも悩みどころです。基本的には、ハウスクリーニングや消臭など、最低限の清掃にとどめるのがおすすめです。

大がかりなリフォームをしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。買主が自分好みにリフォームしたいと考えることも多く、売主がお金をかけた部分が評価されないこともあります。悪臭や汚れが強く残っている場合は、消臭や部分的な補修を検討し、どこまで手を入れるかは不動産会社と相談して決めましょう。

特に注意したいのが、においの問題です。ゴミを撤去しても、壁紙や床材、天井裏にしみついたにおいは簡単には取れません。内見に来た人は、まず玄関を開けた瞬間のにおいで印象を決めてしまうものです。においが残る場合は、専門業者によるオゾン脱臭や、壁紙・床材の張り替えを検討する価値があります。費用と効果のバランスは物件によって違うので、見積もりを取ったうえで、売却価格への影響と比べて判断してください。

相続した実家がゴミ屋敷だった場合の注意点

親が亡くなって相続した実家がゴミ屋敷になっていた、というケースは少なくありません。相続の場合は、売却の前に気をつけたいことがあります。

相続放棄を考えているなら、片付けや処分を急がない

親に借金があるなどの理由で相続放棄を考えている場合は、注意が必要です。家の中のものを処分したり売ったりすると、相続を認めたとみなされ、相続放棄ができなくなるおそれがあります。相続放棄は、原則として相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があるので、迷ったら早めに専門家に相談しましょう。

相続登記を済ませてから売却する

亡くなった人の名義のままでは、家を売ることはできません。売却の前に、相続人の名義に変える相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

相続人が複数いる場合は、誰が相続するか、片付け費用を誰がどう負担するかも話し合っておきましょう。費用の負担で揉めないよう、見積もりを共有してから決めるのがおすすめです。

空き家のまま放置しない

ゴミ屋敷のまま空き家にしておくと、悪臭や害虫、不法侵入、放火などのリスクが高まります。管理が行き届かない空き家は、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定されることがあり、勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地の特例が外れてしまいます。

すぐに売れない場合でも、定期的な換気や見回りなど、最低限の管理は続けましょう。管理が難しいなら、そのまま買取に出すことも検討してみてください。

人に貸していた物件がゴミ屋敷になった場合

賃貸に出していた家やアパートの部屋が、入居者によってゴミ屋敷にされてしまうこともあります。

入居者がいる場合は、勝手に片付けられない

入居者が住んでいる、または荷物が残っている状態で、大家が勝手に部屋に入ってゴミを処分することはできません。たとえ家賃を滞納していても、無断で処分すると、損害賠償を求められるおそれがあります。まずは入居者や連帯保証人と話し合い、改善や退去を求めましょう。話し合いで解決しない場合は、弁護士に相談して、法的な手続きを進めることになります。

孤独死があった場合の対応

一人暮らしの高齢者の孤独死をきっかけに、ゴミ屋敷が見つかるというのもよくある話です。この場合は、相続人や連帯保証人と連絡を取り、残された荷物の扱いを決める必要があります。相続人と連絡が取れない場合は、勝手に処分せず、弁護士や管理会社に相談してください。

また、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは、売却や次の賃貸の際に、そのことを買主や借主に伝える必要が生じることがあります。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活での不慮の死は原則として告知しなくてよいとされる一方、特殊清掃などが行われた場合は告知の対象になるとされています。判断に迷ったら、不動産会社に相談しましょう。

ゴミ屋敷の売却に関するよくある質問

ゴミ屋敷のままでも家は売れますか？

売れます。仲介で一般の買主を探すのは難しいですが、不動産会社の買取であれば、ゴミや家財が残ったままの状態で買い取ってもらえることがあります。ただし、買取価格は片付けの費用などを差し引いて決まるのが一般的です。

ゴミ屋敷だったことは、買主に伝える必要がありますか？

ゴミ屋敷だったこと自体よりも、それによって生じた建物の傷み、悪臭、害虫の被害などは、買主に伝えておくべきです。知っていながら伝えずに売ると、売却後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。分かっていることは正直に伝え、契約書にも記載しておきましょう。

片付け費用は、売却の経費になりますか？

売却のために必要だった片付けや解体の費用は、譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」として認められる場合があります。領収書や見積書は必ず保管しておき、確定申告の際に税務署や税理士に確認してください。

遠方に住んでいて、片付けに立ち会えません。どうすればいいですか？

鍵を預かって作業してくれる片付け業者や、売却とあわせて片付けまで手配してくれる不動産会社もあります。写真や動画で作業の様子を報告してもらえるかも確認しておくと安心です。片付けせずにそのまま買取に出せば、立ち会いの回数を最小限にできます。

近所に知られずにゴミ屋敷を売ることはできますか？

可能です。不動産会社の買取であれば、広告を出して買主を探す必要がないため、近所に知られにくく売却を進められます。片付けの作業も、目立たない時間帯や車両で行ってくれる業者を選ぶと安心です。

片付け業者と不動産会社、どちらに先に連絡すればいいですか？

売却を考えているなら、先に不動産会社に相談するのがおすすめです。片付けた場合と、そのまま買取に出した場合の価格を比べてから、片付けにお金をかけるかどうかを決められます。片付けと売却をまとめて相談できる会社なら、業者の手配も任せられるでしょう。

マンションの一室がゴミ屋敷になっています。売れますか？

売ることは可能です。マンションは一戸建てに比べて立地や広さの条件が比べやすく、片付けて清掃すれば仲介で売れることも多いでしょう。ただし、悪臭や害虫がほかの部屋に広がっている場合は、管理組合とのやり取りが必要になることもあります。管理費や修繕積立金の滞納がないかも確認しておきましょう。

ゴミ屋敷の家は、どこに相談すればいいですか？

売却を考えているなら、まずはゴミ屋敷や空き家の買取に対応している不動産会社に相談するのがおすすめです。片付けて売った場合と買取の場合の両方の価格を出してもらえるので、どちらが得か判断しやすくなります。片付け業者や解体業者の手配まで任せられる会社なら、手間も大きく減らせるでしょう。

ゴミ屋敷になった家の売却は、レクソルへご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取と解体工事を手がけています。

• ゴミや家財が残ったまま買取できます：片付けをせずに、そのままの状態でレクソルが直接買い取れる場合があります。
• 残置物撤去・遺品整理・特殊清掃の手配も可能：片付けてから売りたい方には、信頼できる業者の手配から売却までまとめてお任せいただけます。
• 解体工事を自社で施工：建物が古い場合は、解体して土地として売る場合の費用もあわせてご提示します。
• 仲介と買取の手取り額を比べてご提案：片付けて仲介で売る場合と、そのまま買い取る場合のどちらが有利か、数字でご説明します。

ご近所に知られずに進めたい方や、遠方にお住まいの方のご相談にも対応しています。査定・ご相談は無料です。

まとめ｜ゴミ屋敷の売却は「片付ける前の相談」がカギ

• ゴミ屋敷でも、家を売る方法はある。仲介なら片付けが前提、片付けが難しければ買取という選択肢がある
• ゴミ屋敷が仲介で売れにくいのは、内見ができない、建物が傷んでいる、近所への影響がある、売却後のトラブルにつながりやすいため
• 片付け費用は間取りやゴミの量で大きく変わる。一戸建てでは100万円を超えることもある
• 片付け業者は、一般廃棄物の許可の有無や見積もりの内訳を確認して選ぶ
• 片付けて仲介で売るか、そのまま買取か、解体して土地として売るかは、手取り額を比べて判断する
• 相続した実家の場合は、相続放棄の有無や相続登記、空き家の管理にも注意する

ゴミ屋敷になった家のことは、家族の事情も絡み、人に相談しにくいものです。けれども、ひとりで抱え込んでいるあいだにも、建物の傷みや近隣への影響は進んでいきます。片付けを始める前に、まずは「今の状態でいくらで売れるのか」を知るところから始めてみてください。選択肢が見えれば、気持ちもぐっと軽くなるはずです。