「親から相続した実家、誰も住んでいないけれど、なんとなくそのままにしている」「遠方なので、もう何年も様子を見に行けていない」。空き家を持っている方の中には、こうした状況に心当たりがある方も多いのではないでしょうか。

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家は約900万戸と過去最多になり、住宅の約7戸に1戸が空き家という状況です。空き家は、持っているだけで税金や管理の手間がかかるうえ、放置すると固定資産税の増額、倒壊や火災、近隣への損害賠償など、所有者にとって大きなリスクを抱えることになります。

この記事では、空き家を放置するデメリットとリスク、2023年の法改正で厳しくなった空き家対策のルール、空き家を持ち続ける場合に必要な管理、そして空き家の問題を解決する方法までを、分かりやすく見ていきましょう。

空き家を放置するデメリット

空き家を放置すると、所有者には次のようなデメリットが生じます。まずは全体像を確認しておきましょう。

デメリット	内容
維持管理のコスト・負担	固定資産税、火災保険料、水道光熱費の基本料金、草刈りや修繕の費用がかかり続ける
資産価値の低下	人が住まない家は傷みが早く、時間がたつほど売りにくく、安くなる
税金が上がるおそれ	管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、土地の固定資産税の特例が外れる
倒壊・破損の危険	地震や台風で屋根や外壁が壊れ、近隣や通行人に被害を与えるおそれがある
治安の悪化	不法侵入、不法投棄、放火などの標的になりやすい
近隣とのトラブル	雑草や害虫、悪臭などで苦情が寄せられ、損害賠償を求められることもある

ひとつずつ詳しく見ていきます。

維持管理のコスト・負担がかかる

空き家は、誰も住んでいなくても、お金がかかり続けます。主な費用の目安は次のとおりです。

費用	内容	年間の目安
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点の所有者に課税される	評価額によって数万〜数十万円
火災保険料	空き家は住宅用の保険に入れず、割高になることがある	数万円程度
水道光熱費の基本料金	通水や換気のために契約を残す場合	数万円程度
草刈り・庭木の手入れ	業者に頼むと1回ごとに費用がかかる	数万円〜
修繕費	雨漏りや外壁、屋根の補修	状況によって数十万円以上
交通費	遠方の空き家を見に行く費用	距離による

お金だけでなく、時間と手間もかかります。換気や通水、郵便物の確認、草刈りなどのために、定期的に空き家に通う必要があるからです。遠方に住んでいる場合や、仕事や子育てで忙しい場合は、こうした管理が大きな負担になるでしょう。

空き家の資産価値が低下する

家は、人が住まなくなると急速に傷んでいきます。窓を閉め切ったままだと湿気がこもり、カビが発生したり、木材が腐ったりします。水道を使わないと、排水管の中の水が乾いて下水の臭いが上がってきたり、配管が傷んだりすることもあるでしょう。

雨漏りやシロアリの被害に気づかないまま放置すると、建物の傷みは一気に進みます。そうなると、売ろうとしたときに建物の価値はほとんどつかず、解体費用を差し引いた価格でしか売れないこともあります。空き家は、放置した時間の分だけ価値が下がっていくと考えておきましょう。

特定空き家に指定される可能性

空き家の問題を受けて、国は2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」を施行しました。この法律では、周囲に悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」として、市区町村が所有者に指導や勧告、命令を行えるようになっています。

特定空家に指定されるのは、次のような状態の空き家です。

• そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
• その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に

特定空家として市区町村から「勧告」を受けると、土地にかかる固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されなくなります。

住宅が建っている土地は、この特例によって、固定資産税の課税標準が200㎡までの部分は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減される仕組みです。特例が外れると、単純計算では固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になります。実際には、負担調整の仕組みがあるため、固定資産税は4倍前後になることが多いものの、負担が大きく増えることに変わりはありません。

さらに、勧告に従わずに「命令」を受け、それにも従わない場合は、50万円以下の過料が科されることがあります。最終的には、市区町村が所有者に代わって建物を解体する「行政代執行」が行われ、その費用は所有者に請求されます。

特定空き家予備軍である「管理不全空家」も税金アップの対象に

2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法では、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。管理不全空家とは、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家のことです。窓ガラスが割れたまま、雑草が伸び放題、外壁の一部がはがれているといった状態が、目安として示されています。

管理不全空家として市区町村から勧告を受けた場合も、特定空家と同じように、住宅用地の特例が適用されなくなります。つまり、倒壊しそうなほど危険な状態になる前の段階から、税金が上がるおそれが出てきたということです。「まだ大丈夫」と思っていても、管理が行き届いていなければ、対象になる可能性があります。

区分	状態の目安	市区町村の対応	住宅用地の特例
管理不全空家	放置すれば特定空家になるおそれがある	指導 → 勧告	勧告を受けると外れる
特定空家	倒壊や衛生上の危険など、周囲に著しい悪影響がある	助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行	勧告を受けると外れる

地震・台風などによる空き家の倒壊

傷んだ空き家は、地震や台風、大雪などで倒壊したり、屋根瓦や外壁が飛ばされたりする危険と隣り合わせです。空き家の一部が隣の家に倒れかかったり、通行人にけがをさせたりした場合、所有者が責任を問われることになります。

民法では、建物などの「工作物」の設置や保存に問題があって他人に損害を与えた場合、まず占有者が責任を負い、占有者が損害を防ぐために必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負うと定められています。所有者の責任は、過失がなくても負う重いものです。誰も住んでいない空き家では、所有者が直接責任を問われることになるでしょう。

被害の大きさによっては、損害賠償が数千万円にのぼることもあり得ます。空き家に火災保険をかけている場合でも、補償の内容によっては、他人への賠償が対象にならないことがあるので、保険の内容も確認しておきましょう。

不法侵入・放火など治安悪化の懸念

人の出入りがない空き家は、不審者が入り込んだり、ゴミを不法投棄されたりしやすくなります。空き家が犯罪の拠点として使われるケースもあり、地域の治安を悪化させる原因にもなりかねません。

特に心配なのが放火です。枯れ草やゴミが放置された空き家は火がつきやすく、燃え広がれば近隣の家にも被害が及びます。空き家で火災が起きると、所有者の管理責任が問われることもあるでしょう。

空き家をめぐり近隣住民とトラブルに

庭木の枝が隣の敷地に伸びている、雑草が生い茂って害虫が発生している、ハクビシンなどの動物がすみついている。こうした状態が続くと、近隣の住民から苦情が寄せられるようになります。

近隣の人にとって、手入れされていない空き家は、毎日目にするストレスの原因です。所有者が遠方に住んでいて連絡がつかないと、市区町村に相談が寄せられ、指導や勧告につながることもあります。なお、2023年4月に施行された改正民法では、隣地の竹木の枝が越境している場合に、所有者に切除を求めても対応しないときなどは、隣地の所有者が自ら枝を切り取れるようになりました。放置を続けると、近隣との関係はさらに悪化しかねません。

空き家の火災保険・賠償保険を見直しておく

空き家のリスクに備えるうえで、見落とされがちなのが保険です。人が住んでいない空き家は、住宅用の火災保険の対象外とされ、店舗や事務所などと同じ「一般物件」として扱われることがあります。保険料が割高になったり、加入を断られたりすることもあるでしょう。

親が住んでいたころの火災保険をそのまま継続している場合は、空き家になったことを保険会社に伝えていないと、いざというときに保険金が支払われないおそれもあります。名義や用途が変わったら、保険会社や代理店に連絡して、補償の内容を見直してください。

また、建物の倒壊や屋根材の飛散で他人にけがをさせたり、隣の家を壊したりした場合に備えて、「施設賠償責任保険」などの賠償責任の補償があるかどうかも確認しておくと安心です。保険はあくまで万一への備えであり、日ごろの管理が何より大切なことは変わりません。

空き家の所有を続ける場合のリスク

空き家を放置するデメリットとは別に、空き家を持ち続けること自体にも、知っておきたいリスクがあります。

税金がかかり続ける

空き家を持っている限り、固定資産税と都市計画税は毎年かかり続けます。住宅用地の特例が使えているうちはまだしも、管理不全空家や特定空家として勧告を受ければ、土地の税額は大きく上がってしまうでしょう。

また、相続した空き家を売るときに使える「相続空き家の3,000万円特別控除」には、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るという期限があります。持ち続けているうちにこの期限を過ぎてしまうと、売却時の税金が大きく増えかねません。

管理責任の負担

空き家の所有者には、周囲に悪影響を及ぼさないよう、適切に管理する努力義務が課されています。空家対策特別措置法でも、所有者が空き家を適切に管理するよう努めることが定められています。

相続した空き家を兄弟で共有している場合は、管理の責任があいまいになりがちです。「誰かがやってくれるだろう」と思っているうちに、何年も手入れされないまま、という状況になりかねません。共有者のあいだで、管理の分担や費用の負担を決めておくことが大切です。

相続登記をしないまま放置するリスク

2024年4月から、相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日までです。

相続登記をしないまま放置すると、相続人が亡くなってさらに相続が起き、権利関係がどんどん複雑になっていきます。いざ売ろうとしたときに、会ったこともない親族全員の同意が必要になる、といった事態にもなりかねません。

地域環境への悪影響と損害賠償リスク

空き家が増えると、地域の景観が損なわれ、治安や防災の面でも不安が高まります。周辺の不動産の価値にも影響を与えかねません。そして、空き家が原因で近隣に被害が出た場合は、所有者が損害賠償の責任を負います。持ち続けるなら、こうしたリスクも引き受ける覚悟が必要です。

空き家を持ち続けるなら、最低限やっておきたい管理

すぐに売ったり活用したりできない場合でも、空き家の価値を保ち、リスクを減らすために、最低限の管理は続けましょう。

管理の内容	目安の頻度	ポイント
換気	月1回程度	すべての窓や押し入れを開けて、湿気を逃がす
通水	月1回程度	蛇口から水を流し、排水口の水がなくならないようにする
掃除	月1回程度	ほこりやカビの発生を防ぐ
郵便物の確認	月1回程度	郵便受けがあふれていると、空き家だと分かり防犯上危険
建物の点検	数か月に1回程度・台風や地震のあと	雨漏り、屋根や外壁の破損、窓ガラスの割れがないか確認する
草刈り・庭木の手入れ	季節に応じて	隣地への越境や害虫の発生を防ぐ

自分で通うのが難しい場合は、空き家の管理を代行するサービスを利用する方法もあります。月に1回程度の見回りや換気、通水などを、月額数千円から1万円程度で請け負うサービスが一般的です。管理の状況を写真で報告してもらえるサービスを選ぶと、遠方からでも状態を確認できるでしょう。

管理代行サービスを選ぶときは、作業の範囲（室内に入るか、外回りだけか）、報告の方法、台風や地震のあとに臨時で見回ってくれるか、鍵の管理方法などを確認しておきましょう。不動産会社が管理サービスを行っている場合は、将来売却するときにも状況をよく知ってもらえているので、相談がスムーズに進むこともあります。

ただし、管理を続けても、建物の老朽化を止めることはできません。管理は、あくまで売却や活用を決めるまでの「つなぎ」と考えておくのがよいでしょう。

空き家の問題を解決する方法

空き家の問題を根本的に解決するには、「住む」「貸す」「売る」「解体する」「活用する」のいずれかを選ぶことになります。それぞれの特徴を比べてみましょう。

方法	メリット	デメリット・注意点
住む	空き家ではなくなり、建物の傷みを防げる	今の住まいを離れる必要がある。リフォーム費用がかかることも
管理を続ける	思い出の家を残せる。将来の選択肢を残せる	費用と手間がかかり続ける。老朽化は止められない
貸す	家賃収入が得られ、人が住むことで傷みにくくなる	貸せる状態にするための修繕費がかかる。入居者がいると売りにくくなる
解体して更地にする	倒壊や放火のリスクがなくなる。土地として売りやすくなることも	解体費用がかかる。固定資産税が上がる
売る	税金や管理の負担がなくなる。現金化できる	思い出の家を手放すことになる。立地や状態によっては売りにくい
土地活用する	駐車場などで収入を得られる	初期費用がかかる。需要がなければ収益が出ない

空き家に住む

自分や家族が空き家に住めば、空き家の問題そのものがなくなります。人が住むことで、建物の傷みも防げるでしょう。ただし、今の住まいや仕事との兼ね合いで、現実的に住めるケースは限られます。長く空き家だった家は、住むためにリフォームが必要になることも多いので、費用もあわせて考えておきましょう。

空き家の管理を継続する

「いつか家族が使うかもしれない」「思い出の家を手放したくない」という場合は、管理を続けながら持ち続けるという選択肢もあります。ただし、先ほど触れたとおり、費用と手間はかかり続け、建物の老朽化も進みます。将来どうするのか、期限を決めて家族で話し合っておくことが大切です。

空き家を貸し出す

空き家を賃貸住宅として貸し出せば、家賃収入を得られます。人が住むことで建物の傷みも防げるのは大きな利点でしょう。

一方で、貸せる状態にするための修繕やリフォームに費用がかかり、入居者が見つからなければ収入はありません。入居者が住んでいるあいだは、自分で使ったり、空き家のまま売ったりすることも難しくなります。立地や賃貸の需要を、不動産会社に確認してから判断しましょう。自治体が運営する「空き家バンク」に登録して、借り手や買い手を探す方法もあります。

将来は売ったり、自分で使ったりする可能性があるなら、契約期間が終わると更新されずに終了する「定期借家契約」で貸す方法を検討するとよいでしょう。普通の賃貸借契約だと、入居者の権利が強く守られているため、貸主の都合で退去してもらうのは簡単ではありません。貸す前に、どのくらいの期間貸すのか、そのあとどうするのかを決めておくことが大切です。

空き家を解体して更地にする

老朽化が進んで住めない状態の空き家は、解体して更地にするのも一つの方法です。倒壊や放火のリスクがなくなり、土地として売り出せば、家を新築したい人の目にとまりやすくなります。自治体によっては、老朽化した空き家の解体に補助金を出しているところも少なくありません。

ただし、解体すると住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が上がります。また、再建築不可の土地では、解体すると新しい家を建てられなくなるため、価値が大きく下がってしまいます。解体するかどうかは、売却の査定を受けてから判断しましょう。

空き家を売却する

使う予定がない空き家は、売却するのが根本的な解決策です。売却すれば、税金や管理の負担、倒壊や近隣トラブルのリスクから解放されます。相続した空き家なら、一定の要件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除で税金を抑えられることもあるでしょう。この特例は、現時点では2027年12月31日までの売却が対象とされています。

空き家はなかなか売れない／安く買い叩かれるケースも

ただし、空き家は普通の家より売りにくいことも事実です。建物が古い、家財が残っている、立地がよくないといった理由で、仲介ではなかなか買主が見つからないこともあります。買主が見つからないまま値下げを繰り返し、最終的に安く売ってしまうケースも少なくありません。

空き家の売り方には、主に次のような方法があります。

• 古家付き土地として仲介で売る：建物を解体せずに、土地として売り出す
• 解体して更地として売る：解体費用はかかるが、土地を探している人に売りやすくなる
• 買取業者に売る：家財が残ったまま、建物が古いままでも、そのままの状態で買い取ってもらえることがある

どの方法が有利かは、立地や建物の状態、かけられる費用と時間によって変わります。それぞれの手取り額を比べて判断しましょう。

空き家を少しでも高く売るなら複数の会社を比べる

空き家を売るときは、1社だけの査定で決めず、複数の不動産会社に相談して比べることが大切です。会社によって、空き家の扱いに慣れているかどうか、買取にも対応しているかどうかが違い、提示される価格や売り方の提案も変わってきます。

査定のときは、仲介で売った場合の価格だけでなく、解体して売る場合や、買取の場合の価格もあわせて聞いておくと、判断がしやすくなるでしょう。

土地活用を検討する

立地によっては、空き家を解体して、駐車場やトランクルームなどとして活用する方法もあります。初期費用が比較的少ない活用方法なら、固定資産税の負担を収入で補えることもあるでしょう。ただし、需要がなければ収益は出ません。活用を考える場合は、売却した場合の手取り額と比べたうえで判断してください。

相続前なら「相続放棄」や「国庫帰属制度」という選択肢も

これから相続する予定の空き家で、どうしても引き取り手がない場合は、相続放棄という選択肢もあります。ただし、相続放棄をすると、預貯金などほかの財産もすべて相続できなくなる点に注意が必要です。原則として、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。

また、2023年4月から、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も始まりました。ただし、建物が建っている土地は対象外で、空き家を解体して更地にする必要があるほか、土地の条件や負担金の納付など、いくつもの要件があります。利用を考える場合は、法務局に相談してみてください。

空き家を放置しないために、今すぐできること

「何から手をつければいいか分からない」という方は、次のことから始めてみてください。

1. 空き家の現状を確認する：雨漏りや破損がないか、庭木が隣地に越境していないかを見ておく
2. 名義と権利関係を確認する：登記事項証明書で、名義が誰になっているかを確認する。亡くなった人の名義なら相続登記が必要
3. 固定資産税の通知書を確認する：税額と、住宅用地の特例が適用されているかを確かめる
4. 家族や共有者と話し合う：住む・貸す・売る・持ち続けるのどれにするか、費用を誰が負担するかを決める
5. 査定を受けて、売った場合の価格を知る：仲介・解体・買取のそれぞれの手取り額を比べる

特に、家族で話し合う前に「売ったらいくらになるか」を知っておくと、感情論だけでなく、具体的な数字をもとに話を進められます。査定を受けたからといって売らなければならないわけではないので、まずは情報を集めるところから始めてみましょう。

空き家の放置に関するよくある質問

空き家を放置すると、固定資産税はどのくらい上がりますか？

管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、土地の住宅用地の特例が外れます。単純計算では固定資産税が最大6倍になりますが、負担調整の仕組みがあるため、実際には4倍前後になることが多いでしょう。都市計画税も上がります。

空き家を放置していると、いきなり特定空家に指定されますか？

いきなり勧告や命令が出されることは通常ありません。市区町村は、まず所有者に連絡し、助言や指導を行います。その段階で改善すれば、勧告には進まないのが一般的です。市区町村から通知が届いたら、無視せずに早めに対応しましょう。

空き家が原因で隣の家に被害が出たら、どうなりますか？

空き家の設置や管理に問題があって他人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償の責任を負うことがあります。この責任は、所有者に過失がなくても負う重いものです。空き家の点検と修繕を定期的に行い、火災保険や賠償責任保険の内容も確認しておきましょう。

遠方に住んでいて、空き家の管理ができません。どうすればいいですか？

空き家の管理代行サービスを利用する方法があります。ただし、費用がかかり続けるうえ、建物の老朽化は止められません。使う予定がなければ、売却を検討するのが根本的な解決策です。遠方からでも、不動産会社とのやり取りや契約を郵送などで進められることがあります。

空き家バンクとは何ですか？

空き家バンクは、自治体などが運営する、空き家の売り手・貸し手と、買い手・借り手をつなぐ仕組みです。空き家の情報を登録しておくと、移住を考えている人などが物件を探せるようになります。登録は無料のことが多いですが、取引自体は当事者どうしや提携する不動産会社を通して行うのが一般的です。地方の空き家では有力な選択肢になる一方、首都圏では不動産会社に相談したほうが早く進むことも多いでしょう。

家財が残ったままの空き家でも売れますか？

売ることは可能です。片付けてから仲介で売る方法のほか、買取業者であれば、家財が残ったままの状態で買い取ってもらえることがあります。片付けの費用や手間を考えると、そのまま買取に出したほうが手取りが多くなるケースもあるでしょう。

空き家の売却・解体のご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、空き家の売却・買取と解体工事を手がけています。

• 空き家をそのまま買取：建物が古い、家財が残っているといった空き家も、条件が合えばレクソルが直接買い取ります。
• 解体工事を自社で施工：古家付きで売る、解体して売る、買取に出す場合の手取り額を、解体費用も含めて比べてご提示します。
• 残置物の撤去・遺品整理・特殊清掃の手配も可能：片付けから売却まで、まとめてお任せいただけます。
• 遠方にお住まいの方もご相談ください：現地に何度も足を運ばなくても進められる方法をご提案します。

「売るかどうかまだ決めていない」「家族で話し合う材料がほしい」という段階でも、お気軽にご相談ください。査定・ご相談は無料です。

まとめ｜空き家は放置するほど負担とリスクが大きくなる

• 空き家を放置すると、維持費の負担、資産価値の低下、倒壊や放火の危険、近隣トラブルなどのデメリットがある
• 2023年12月の法改正で「管理不全空家」が新設され、倒壊の危険がある前の段階でも、勧告を受けると固定資産税の特例が外れるようになった
• 空き家が原因で他人に損害を与えると、所有者が過失がなくても責任を負うことがある
• 2024年4月から相続登記が義務化された。相続した空き家は早めに名義を変える
• 持ち続けるなら、月1回程度の換気・通水・点検などの管理が欠かせない
• 使う予定がなければ、売却が根本的な解決策。解体や買取も含めて手取り額を比べて判断する

空き家は、思い出の詰まった大切な家であることが多く、手放す決断をするのは簡単ではありません。ただ、放置している時間が長くなるほど、建物の傷みも、税金や管理の負担も、近隣へのリスクも大きくなっていきます。まずは、今の空き家がいくらで売れるのか、解体した場合はどうなるのかを知ることから始めてみてください。数字が分かれば、家族で話し合うときの材料にもなります。

空き家の問題は、決断を先送りにしても、自然に解決することはありません。むしろ、相続が重なって関係者が増えるほど、話はまとまりにくくなります。家族がそろって話せるうちに、空き家の将来について一度向き合ってみてください。