「今住んでいるマンション、売ったらいくらになるんだろう」「マンションの査定って、どこを見られるの？」「AI査定と不動産会社の査定、どちらを使えばいいの？」。マンションの売却や住み替えを考えたとき、最初に知りたいのが、自分の部屋の価格ですよね。

マンションの査定は、一戸建てや土地に比べて、比べられる取引事例が多く、相場がつかみやすいのが特徴です。同じマンションのほかの部屋や、近くの似たマンションの取引価格をもとに、査定額を出すことができるからです。一方で、同じマンションの中でも、階数や向き、部屋の状態、そしてマンション全体の管理の状態によって、査定額には大きな差が出ます。

この記事では、マンション査定の方法と違い、査定でチェックされるポイント、査定額の決まり方、自分で相場を調べる方法、査定の流れと必要書類、依頼先の選び方、査定額を上げるためにできることまでを、分かりやすく解説します。

マンション査定とは？

マンション査定とは、不動産会社などが、マンションの部屋がおおむね3か月程度で売れると見込まれる価格を算出することです。売り出し価格を決めるための目安となる価格で、実際に売れる価格（成約価格）は、売り出したあとの反響や、買主との交渉によって決まります。

不動産会社の査定は、無料で受けられるのが一般的です。査定を受けたからといって、その会社に売却を依頼する義務はありません。売るかどうか決めていない段階でも、気軽に利用できます。

マンション査定と一戸建て・土地の査定の違い

比較項目	マンション	一戸建て・土地
主な査定方法	取引事例比較法が中心	土地は取引事例比較法、建物は原価法を組み合わせることが多い
比べられる事例	同じマンションや近隣のマンションの事例が多く、比較しやすい	土地の形や道路の条件が1件ずつ違い、比較が難しいことがある
部屋ごとの差	階数、向き、角部屋かどうか、眺望などで差が出る	土地の形、接道、日当たりなどで差が出る
建物全体の評価	管理の状態、修繕積立金、共用部分も評価の対象	建物の状態は所有者のメンテナンスしだい

マンションは、建物全体を区分所有者みんなで管理しているため、「部屋の中」だけでなく「マンション全体」が評価されるのが大きな特徴です。

マンション査定の方法と違い

マンションの価格を調べる方法には、主に次の4つがあります。

方法	内容	精度	向いている人
AI査定（自動査定）	マンション名や部屋の情報を入力すると、データをもとに自動で価格を算出する	目安程度	まずは匿名で、ざっくりした価格を知りたい
机上査定（簡易査定）	不動産会社が、物件の情報と周辺の取引事例から価格を出す	中程度	売却を検討し始めた段階で、おおよその価格を知りたい
訪問査定（詳細査定）	不動産会社の担当者が部屋を見て、状態を確認したうえで価格を出す	高い	実際に売却を考えている
一括査定サイト	複数の不動産会社に、まとめて査定を依頼できる	依頼する査定の種類による	複数社を手間なく比べたい

AI査定（自動査定）

AI査定は、過去の取引データや物件の情報をもとに、システムが自動で価格を計算する方法です。マンション名や階数、広さなどを入力するだけで、その場で価格の目安が分かり、個人情報の入力が不要なサービスも多くあります。

手軽な反面、部屋の状態やリフォームの有無、眺望、管理の状態といった個別の事情は反映されません。あくまで「このマンションのこのくらいの部屋なら、この程度」という目安として使いましょう。

机上査定（簡易査定）

机上査定は、不動産会社の担当者が、物件の情報と周辺の取引事例、市場の動向などをもとに価格を出す方法です。部屋を見ずに査定するため、早ければ当日から数日で結果が分かります。

担当者が実際の取引事例を選んで判断するため、AI査定より精度は高くなりますが、部屋の状態は反映されません。売却を考え始めた段階で、複数の会社の机上査定を比べてみるのがおすすめです。

訪問査定（詳細査定）

訪問査定は、担当者が実際に部屋を訪れ、室内の状態や日当たり、眺望、共用部分の様子などを確認したうえで価格を出す方法です。管理の状況や修繕の計画などの調査も行うため、もっとも精度の高い査定になります。

実際に売却を進める場合は、媒介契約を結ぶ前に、必ず訪問査定を受けましょう。所要時間は1〜2時間程度で、査定書は数日から1週間ほどで受け取るのが一般的です。

一括査定サイト

一括査定サイトは、一度の入力で、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。比較の手間が省ける一方、複数の会社から一斉に連絡が来ることもあります。連絡の方法や時間帯の希望を伝えられるサイトを選ぶと安心でしょう。

AI査定と訪問査定の結果が違うときは

AI査定で出た価格と、不動産会社の訪問査定の価格に差があることは、よくあります。AI査定は、マンションの平均的な部屋を想定して計算するため、リフォーム済みで状態がよい部屋は低めに、傷みが目立つ部屋は高めに出やすいのです。

差が大きい場合は、訪問査定の担当者に「AI査定ではこのくらいだったが、なぜ違うのか」と聞いてみましょう。部屋の状態や眺望、管理の状況など、AIでは分からない要素をどう評価したのかを説明してもらえれば、査定額への納得感も高まります。

どの方法から始めればいい？

おすすめは、まずAI査定や机上査定でおおよその価格をつかみ、売却を本格的に考えるなら2〜3社の訪問査定を受けるという流れです。最初から訪問査定を受けてもかまいませんが、相場の目安を知ってから訪問査定を受けると、提示された査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

マンション査定でチェックされるポイント

マンションの査定で評価されるのは、大きく分けて「立地」「マンション全体」「部屋」の3つの視点です。

立地・周辺環境

チェックポイント	評価のされ方
最寄り駅と駅からの距離	駅に近いほど評価が高い。徒歩10分以内かどうかが一つの目安とされることが多い
路線・都心へのアクセス	複数路線が使える、都心まで乗り換えなしで行けるなどはプラス
周辺の生活利便性	スーパー、病院、学校、公園などが近いとプラス
周辺の環境	騒音、嫌悪施設の有無、街の雰囲気
災害リスク	洪水や土砂災害などのハザードマップ上の位置
再開発・将来性	駅前の再開発や新駅の計画などはプラスになることがある

立地は、あとから変えることができない要素なので、マンションの価格を大きく左右します。同じ広さ・築年数のマンションでも、駅からの距離によって価格に大きな差が出るのはこのためです。

マンション全体（建物・管理）

チェックポイント	評価のされ方
築年数	新しいほど評価が高い。築年数とともに価格は下がる傾向
耐震基準	1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の建物かどうか
構造・規模	鉄筋コンクリート造など。総戸数が多いマンションは共用施設が充実していることが多い
管理の状態	管理会社や管理形態、共用部分の清掃や手入れの状況
修繕の履歴と計画	大規模修繕の実施状況、長期修繕計画があるか
修繕積立金・管理費	金額が適正か、積立金が不足していないか、滞納が多くないか
共用施設	オートロック、宅配ボックス、駐車場・駐輪場の空き状況など
ブランド・施工会社	大手デベロッパーのブランドマンションは人気が出やすいことがある

マンションは「管理を買え」といわれるほど、管理の状態が重視されます。共用部分がきれいに保たれているか、計画的に修繕が行われているか、修繕積立金が十分に積み立てられているかは、買主にとって大きな判断材料です。修繕積立金が不足していて、近い将来に一時金の徴収や大幅な値上げが予定されている場合は、査定額が下がることもあります。

管理の状態は、エントランスやゴミ置き場、掲示板、駐輪場の様子などからも読み取れます。共用部分がきれいに保たれ、掲示物が整理されているマンションは、管理組合が機能していると判断されやすいものです。自分のマンションの共用部分を、一度買主の目線で見直してみるとよいでしょう。気になる点があれば、管理組合や管理会社に相談してみるのも一つの方法です。

部屋（専有部分）

チェックポイント	評価のされ方
専有面積・間取り	そのエリアで需要の高い広さや間取りかどうか
階数	一般的に、上の階ほど評価が高い傾向
向き（方角）	南向きは日当たりがよく、評価が高いことが多い
角部屋かどうか	窓が多く、採光や通風がよいためプラスになりやすい
眺望・日当たり	前に高い建物がないか、景色がよいか
室内の状態	床や壁の傷み、水回りや設備の状態、リフォームの有無
専用部分	バルコニーの広さ、専用庭、ルーフバルコニーなど

同じマンションの同じ間取りでも、階数や向き、角部屋かどうかによって、査定額は変わります。たとえば、低層階で北向きの部屋と、高層階の南向き角部屋では、価格に差が出るのが普通です。

マンションの査定額はどうやって決まる？

マンションの査定では、主に「取引事例比較法」という方法が使われます。

取引事例比較法とは

取引事例比較法は、査定するマンションと条件の近い物件が、過去にいくらで売れたかを参考にして、価格を求める方法です。手順はおおむね次のとおりです。

1. 同じマンションや近隣のマンションで、最近成約した事例を集める
2. 事例の1㎡あたりの単価を出す
3. 駅からの距離、築年数、階数、向き、部屋の状態などの違いを考慮して、単価を補正する
4. 補正した単価に、査定するマンションの専有面積をかけて、査定額を出す

査定額の計算イメージ

たとえば、同じマンションの別の部屋（専有面積70㎡、5階、南向き）が、最近4,200万円（1㎡あたり60万円）で成約していたとします。査定する部屋が、同じ70㎡で10階の南向き角部屋なら、階数や角部屋であることを考慮して単価を上方に補正します。反対に、2階の北向きの部屋であれば、下方に補正することになるでしょう。

このように、マンションの査定は、近い条件の取引事例があるほど精度が上がります。同じマンションで最近の取引があれば、それが最も参考になる事例です。

査定額に差が出る理由

同じ部屋を査定しても、不動産会社によって査定額が違うことは珍しくありません。参考にする取引事例の選び方や、補正の考え方が会社ごとに違うからです。また、媒介契約を取るために、相場より高めの査定額を出す会社もあります。査定額を比べるときは、金額だけでなく「どの事例を、どう補正したのか」という根拠を確認しましょう。

マンションの価格と築年数の関係

マンションの価格は、一般的に築年数とともに下がっていきます。新築から数年で価格が下がり、その後は緩やかに下がっていくのが一般的な傾向です。ただし、首都圏の駅に近いマンションなどでは、需要の高さから、築年数がたっても価格が下がりにくかったり、購入時より高く売れたりするケースもあります。

「マンションは20年後も価値があるのか」と気になる方もいるでしょう。築年数がたっても価値を保ちやすいのは、立地がよく、管理が行き届いていて、修繕が計画的に行われているマンションです。反対に、管理が不十分で修繕積立金が不足しているマンションは、築年数以上に価値が下がりやすくなります。

買主がマンションを探すとき、「築20年以内」「築25年以内」といった条件で絞り込むことが多いため、こうした節目を超えると、問い合わせが減ることもあります。売却を考えているなら、節目の前に査定を受けて、売り時を考えておくとよいでしょう。

査定の前に、自分でマンションの相場を調べる方法

査定を受ける前に、自分でも相場を調べておくと、査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

調べ方	分かること
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	周辺の中古マンションの実際の取引価格、レインズの成約価格
レインズ・マーケット・インフォメーション	不動産会社を通じて成約した物件の価格
不動産ポータルサイト	同じマンションや近隣で、今売り出されている部屋の価格
AI査定	マンション名や部屋の条件から算出した価格の目安

ポータルサイトで分かるのは「売り出し価格」で、実際に売れた価格ではありません。値下げ交渉の結果、売り出し価格より安く成約することも多いため、成約価格のデータとあわせて見ることが大切です。

同じマンションで売り出し中の部屋があれば、その価格や、いつから売り出されているかもチェックしておきましょう。長く売れ残っている場合は、価格が相場より高い可能性があります。

マンション査定の流れ

訪問査定を受ける場合の、一般的な流れは次のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼する（電話、サイト、一括査定サイトなど）
2. 机上査定の結果を聞き、訪問査定の日程を決める
3. 訪問査定を受ける（室内と共用部分の確認、ヒアリング）
4. 不動産会社が管理の状況や法令上の制限などを調査する
5. 査定書を受け取り、査定額と根拠の説明を受ける
6. 複数社の査定を比べて、依頼する会社を決める

訪問査定の当日は、部屋の中だけでなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場、駐車場などの共用部分も確認されることがあります。担当者が自由に見て回れるよう、管理人や管理会社に事前に伝えておくとスムーズです。

査定前の掃除や当日の準備については、次の記事で詳しく解説しています。

訪問査定で担当者に聞いておきたいこと

訪問査定は、査定額を聞くだけでなく、不動産会社を見極める機会でもあります。次のようなことを質問してみてください。

• 査定額の根拠になった取引事例はどれか。同じマンションの事例はあるか
• この部屋の強みと弱みは何か。それぞれ査定額にどう反映したか
• 今、同じマンションや近隣で競合する売り出し物件はあるか
• どんな買主を想定し、どの媒体で広告を出すのか
• 売れるまでの期間の見込みと、売れなかった場合の次の手

答えが具体的で、弱みやリスクも正直に説明してくれる担当者であれば、安心して売却を任せやすいでしょう。

マンション査定に必要な書類

訪問査定の際に、手元にあると役立つ書類は次のとおりです。

書類	分かること
購入時の売買契約書・重要事項説明書	購入価格、物件の条件
パンフレット・間取り図	間取り、専有面積、仕様、共用施設
管理規約・使用細則	ペットの飼育、リフォームの制限などのルール
長期修繕計画・総会の議事録	今後の修繕予定、修繕積立金の値上げ予定
管理費・修繕積立金の明細	毎月の負担額
固定資産税の納税通知書	評価額、税額
リフォームの記録	リフォームの内容と時期
住宅ローンの返済予定表	ローンの残高

売却を進める段階になると、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」も必要になります。管理費や修繕積立金の滞納の有無、大規模修繕の予定などが記載された書類で、発行には費用がかかることが一般的です。通常は不動産会社が手配してくれます。

マンション査定はどこに頼む？依頼先の選び方

マンションの査定をどこに頼むかは、売却の結果を大きく左右します。次のポイントを意識して選びましょう。

そのマンションやエリアでの売却実績がある

同じマンションや、同じ駅のマンションを売った実績がある不動産会社は、そのエリアの相場や購入希望者の動きをよく知っています。過去の成約事例を具体的に示せる会社なら、査定額の根拠も確かでしょう。

大手と地域密着の会社の両方に依頼する

大手の不動産会社は、広告力や集客力が強みです。地域密着の会社は、地元の相場や購入希望者とのつながりに強みがあります。両方のタイプに査定を依頼して、提案を比べるのがおすすめです。

査定額の根拠と販売戦略を説明してくれる

査定額の高さだけで選ぶのは危険です。どの取引事例をもとにしたのか、部屋の強みと弱みをどう評価したのか、どのような買主を想定して、どう売り出すのかを具体的に説明してくれる会社を選びましょう。

仲介と買取の両方を比べられる

早く売りたい場合や、住みながら売るのが難しい場合は、不動産会社による買取という選択肢もあります。仲介で売る場合の査定額と、買取の価格を両方示してくれる会社なら、事情に合った売り方を選びやすくなるでしょう。

マンションのタイプ別・査定の注意点

築年数の古いマンション

築30年、40年を超えるマンションでも、立地がよく、管理が行き届いていれば、十分に買い手がつきます。ただし、1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションは、買主が住宅ローン控除を使いにくかったり、金融機関の融資が厳しくなったりすることがあり、査定額に影響することがあります。耐震診断の実施状況や、建て替えの検討状況なども確認しておきましょう。リフォームをして自分好みに住みたいという買主も多いため、室内が古くても、無理にリフォームせずに売り出す選択肢もあります。

タワーマンション・大規模マンション

タワーマンションや総戸数の多いマンションは、同じ建物内での取引事例が多く、査定額の精度が上がりやすいのが特徴です。一方で、同じ時期に複数の部屋が売りに出されていると、競合が増えて価格が比べられやすくなります。階数や眺望による価格差も大きいため、どの方角を向いているか、何階からの眺望なのかが、査定額を大きく左右するでしょう。

小規模マンション

総戸数が少ないマンションは、同じ建物内の取引事例が少なく、近隣のマンションの事例をもとに査定するのが一般的です。また、1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が大きくなりやすく、修繕積立金が不足していないかも確認されます。管理を自主管理で行っている場合は、管理の状況を説明できる資料をそろえておくとよいでしょう。

マンションの査定額を上げるためにできること

立地や築年数は変えられませんが、次のような工夫で、査定額や売却価格を適正に評価してもらいやすくなります。

• リフォームや設備交換の履歴をまとめる：水回りの交換や、内装のリフォームの時期と内容を伝える
• 部屋の長所を伝える：眺望、日当たり、風通し、静かさ、収納の多さなど、住んでいる人にしか分からない魅力を伝える
• 管理組合の資料をそろえる：修繕の計画や積立金の状況が分かれば、買主の安心材料になる
• 不具合は正直に伝える：最初に伝えておけば、査定額のぶれが小さくなり、売却後のトラブルも防げる
• 室内を片付けておく：査定額への影響は小さいが、部屋の状態を正確に見てもらえる

ただし、査定額を上げるためだけに、高額なリフォームをするのはおすすめできません。リフォーム費用ほど価格が上がらないことも多いため、まずは今の状態で査定を受け、不動産会社と相談してから判断しましょう。

マンション査定でよくある失敗

一番高い査定額の会社に、そのまま依頼してしまう

査定額が高い会社に頼みたくなるのは自然なことです。しかし、相場より高い査定額で売り出すと、問い合わせが入らず、何度も値下げをすることになりがちです。同じマンションの部屋がポータルサイトで比べられやすいマンションでは、相場から外れた価格はすぐに見抜かれます。査定額の根拠を確認し、納得できる会社を選びましょう。

管理の状況を確認せずに売り出してしまう

修繕積立金の値上げや、大規模修繕の一時金の徴収が予定されているのに、それを知らずに売り出すと、買主からの質問に答えられなかったり、契約の直前に値下げを求められたりすることがあります。管理組合の総会の資料などで、今後の予定を確認しておきましょう。

住み替え先を先に決めて、売り急いでしまう

新しい住まいの購入を先に決めてしまい、引き渡しの期限に間に合わせるために、今のマンションを安く売らざるを得なくなるケースもあります。住み替えでは、査定額と手取り額を確認したうえで、売却と購入のスケジュールを考えることが大切です。

査定額と実際に売れる価格の違い

査定額は、あくまで「3か月程度で売れると見込まれる価格」です。実際の売却では、売り出し価格を査定額より少し高めに設定し、値下げ交渉の余地を残すことも多くあります。反対に、早く売りたい場合は、査定額より少し低めに設定することもあるでしょう。

また、手元に残るお金は、売却価格から仲介手数料や印紙代、住宅ローンの残債、税金などを差し引いた金額です。査定を受けたら、手取り額もあわせて計算しておくと、住み替えなどの資金計画が立てやすくなります。

マンション査定に関するよくある質問

マンションを簡単に査定してもらう方法はありますか？

マンション名や部屋の条件を入力するだけで価格の目安が分かるAI査定や、不動産会社の机上査定を使えば、手軽に価格を知ることができます。ただし、部屋の状態は反映されないため、実際に売る場合は訪問査定を受けましょう。

住みながらでもマンションの査定は受けられますか？

受けられます。多くの方が、住みながら査定を受けています。生活感があっても問題ありませんが、担当者が部屋を見て回れる程度に片付けておくとスムーズです。

マンションの「5年ルール」とは何ですか？

一般に、マンションを売ったときの税金に関するルールを指すことが多い言葉です。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると、売却益にかかる税率が下がります。購入から5年前後で売る場合は、売る時期によって税金が大きく変わることがあるので注意しましょう。

賃貸中のマンションも査定してもらえますか？

査定してもらえます。入居者がいる場合は、投資用の物件として売るか、退去後に自宅用として売るかで価格が変わります。賃貸借契約の内容や家賃も査定の材料になるので、契約書を用意しておきましょう。

リフォーム済みの部屋は、高く査定されますか？

リフォームの内容や時期によっては、プラスに評価されます。特に、水回りの設備を新しくした、床や壁紙を張り替えたといったリフォームは、買主にとっても魅力になるでしょう。ただし、リフォームにかけた費用がそのまま査定額に上乗せされるわけではありません。リフォームの内容と時期を担当者に伝え、どう評価されたかを確認してください。

管理費や修繕積立金を滞納していると、査定に影響しますか？

売主個人の滞納分は、売却の際に精算する必要があります。決済のときに売却代金から支払うのが一般的なので、滞納がある場合は、査定のときに担当者に伝えておきましょう。また、マンション全体で滞納が多い場合は、管理の状態がよくないと判断され、査定額に影響することがあります。

査定を受けたら、売らないといけませんか？

売る必要はありません。査定は無料で、査定を受けても売却や媒介契約の義務は生じません。売るかどうか迷っている段階であることを、最初に伝えておくとよいでしょう。

マンションの査定は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、マンション・一戸建て・土地の売却・買取を手がけています。

• 根拠のある査定：同じマンションや近隣の取引事例をもとに、査定額の根拠を分かりやすくご説明します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売る場合の査定額と、レクソルが直接買い取る場合の価格をあわせてご提示できます。
• リースバックにも対応：売却後も同じ部屋に住み続けたい方のご相談にも応じています。
• 住み替えや相続のご相談も：売却のタイミングや手取り額まで含めて、一緒に考えます。

査定・ご相談は無料です。「いくらで売れるか知りたいだけ」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

まとめ｜マンション査定は「部屋」と「マンション全体」の両方で決まる

• マンション査定は、比べられる取引事例が多く、相場がつかみやすい。主に取引事例比較法で査定額が決まる
• 査定の方法には、AI査定、机上査定、訪問査定、一括査定サイトがある。目安をつかんでから訪問査定を受けるのがおすすめ
• 立地、マンション全体（築年数・管理・修繕積立金）、部屋（階数・向き・角部屋・室内の状態）の3つの視点で評価される
• 管理の状態は査定額に大きく影響する。管理組合の資料をそろえておく
• 依頼先は、エリアでの実績、査定額の根拠、販売戦略、仲介と買取の両方の提案で比べる
• 査定額だけでなく、手取り額まで計算して、売り方とタイミングを決める

マンションの価格は、同じ建物の中でも、部屋ごとの条件や管理の状態によって大きく変わります。まずはAI査定や机上査定で目安をつかみ、売却を考えるなら、複数の不動産会社の訪問査定で、自分の部屋ならではの価格を確かめてみてください。

住み替えや相続、老後の資金計画など、マンションを売る理由は人それぞれです。査定額を知ることは、売るかどうかを決めるためだけでなく、これからの暮らしを考えるための大切な材料にもなります。まずは気軽に、今の価値を知るところから始めてみましょう。