「マンションを売りたいけれど、何から始めればいいの？」「いくらで売れて、手元にいくら残るんだろう」。初めてのマンション売却は、わからないことだらけで不安になりますよね。

マンション売却は、相場を知る → 不動産会社を選ぶ → 売り出す → 契約・引き渡し → 確定申告という流れで進みます。期間はおおむね3〜6か月、費用は売却価格の4〜6％程度が目安です。流れと費用、そして高く売るためのポイントを押さえておけば、初めてでも落ち着いて進められます。

この記事では、マンション売却の流れ、期間、費用と税金、相場の調べ方、高く売るコツ、住宅ローンが残っている場合の売り方、住み替えのポイント、よくある失敗と注意点までを、ひとつずつ見ていきましょう。

売却を始める前に決めておきたい4つのこと

不動産会社に相談する前に、次の4つを自分の中で整理しておくと、その後の判断がぶれにくくなります。

1. なぜ売るのか

住み替え、転勤、相続、離婚、ローンの負担を減らしたいなど、売る理由によって優先すべきことは変わってきます。「少しでも高く」なのか「確実に早く」なのか、まずはここをはっきりさせましょう。

2. いつまでに売りたいか

引っ越しの時期や新居の購入時期が決まっているなら、そこから逆算して売り出しの時期を決めます。期限が近いなら、買取や買取保証も早めに検討しておくと安心です。

3. いくら以上で売りたいか

住宅ローンの完済に必要な金額や、住み替え先の頭金など、最低限必要な金額を把握しておきましょう。この金額を下回るなら売らない、という線を決めておくと、価格交渉で迷いにくくなります。

4. 売ったあとどこに住むか

新居を買うのか、賃貸に移るのか、実家に戻るのか。住まいの計画が決まっていないと、引き渡しの時期をめぐって買主との調整が難しくなることがあります。

マンション売却の全体の流れ

まずは、売却の全体像をつかんでおきましょう。

ステップ	やること	期間の目安
1. 準備	相場を調べる、ローン残高を確認する、書類をそろえる	1〜2週間
2. 査定	複数の不動産会社に査定を依頼する	1〜2週間
3. 媒介契約	売却を任せる不動産会社と契約する	数日
4. 売却活動	広告掲載、内覧対応、価格交渉	1〜3か月程度
5. 売買契約	買主と契約を結び、手付金を受け取る	1日
6. 決済・引き渡し	残代金を受け取り、鍵を渡す	契約から1〜2か月程度
7. 確定申告	売却した翌年に申告する	翌年2月16日〜3月15日

ステップ1：売却の準備をする

最初にやっておきたいのは、次の3つです。

• 相場を調べる：同じマンションや近くの似た物件が、いくらで売られているかを確認します。
• 住宅ローンの残高を確認する：売却代金でローンを完済できるかどうかが、売却計画の前提になります。
• 書類をそろえる：権利証、購入時の契約書、管理規約、固定資産税の納税通知書などを用意します。見当たらない書類は、早めに管理会社や金融機関に問い合わせましょう。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に、いくらで売れそうかを査定してもらいます。1社だけでは査定額が妥当か判断できないため、2〜3社以上に依頼するのが基本です。査定額だけでなく、その根拠や販売戦略、担当者の対応も比べましょう。

ステップ3：媒介契約を結ぶ

売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があります。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社の数	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼できる
自分で見つけた買主との直接取引	できない	できる	できる
販売状況の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
レインズへの登録	契約から5日以内	契約から7日以内	義務なし
向いている人	1社に任せて手厚く販売してほしい	1社に任せつつ、知人への売却の可能性も残したい	人気の物件で、複数社に競わせたい

レインズとは、不動産会社どうしが物件情報を共有するシステムです。専任・専属専任で依頼した場合は、2025年1月から取引状況（ステータス）の登録も義務になり、売主も自分の物件が適切に紹介されているかを確認できるようになりました。

ステップ4：売り出し価格を決め、売却活動をする

査定額や相場をもとに、不動産会社と相談して売り出し価格を決めます。価格交渉を見込んで、査定額より少し高めに設定するのが一般的です。売り出しが始まると、ポータルサイトへの掲載やチラシなどで買主を探し、購入希望者が現れたら内覧に対応します。

ステップ5：売買契約を結ぶ

購入希望者と価格や引き渡し日などの条件がまとまったら、いよいよ売買契約です。契約の前に、不動産会社から買主へ重要事項説明が行われます。契約時には、売買価格の5〜10％程度の手付金を受け取るのが一般的です。

ステップ6：決済・引き渡し

契約から1〜2か月後に、買主から残りの代金を受け取ります。同時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、所有権移転登記を行って鍵を渡します。決済は、買主が住宅ローンを借りる金融機関で、平日の日中に行うのが一般的です。

ステップ7：確定申告をする

売却で利益が出た場合や、特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします。利益が出なかった場合でも、損失の繰越控除などを使うなら申告が必要です。

売却の途中でよくある疑問

売却活動中に不動産会社を変えることはできる？

専任媒介や専属専任媒介の契約期間は最長3か月です。期間が終われば、更新せずに別の会社に依頼できます。一般媒介なら、途中で依頼先を増やすことも可能です。担当者の対応や反響に不満があるなら、契約期間の満了を機に見直しましょう。

価格交渉にはどこまで応じるべき？

購入希望者から値下げを求められることはよくあります。事前に「この金額までなら応じる」という下限を決めておくと、慌てずに判断できるでしょう。端数の値引きで早く決まるなら、売れ残るより得になることもあります。

マンション売却にかかる期間

マンションの売却は、査定から引き渡しまでおおむね3〜6か月が目安です。ただし、物件の条件や価格設定によっては、1年以上かかることもあります。

売却期間が長くなりやすいケース

• 相場より高い価格で売り出している
• 駅から遠い、築年数が古いなど、条件面で不利がある
• 同じマンション内で、ほかの部屋も売りに出ている
• 室内の状態が悪く、内覧の印象がよくない

早く売るためのポイント

適正な価格で売り出すことが、何より大切です。最初に高すぎる価格で出すと反響が少なく、値下げを繰り返すうちに「売れ残り」の印象がついてしまいます。売り出しから2〜4週間ほどで内覧の申し込みが少ないようなら、価格の見直しを検討しましょう。

マンション売却にかかる費用

マンションを売るときには、次のような費用がかかります。合計で売却価格の4〜6％程度が目安です。

費用	目安	支払う時期
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）	契約時に半金、決済時に残りを支払うことが多い
印紙税	1万円（1,000万円超5,000万円以下の場合、2027年3月31日までの軽減措置）	売買契約時
抵当権抹消の費用	登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬	決済時
住宅ローンの一括返済手数料	数千円〜数万円（金融機関による）	決済時
ハウスクリーニング	数万〜十数万円（任意）	売却活動前
引っ越し費用	数万〜数十万円	引き渡しまで
譲渡所得税	利益が出た場合のみ	翌年の確定申告時

仲介手数料の早見表

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
2,000万円	約73万円
3,000万円	約106万円
4,000万円	約139万円
5,000万円	約172万円

マンション売却にかかる税金と特例

譲渡所得税の計算方法

マンションを売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

取得費は、購入価格から建物部分の減価償却費を差し引いた金額に、購入時の諸費用を加えたものです。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売るためにかかった費用です。

税率は所有期間で変わる

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％
軽減税率の特例（自宅）	10年超	6,000万円以下の部分は14.21％

所有期間は「売った年の1月1日時点」で数えるため、購入から5年ちょうどで売っても短期扱いになることがあります。売る時期によって税率が大きく変わるので、注意しましょう。

自宅なら「3,000万円特別控除」が使える

自分が住んでいたマンションを売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。多くの場合、この特例で税金はかかりません。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

売却で損が出た場合の特例

購入価格より安く売って損失が出た場合も、自宅であれば、要件を満たすと損失をほかの所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せる特例があります。住み替えで新居を購入した場合などに使えることがあるので、確定申告の前に確認しておきましょう。

【具体例】3,500万円で売れたら、手元にいくら残る？

都内の築12年・3LDKのマンションを3,500万円で売却し、住宅ローンが1,800万円残っていたケースで計算してみましょう。

項目	金額の目安
売却価格	3,500万円
仲介手数料（税込）	－約122万円
印紙税	－1万円
抵当権抹消費用・一括返済手数料	－約5万円
ハウスクリーニング	－約8万円
住宅ローンの残債	－1,800万円
手元に残る金額	約1,564万円

※わかりやすくするための概算です。自宅として住んでいたマンションなら、3,000万円特別控除によって、多くの場合は譲渡所得税もかかりません。

このように、売却価格からはさまざまな費用が差し引かれます。住み替えの資金計画は、売却価格ではなく手取り額で立てるようにしましょう。

マンションの売却相場の調べ方

• 不動産ポータルサイト：同じマンションや近くの物件の売り出し価格を確認できます。
• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際に取引された価格を調べられます。
• レインズ・マーケット・インフォメーション：成約価格のデータを、地域や築年数ごとに確認できます。
• 不動産会社の査定：個別の条件を反映した、最も精度の高い方法です。

マンションの価格を左右する主な要素

• 立地：最寄り駅からの距離や路線の利便性は、価格に最も大きく影響します。駅から徒歩10分以内かどうかが、一つの目安になります。
• 階数と向き：同じマンションでも、高層階や南向きの部屋ほど高くなる傾向があります。
• 管理の状態：「マンションは管理を買え」といわれるほど、共用部分の清掃や修繕の状況は重視されます。修繕積立金が不足していると、買主は将来の負担増を心配します。
• 専有面積と間取り：そのエリアで需要の多い広さや間取りかどうかで、売れやすさが変わります。
• 周辺の供給状況：近くに新築マンションが多く建つと、比較されて価格が伸びにくくなることがあります。

築年数とマンション価格の関係

マンションの価格は、一般的に築年数が経つにつれて下がっていきます。新築から10年ほどで大きく下がり、築20〜25年を過ぎると下がり方がゆるやかになるのが一般的な傾向。ただし、立地のよいマンションや管理状態のよいマンションは、築年数が古くても価格を保ちやすいといえます。

マンションを高く売るための8つのコツ

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する

査定額は、会社によって大きく変わるもの。比べることで、適正な価格と信頼できる会社が見えてきます。

2. マンションの売却が得意な会社を選ぶ

同じエリア、できれば同じマンションでの売却実績がある会社は、買主の層や相場をよく知っているはず。

3. 適正な価格で売り出す

高すぎる価格は売れ残りの原因になります。相場と査定額をもとに、反響を見ながら調整できる価格で売り出しましょう。

4. 内覧の準備を徹底する

内覧は、買主が購入を決める最大のポイントです。玄関、水回り、リビングを中心に、明るく清潔な状態を整えましょう。

内覧前にやっておきたいこと

• 不要な物を片付け、収納にゆとりを持たせる
• キッチン、浴室、トイレ、洗面所を念入りに掃除する
• カーテンを開け、照明をすべてつけて明るく見せる
• 換気をして、生活臭やペットのにおいを消す
• 玄関の靴を片付け、第一印象をよくする

5. ハウスクリーニングを検討する

水回りの汚れが目立つ場合は、プロのハウスクリーニングを入れるのも効果的です。数万〜十数万円で、内覧の印象を大きく変えられます。

6. 大規模なリフォームはしない

数百万円かけてリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。買主が自分の好みでリフォームしたいと考えている場合も多く、リフォームは控えめにしておくのが無難です。

7. 売り出す時期を意識する

新生活に向けて住まいを探す人が増える1〜3月や、転勤の多い9〜10月ごろは、買主が動きやすい時期といわれます。ただし、時期を待ちすぎて価格が下がるおそれもあるため、準備が整ったら売り出すのが基本です。

8. マンションのアピールポイントを伝える

日当たり、眺望、管理の行き届いた共用部分、近くの公園やスーパーなど、住んでいる人だからこそわかる魅力を、不動産会社に伝えておきましょう。広告や内覧での説明に生かしてもらえます。

住みながら売るか、空室にしてから売るか

	住みながら売る	空室にしてから売る
メリット	家賃などの二重の住居費がかからない。家具があることで生活のイメージが伝わる	部屋が広く見え、内覧の日程も調整しやすい。ハウスクリーニングもしやすい
デメリット	内覧のたびに片付けが必要。生活感が出やすい	引っ越し先の家賃やローンと二重の負担になる
向いている人	売れるまで住み続けたい、資金に余裕がない	すでに新居が決まっている、早く売りたい

内覧当日の対応のコツ

内覧に来た人は、部屋の広さや日当たりだけでなく、売主の人柄も見ています。笑顔であいさつし、質問には正直に答えましょう。ただ、売主が付きっきりで説明しすぎると、相手がゆっくり見られません。説明は不動産会社の担当者に任せ、売主は聞かれたことに答える程度にとどめるのがおすすめです。

近くのスーパーや病院、子育て環境、騒音の有無など、住んでいる人ならではの情報は喜ばれます。よい点だけでなく、気になる点も正直に伝えると、かえって信頼につながるものです。

住宅ローンが残っているマンションを売るには

住宅ローンが残っていても、マンションを売ることは可能です。ただし、引き渡しまでにローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。

売却価格でローンを完済できる場合（アンダーローン）

売却代金でローンを完済できる場合は、通常どおり売却を進められます。決済の日に、買主から受け取った代金でローンを返済し、抵当権を抹消する流れです。

売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）

売却代金だけではローンを完済できない場合は、不足分を預貯金などで補う必要があります。自己資金で補えない場合は、住み替えローンを利用したり、金融機関の同意を得て任意売却を検討したりする流れになるでしょう。

住み替えでマンションを売る場合のポイント

今のマンションを売って新しい家に住み替える場合は、「売却」と「購入」のどちらを先にするかを決める必要があります。

	売り先行	買い先行
進め方	今のマンションを売ってから新居を買う	新居を買ってから今のマンションを売る
メリット	売却額が確定するので資金計画を立てやすい	新居をじっくり選べる。引っ越しが1回で済む
デメリット	新居が決まるまで仮住まいが必要になることがある	売れるまでローンが二重になるおそれがある
向いている人	ローン残高が多く、売却額を確定させたい	資金に余裕がある、新居の条件にこだわりたい

住み替えで役立つ選択肢

• 買取保証：仲介で一定期間売り出し、売れなければ不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取ってくれる制度です。
• 買取：不動産会社に直接買い取ってもらえば、売却時期と価格を早く確定できます。
• つなぎ融資：新居の購入代金を、今の住まいが売れるまで一時的に借りる方法です。
• リースバック：売却したあとも、賃料を払って住み続けられる方法です。新居の完成を待つ間の住まいとしても使えます。

マンションを売るタイミングの考え方

「いつ売るのが一番いいのか」は、多くの方が悩むところです。次のような節目を意識すると、判断がしやすくなります。

所有期間が5年・10年を超えるとき

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、税率は39.63％から20.315％へと下がるので、利益が出そうなら見逃せません。10年を超えると、自宅なら軽減税率の特例も使えます。利益が出そうな場合は、この節目を意識しましょう。

築年数の節目を迎える前

築10年、築20年、築25年といった節目を過ぎると、検索条件から外れて買主の目に触れにくくなることがあります。築年数で絞り込んで物件を探す買主は多いため、売るなら節目の前に動くほうが有利な場合もあるでしょう。

大規模修繕の前後

大規模修繕が終わったばかりのマンションは、外観がきれいで買主の印象がよくなります。一方、修繕の直前は、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が予定されていることもあります。管理組合の計画を確認して、売り出しの時期を考えましょう。

ライフスタイルが変わるとき

子どもの進学、転勤、親との同居、子どもの独立など、暮らしの変化は売却のよいきっかけです。相場の動きを読むことより、自分たちの暮らしに合わせて売る時期を決めるほうが、後悔の少ない判断につながります。

管理組合や管理会社に関わる手続き

マンションならではの手続きもあります。売却が決まったら、次の点を確認しておきましょう。

• 管理会社への連絡：売却することを伝え、管理費や修繕積立金の精算方法、引き渡し後の名義変更の手続きを確認します。
• 重要事項調査報告書の取得：管理費の金額や滞納の有無、修繕計画などが記載された書類で、不動産会社が管理会社から取り寄せるのが一般的です。
• 駐車場・駐輪場の解約：マンション内の駐車場を借りている場合は、解約の手続きが必要です。買主に引き継げないことも多い点に注意しましょう。
• 修繕積立金は返ってこない：これまで積み立ててきた修繕積立金は、売却しても返金されず、マンションに残ります。

マンションは「仲介」と「買取」どちらで売る？

	仲介	買取
売却価格	相場に近い価格をねらえる	相場の6〜8割程度が目安
期間	3〜6か月程度	2週間〜1か月程度
仲介手数料	必要	原則不要
内覧	必要	ほぼ不要
向いている人	できるだけ高く売りたい	早く確実に売りたい、近所に知られたくない

マンション売却でよくある失敗と注意点

高すぎる査定額の会社に任せてしまう

一番高い査定額を出した会社に任せたものの、まったく売れず、半年後に大幅な値下げをすることになった。こうした失敗はよくあります。査定額の根拠を確認し、現実的な価格を提案してくれる会社を選びましょう。

住宅ローンの残高を確認していなかった

売却価格が決まってから、ローンを完済できないことに気づくケースもあります。売り出す前に、必ず金融機関で残高を確認しておきましょう。

不具合を伝えずに売ってしまう

雨漏りや設備の故障を伝えずに売ると、引き渡し後に契約不適合責任を問われ、修理費や損害賠償を求められることがあります。知っている不具合は、物件状況報告書（告知書）に正直に記載しましょう。

管理費・修繕積立金の滞納を放置している

管理費や修繕積立金を滞納していると、売却時に精算が必要になり、買主の印象も悪くなります。売却前に解消しておきましょう。

売却の時期によって税率が変わることを知らなかった

所有期間が5年以下だと、税率は39.63％と高くなります。購入から5年前後で売る場合は、売った年の1月1日時点の所有期間を必ず確認しましょう。

値下げのタイミングを逃してしまう

「もう少し待てば売れるかも」と価格を据え置いているうちに、半年、1年と過ぎてしまうケースです。長く売れ残ると、買主から「何か問題があるのでは」と思われ、かえって大きな値下げが必要になります。反響の数を見ながら、早めに価格を見直す決断も大切です。

マンション売却を任せる不動産会社の選び方

同じエリア・同じマンションでの実績を確認する

同じマンションでの売却実績がある会社なら、過去の成約価格や、そのマンションを探している買主の情報を持っていることがあります。

査定額の根拠と販売戦略を比べる

査定額の高さではなく、どの取引事例をもとにしたのか、どんな買主に向けてどう広告するのかを、具体的に説明できるかで判断しましょう。

担当者との相性を確かめる

売却は数か月にわたるやりとりになります。連絡の早さ、説明のわかりやすさ、こちらの事情をくみ取ってくれるかなど、担当者との相性も重要です。

仲介以外の選択肢も提案できるか

住み替えの期限があるなら買取や買取保証、売却後も住み続けたいならリースバックなど、仲介以外の方法も提案できる会社だと、状況が変わったときにも柔軟に対応してもらえます。

マンション売却に必要な書類

書類	必要になる時期
登記済権利証・登記識別情報	決済時
本人確認書類・実印・印鑑証明書	売買契約時・決済時
固定資産税の納税通知書	査定時・決済時
購入時の売買契約書・重要事項説明書	査定時・確定申告時
管理規約・使用細則・長期修繕計画	売却活動時
管理費・修繕積立金の金額がわかる書類	売却活動時
間取り図・パンフレット	売却活動時
住宅ローンの残高証明書	査定時・決済時

マンション売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、マンションの売却・買取・リースバックを手がけています。

• 仲介と買取の両方の査定額をご提示：手取り額と売却までの期間を比べて、あなたに合った売り方をご提案します。
• 住み替えのご相談にも対応：売り先行・買い先行のスケジュールや資金計画を一緒に考えます。
• リースバックにも対応：売却後もしばらく住み続けたい場合は、リースバックという選択肢もご用意しています。
• 住宅ローンが残っていても大丈夫：ローン残高を踏まえて、無理のない売却プランをご提案します。

査定・ご相談は無料です。「まだ売るか決めていない」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

マンション売却に関するよくある質問

住みながらでもマンションは売れますか？

売れます。実際、住みながら売る方は珍しくありません。内覧の日程調整や片付けの負担はありますが、生活のイメージが伝わりやすいという利点もあります。

マンション売却で、手元にいくら残りますか？

売却価格から、仲介手数料などの諸費用と住宅ローンの残債を差し引いた金額が、手元に残るお金です。利益が出た場合は、翌年に譲渡所得税がかかることもあります。

築30年以上のマンションでも売れますか？

売れます。立地や管理の状態がよければ、築年数が古くても買主は見つかるでしょう。リノベーションを前提に購入する人も増えています。

売却を決めたら、まず何をすればいいですか？

まずは住宅ローンの残高を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。相場と手取り額がわかれば、売却のスケジュールが立てやすくなります。

賃貸に出しているマンションも売れますか？

はい、売れますよ。入居者がいる状態で投資家に売る「オーナーチェンジ」という方法があります。ただし、自分が住むための物件を探している人には売りにくくなるため、価格は空室で売る場合より低くなりがちです。

大規模修繕の前と後、どちらで売るべきですか？

一概にはいえませんが、修繕後は外観がきれいになり、買主の印象がよくなる傾向があります。修繕前に売る場合は、修繕の予定や一時金の有無を正直に伝えることが大切です。修繕の時期が近いなら、不動産会社に相談して売り出しの時期を決めましょう。

まとめ｜マンション売却は「準備」と「会社選び」で結果が変わる

• 流れは、準備→査定→媒介契約→売却活動→契約→引き渡し→確定申告
• 期間は3〜6か月、費用は売却価格の4〜6％程度が目安
• 自宅なら3,000万円特別控除で、税金がかからないことが多い
• 高く売るには、複数社の査定、適正な価格設定、内覧の準備が大切
• 住宅ローンの残高と、住み替えのスケジュールを最初に確認する

マンション売却の第一歩は、今の価値を知ることです。売るかどうかを決めるのは、そのあとで十分間に合います。まずは査定を受けて、手元にいくら残るのかを確かめてみてください。