「親から相続した古い家、解体してから売るべき？それともそのまま売るべき？」——古い一戸建てや実家の売却を考えたとき、多くの方が最初に迷うのがこの判断です。

先に結論をお伝えすると、建物がまだ使える状態で、固定資産税や解体費用の負担を抑えたいなら「古家付き土地」として売る、建物の傷みが激しく、更地を求める買主が多いエリアなら「解体して更地」で売るのが基本的な考え方です。ただし、どちらが得かは、建物の状態や立地、税金、解体費用と売却価格の差によって変わります。迷う場合は、解体せずに「更地渡し」の条件で売り出すという方法もあります。

この記事では、古家付き土地と更地それぞれのメリット・デメリット、判断のための7つのチェックポイント、売却の流れや注意点、税金の特例までを解説します。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、古い建物が建ったままの状態で売り出される土地のことです。不動産広告では「古家あり」「上物あり」などと表示されることもあります。

建物が建っているという点では中古の一戸建てと同じですが、売り方の考え方が異なります。中古一戸建ては「建物と土地の両方に価値がある」ものとして売るのに対し、古家付き土地は建物にはほとんど価値がないものとして、実質的に土地として売るのが一般的です。

	古家付き土地	中古一戸建て
売り出し方	「土地」として売る（建物は付いているだけ）	「建物＋土地」として売る
建物の評価	ほぼゼロ（解体費用分マイナスに見られることも）	築年数や状態に応じて評価される
主な買主	建て替えたい人、リフォームして住みたい人、事業者	そのまま住みたい人
建物の不具合への責任	契約で売主の責任を免除することが多い	契約内容に応じて売主が責任を負う

どのくらい古いと「古家」になる？

古家付き土地に明確な定義はありませんが、木造住宅の場合、税法上の耐用年数である22年を超えると、建物の価値はほとんどないものとして扱われることが多くなります。特に、1981年（昭和56年）5月以前の旧耐震基準で建てられた建物は、住宅ローンの審査や耐震性の面から買主に敬遠されやすく、古家付き土地として売り出されるケースが多くみられます。

ただし、築年数が古くても、手入れが行き届いていてリフォームすれば十分に住める建物もあります。その場合は、古家付き土地ではなく中古一戸建てとして売り出したほうが高く売れる可能性もあります。

古家付き土地を買うのはどんな人？

売り方を決める前に、古家付き土地を探している買主にはどんな人がいるのかを知っておくと、判断しやすくなります。

買主のタイプ	目的	古家への見方
建て替えたい個人	古家を解体して注文住宅を建てる	解体費用がかかる分、価格に厳しい
リノベーションしたい個人	古家を安く買って改装して住む	建物の状態が良ければプラスに評価
住宅会社・建売業者	解体して新築住宅を建てて販売する	土地の価値で判断し、建物は気にしない
不動産会社（買取再販）	買い取って改装・解体し、再販売する	現状のまま早く買い取れることが多い
投資家	改装して賃貸に出す	利回りが見込めれば評価する

このように、古家付き土地は「建物を活かしたい人」と「土地だけが欲しい人」の両方が買主になりえます。建物を残しておくことで、どちらのタイプにも検討してもらえるのが大きな特徴です。

古家付き土地として売るメリット

1. 解体費用を負担しなくていい

最大のメリットは、売主が解体費用を先に負担しなくてよいことです。木造30坪程度の住宅でも、付帯工事や残置物の処分を含めると100万円を超えることが多く、事前にまとまった資金を用意しなくて済むのは大きな利点です。

2. 売れるまで固定資産税の軽減が続く

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が軽減されています。建物を解体すると翌年度からこの特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。古家付きのまま売り出せば、売却まで軽減を受け続けられます。

3. 建物を活用したい買主にも売れる

最近は、古い家を安く買ってリノベーションしたいという人や、古民家風の住まいを好む人も増えています。建物を残しておけば、建て替えたい人だけでなく、リフォームして住みたい人にも検討してもらえるため、買主の層が広がります。

4. 買主が住宅ローンを利用しやすい場合がある

建物を建てる前提で土地だけを買う場合、住宅ローンの手続きが複雑になることがあります。古家付きのまま購入してリフォームして住む場合は、購入費用とリフォーム費用をまとめて借りられるローンを使えることもあり、買主にとって資金計画が立てやすい場合があります。

5. 再建築不可の土地でも売れる可能性がある

建築基準法上の道路に接していない「再建築不可」の土地は、建物を解体すると新しく建物を建てられません。建物を残しておけば、リフォームして使う前提で買ってもらえる可能性があります。再建築不可の土地は、原則として解体せずに売り出すべきです。

6. 解体後に見つかる問題のリスクを抑えられる

解体すると、地中から古い基礎や浄化槽、がれきなどの埋設物が見つかり、追加の撤去費用がかかることがあります。古家付きのまま売る場合は、買主が解体する前提で、こうしたリスクも含めて価格を決めることになります。

古家付き土地として売るデメリット

1. 解体費用分の値引きを求められやすい

建て替えを考えている買主は、購入後に自分で解体費用を負担する必要があります。そのため、「解体費用の分を値引きしてほしい」と交渉されることが一般的です。結果的に、更地で売る場合とあまり変わらない手取り額になることもあります。

2. 建物の見た目で印象が悪くなることがある

傷みの激しい建物や、草木が生い茂った状態の建物は、土地そのものの印象まで悪くしてしまいます。更地であれば土地の広さや形、日当たりがわかりやすいのに対し、古家があると土地の良さが伝わりにくい場合があります。

3. 建物の不具合をめぐるトラブルのリスクがある

雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など、古い建物には不具合がつきものです。売買契約で建物の不具合について売主の責任を免除する特約を結ぶことが多いものの、売主が知っていながら伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れないとされています。知っている不具合は、すべて正直に伝えることが大切です。

4. 売り出し中の管理の手間がかかる

空き家のまま売り出す場合、売れるまでの間、換気や清掃、庭木の手入れ、郵便物の確認などの管理が必要です。管理が行き届いていないと、内覧時の印象が悪くなるだけでなく、防犯や近隣への迷惑の面でも問題になります。

更地にして売るメリット・デメリット

比較のために、解体して更地で売る場合も整理しておきましょう。

メリット	デメリット
土地の広さ・形・日当たりがわかりやすく、買主が建築計画を立てやすい	解体費用を先に負担する必要がある
新築用地を探している人や住宅会社に売りやすい	翌年度から土地の固定資産税が上がることがある
建物の不具合をめぐるトラブルの心配がない	解体後に地中埋設物が見つかると追加費用がかかる
空き家の管理や防犯の手間がなくなる	再建築不可の土地では、解体すると建物を建てられなくなる
買主が解体費用を気にせず検討できる	リフォームして住みたい買主には選ばれなくなる

古家付きか更地か、判断する7つのチェックポイント

どちらで売るべきかは、次のポイントを順番に確認すると判断しやすくなります。

1. 建物はまだ使える状態か

雨漏りや傾き、シロアリ被害がなく、リフォームすれば住める状態なら、古家付きのまま（場合によっては中古一戸建てとして）売るのが有利です。逆に、倒壊のおそれがあるほど傷んでいる場合は、解体を検討しましょう。

2. 再建築できる土地か

再建築不可の土地や、建て替えに制限がある土地（市街化調整区域など）は、解体すると土地の価値が大きく下がるおそれがあります。必ず解体前に確認してください。

3. そのエリアの買主は何を求めているか

新築用地の需要が高い住宅地では、更地のほうが売れやすい傾向があります。一方、リノベーション需要がある都心部や、古い家を活かした住まいが好まれるエリアでは、古家付きでも売れやすくなります。地域の不動産会社に、どんな買主が多いかを聞いてみましょう。

4. 解体費用と売却価格の差はどれくらいか

「更地にした場合の売却価格」から「解体費用」を差し引いた金額と、「古家付きで売った場合の売却価格」を比べます。更地にしても価格がそれほど上がらないなら、解体費用をかける意味は薄くなります。

5. 売却までにどのくらい時間がかかりそうか

売却が長引きそうな場合、更地にすると固定資産税の負担が増えます。1月1日時点で建物があるかどうかで翌年度の土地の税額が変わるため、年をまたぐかどうかも考慮しましょう。

6. 空き家の管理ができるか

遠方に住んでいて空き家の管理が難しい場合や、倒壊・火災・不法侵入などのリスクが心配な場合は、早めに解体するか、そのままの状態で買い取ってもらうことも検討しましょう。

空き家のまま放置すると固定資産税が上がることも

2023年12月に空家対策特別措置法が改正され、管理が不十分で放置すれば危険な状態になるおそれがある空き家は「管理不全空家」として、市区町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、建物があっても住宅用地の特例が受けられなくなり、土地の固定資産税が上がります。「古家付きで売るから」と放置するのではなく、売れるまでの間もきちんと管理することが大切です。

7. 税金の特例を使えるか

自宅や相続した空き家を売る場合は、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例を使えることがあります。解体するかどうか、いつ解体するかによって要件が変わるため、後述の税金の章も確認してください。

迷ったら「更地渡し」の条件で売るのもひとつの方法

古家付きか更地かで迷う場合は、建物を残したまま売り出し、買主が見つかってから売主が解体して更地で引き渡す「更地渡し」という方法もあります。

メリット	注意点
売れるまで住宅用地の特例が続き、固定資産税を抑えられる	売買契約後に解体するため、引渡しまでの期間が長くなる
買主が決まってから解体するので、解体費用が無駄になりにくい	解体費用を売主が負担する（売却代金から精算することも可能）
リフォーム希望の買主が現れれば、そのまま売ることもできる	地中埋設物が見つかった場合の費用負担を契約で決めておく必要がある

更地渡しにする場合は、解体費用の見積もりを事前に取っておき、売り出し価格や手取り額を正確に把握しておくことが大切です。また、解体と滅失登記を引渡しまでに確実に終えられるよう、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

古家付き土地の売却価格の考え方

古家付き土地の価格は、基本的に「更地としての土地の価格」から「解体費用の目安」を差し引いた金額をベースに考えます。

考え方	例
更地としての土地の相場	3,000万円
解体費用の目安	150万円
古家付き土地としての価格の目安	2,850万円前後

※わかりやすくするための例です。実際の価格は、周辺の取引事例や建物の状態、需要によって変わります。

建物にリフォームして使える価値がある場合は、この目安より高く売れることもあります。反対に、建物の状態が悪く、残置物も多い場合は、片付けや解体の手間を見込んで、さらに低く評価されることもあります。

土地の相場を調べる方法

• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」：実際に取引された土地の価格（成約価格に近い情報）を地域ごとに調べられます。
• 公示地価・基準地価：国や都道府県が毎年公表している土地の価格の指標です。
• 不動産ポータルサイト：近くで売り出し中の土地の価格を確認できます（売り出し価格のため、実際の成約価格より高めのことが多い点に注意）。
• 不動産会社の査定：最も正確な方法です。古家付きで売る場合と更地で売る場合の両方の査定額を出してもらいましょう。

古家付き土地を売るときの注意点

建物の状態は正直に伝える

売却時には「物件状況報告書（告知書）」や「付帯設備表」で、建物の不具合や設備の状態を買主に伝えます。雨漏り、シロアリ、傾き、給排水の故障など、知っていることはすべて記載しましょう。後から発覚すると、損害賠償や契約解除を求められるおそれがあります。

契約不適合責任の扱いを決めておく

古家付き土地の売買では、建物の不具合について売主の責任（契約不適合責任）を免除する特約を結ぶのが一般的です。ただし、土地そのもの（地中埋設物や土壌汚染、境界など）についての責任は別に定めることが多いため、どこまでを免責とするのかを不動産会社と相談して、契約書に明記しておきましょう。

境界を確認しておく

古い土地では、隣地との境界があいまいなことがあります。境界標がない場合や、塀の位置と境界がずれている場合は、測量や境界確認が必要になることがあります。売却前に確認しておくと、売買がスムーズに進みます。

建物の登記を確認する

古い建物の中には、増築部分が登記されていない、そもそも建物全体が未登記、登記名義が亡くなった親のまま、といったケースもあります。売却の前に登記の状況を確認し、必要に応じて相続登記などの手続きを済ませておきましょう。

残置物はできるだけ片付けておく

家具や家電、日用品が残ったままだと、内覧時の印象が悪くなるだけでなく、買主が処分費用を見込んで値引きを求める原因になります。どこまで片付けるか、残置物をそのまま引き継いでもらうかは、売却の方法とあわせて不動産会社に相談しましょう。

建物を残して売るなら、やっておきたい準備

古家付きで売ると決めたら、次の準備をしておくと、買主に良い印象を持ってもらいやすくなります。

• 残置物の片付けと簡単な清掃：室内が片付いているだけで、建物の印象は大きく変わります。
• 庭木や雑草の手入れ：外から見た印象が良くなり、土地の広さや形もわかりやすくなります。
• 修繕履歴や図面の準備：屋根や外壁の塗り替え、水回りの交換などの履歴があれば、リフォームを考える買主の判断材料になります。
• 解体費用の見積もりを取っておく：建て替え希望の買主から値引きを求められたときに、根拠をもって話ができます。
• 建物状況調査（インスペクション）の検討：専門家が建物の劣化状況を調べるもので、結果を示すことで買主の不安を減らせます。リフォームして住みたい買主を狙う場合に有効です。

古家付き土地の売却でよくあるトラブル

引渡し後に地中埋設物が見つかった

買主が建物を解体したところ、地中から古い基礎やがれき、浄化槽などが見つかり、撤去費用の負担をめぐって争いになるケースがあります。地中埋設物について売主がどこまで責任を負うのかを、契約書で明確にしておきましょう。

雨漏りやシロアリ被害を伝えていなかった

免責特約があっても、売主が知っていた不具合を伝えていなかった場合は責任を問われることがあります。「古い家だから当然」と思わず、知っていることはすべて告知しましょう。

隣地への越境が見つかった

屋根や雨どい、塀、庭木の枝などが隣地にはみ出している（越境している）ことが、測量や解体の段階で発覚することがあります。売却前に現地を確認し、越境がある場合は隣地の所有者との取り決めを書面にしておくと安心です。

アスベストの除去費用がかさんだ

古い建物の屋根材や外壁材にアスベストが含まれていて、解体時に想定外の費用がかかることがあります。更地渡しで売主が解体する場合は、事前調査を早めに行い、費用を見込んでおきましょう。

古家付き土地を売るときに関係する税金の特例

自宅を売る場合：居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家とその土地を売った場合、一定の要件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつです。

家を取り壊して土地を売る場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと、取り壊し後にその土地を貸駐車場などに使っていないことなどの要件も加わります。

相続した空き家を売る場合：被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除

亡くなった親などが一人で住んでいた家を相続して売る場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」を使えることがあります。1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋であることなどの要件があり、建物を取り壊して土地を売るか、耐震改修をして家屋ごと売ることが条件です。2024年1月以降の売却からは、古家付きのまま売って、買主が翌年2月15日までに取り壊しや耐震改修をした場合も対象になりました。

解体費用は「譲渡費用」として差し引ける

土地を売るために建物を取り壊した場合、その解体費用は譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」に含めることができます。解体の契約書や領収書は、確定申告まで大切に保管しておきましょう。

税金の特例は要件が細かく、解体のタイミングによって使えなくなることもあります。解体する前に、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

相続した実家を古家付きで売る場合の進め方

古家付き土地の売却で特に多いのが、親から相続した実家を売るケースです。通常の売却に加えて、次の点に注意しましょう。

相続登記を済ませる

売却するには、建物と土地の名義を相続人に変更する相続登記が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。売却を考えている場合は、早めに手続きを進めましょう。

相続人全員で売り方を決める

相続人が複数いる場合、売るかどうか、古家付きで売るか更地にするか、売却代金をどう分けるかなど、全員の合意が必要です。誰か1人が反対していると売却できないため、早い段階で話し合いの場を持つことが大切です。

特例の期限から逆算してスケジュールを組む

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。解体や片付け、相続登記に思ったより時間がかかることもあるため、期限から逆算して早めに動き出しましょう。

古家付き土地を売却する流れ

1. 建物と土地の状況を確認する：建物の状態、登記、境界、再建築の可否、残置物の量などを確認します。
2. 査定を依頼する：古家付きで売る場合と更地で売る場合の両方の査定額と、解体費用の見積もりを比べます。
3. 売り方を決める：古家付き、更地、更地渡し、買取のいずれかを選びます。
4. 媒介契約を結び、売り出す：物件状況報告書や付帯設備表を作成し、販売活動を始めます。
5. 売買契約を結ぶ：契約不適合責任の範囲や、更地渡しの場合は解体の期限・費用負担を契約書に明記します。
6. 決済・引渡し：更地渡しの場合は、引渡しまでに解体と建物滅失登記を済ませます。

手間をかけずに手放したいなら「買取」という選択肢も

古家付き土地は、仲介で一般の買主を探す以外に、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

• 建物が古いまま、残置物があるままでも売れることがある
• 買主を探す必要がなく、数週間〜1か月程度で現金化できる
• 建物の不具合について、売主の責任を免除する条件で買い取ってもらえることが多い
• 近所に知られずに売りやすい

一方で、買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。仲介で売った場合の査定額と買取価格を比べて、期間や手間も含めて判断しましょう。

解体も売却も、まとめてレクソルにご相談ください

古家付きで売るか、更地にして売るかを正しく判断するには、「解体費用の正確な見積もり」と「それぞれの売り方での査定額」の両方が必要です。

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、解体工事と不動産の売却・買取を自社で手がけています。

• 解体費用と査定額をまとめてご提示：古家付き・更地・更地渡し・買取のそれぞれで、手取り額がいくらになるかを比較してご提案します。
• 解体工事を自社で施工：中間マージンのかからない見積もりで、更地渡しの場合も引渡しまでのスケジュールをまとめて管理できます。
• レクソルによる直接買取：建物が古いまま、残置物があるままでも、そのままの状態で買い取れる場合があります。
• 再建築不可など扱いの難しい土地もご相談ください：解体すべきかどうかの判断から一緒に考えます。

査定・解体のお見積もりは無料です。「解体するかどうか決めていない」段階でも、お気軽にご相談ください。

古家付き土地に関するよくある質問

古家付き土地でも、買主は住宅ローンを使えますか？

使える場合があります。古家をリフォームして住む場合は、購入費用とリフォーム費用をまとめて借りられるローンもあります。建て替える場合は、土地の購入と新築の資金をつなぐ「つなぎ融資」などを利用するのが一般的です。買主の資金計画にも関わるため、売り出しの段階で不動産会社とあわせて確認しておくとスムーズです。

古家付き土地と中古一戸建ては、どちらで売り出すべきですか？

建物がリフォームなしでも住める状態なら、中古一戸建てとして売り出したほうが高く売れる可能性があります。大規模なリフォームが必要な状態なら、古家付き土地として土地の価値で売り出すのが一般的です。迷う場合は、両方の売り出し方で査定してもらいましょう。

古家付き土地は売れにくいですか？

一概に売れにくいわけではありません。立地が良く土地の需要が高いエリアなら、古家付きでも買主は見つかります。ただし、建物の印象が悪いと敬遠されることもあるため、残置物の片付けや草木の手入れなど、最低限の準備はしておきましょう。

買主から解体費用分の値引きを求められたら、応じるべきですか？

古家付き土地の価格は、もともと解体費用を考慮して設定されていることが多いため、すぐに応じる必要はありません。解体費用の見積もりを手元に用意しておくと、根拠をもって交渉しやすくなります。

古家付きで売る場合、家の中の家具は片付けるべきですか？

基本的には片付けておくのが望ましいです。ただし、買取の場合や、買主が残置物ごと引き継ぐことに合意した場合は、そのままでも売却できることがあります。どこまで片付けるかは、売却の方法とあわせて不動産会社に相談しましょう。

更地にしたほうが高く売れますか？

更地のほうが売りやすく、価格も上がることはありますが、解体費用と固定資産税の増加分を差し引くと、手取り額は古家付きとあまり変わらないこともあります。「価格」ではなく「手取り額」で比べることが大切です。

まとめ

古家付き土地として売るか、更地にして売るかは、建物の状態、再建築の可否、エリアの需要、解体費用と売却価格の差、税金の特例などを総合して判断する必要があります。

• 建物がまだ使える、再建築不可、固定資産税を抑えたい → 古家付きで売る
• 建物の傷みが激しい、新築用地の需要が高い、管理が難しい → 更地で売る
• どちらか迷う → 古家付きで売り出し、更地渡しの条件にする
• 手間をかけずに早く手放したい → 買取を検討する

どの方法が一番得かは、解体費用の見積もりと、それぞれの売り方での査定額を並べて、手取り額で比べることで見えてきます。