「土地を売りたいけれど、最初にどこへ相談すればいいのか分からない」「不動産会社に行くと、すぐに売らされそうで不安」「相続した土地で、税金や登記のことも気になる」。土地の売却を考え始めたとき、多くの方が最初にぶつかるのが、相談先選びの悩みです。

土地売却の相談先は、ひとつではありません。売却そのものは不動産会社、価格の鑑定は不動産鑑定士、登記は司法書士、測量や境界は土地家屋調査士、税金は税理士、トラブルは弁護士というように、悩みの内容によって頼るべき専門家が変わります。

この記事では、土地売却の主な相談先とそれぞれの役割、ケース別のおすすめの相談先、相談する前に準備しておくこと、不動産会社の選び方、そして無料で相談できる窓口までを、分かりやすく解説します。

土地売却の相談先一覧

まずは、土地売却に関わる主な相談先と、それぞれに相談できる内容を一覧で確認しましょう。

相談先	主に相談できること	費用の目安
不動産会社	査定、売却の進め方、買主探し、買取	相談・査定は無料が一般的。成約時に仲介手数料
不動産鑑定士	土地の正式な価格（鑑定評価）	有料。数十万円程度になることもある
司法書士	相続登記、所有権移転登記、抵当権抹消、権利書がない場合の本人確認	有料。手続きごとの報酬
土地家屋調査士	測量、境界の確定、分筆、建物滅失登記	有料。測量は数十万円以上になることも
税理士	売却にかかる税金、特例、確定申告	有料。相談だけなら比較的安いことも
弁護士	共有者との争い、境界トラブル、借地人との交渉など法的な問題	有料。初回相談は無料の事務所もある
行政書士	農地転用の許可申請など	有料
市区町村の窓口	都市計画、道路、空き家の相談、補助金	無料
法務局	登記の手続き、相続土地国庫帰属制度の相談	無料（事前予約が必要なことが多い）

このうち、ほとんどのケースで最初の相談先になるのが不動産会社です。そのうえで、必要に応じて、ほかの専門家に相談していく流れになります。

不動産会社に相談するのが最も一般的

土地を売りたいと思ったら、まずは不動産会社に相談するのが一般的です。不動産会社は、土地の査定から、売り出し価格の決定、広告、買主との交渉、売買契約、決済まで、売却に必要な手続きを一通りサポートしてくれます。

相談や査定は無料で受けられることがほとんどで、査定を受けたからといって売らなければならないわけではありません。「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、気軽に相談して大丈夫です。

メリット

• 相談や査定が無料で、売却の全体像を教えてもらえる
• 地域の相場や、買主の動きに詳しい
• 司法書士や土地家屋調査士、税理士などの専門家を紹介してもらえることが多い
• 買取に対応している会社なら、すぐに売る選択肢も比べられる

デメリット

• 会社によって得意なエリアや土地の種類が違い、査定額や提案に差が出る
• 媒介契約を取るために、相場より高い査定額を出す会社もある
• 税金や法律の細かな判断は、専門家に確認する必要がある

不動産会社の種類と特徴

不動産会社といっても、いくつかのタイプがあります。

タイプ	特徴	向いているケース
大手の不動産会社	知名度があり、広告力や集客力が強い。店舗が都市部に多い	都市部の人気エリアの土地。広く買主を探したい
地域密着の不動産会社	地元の相場や事情に詳しい。地元の買主や業者とのつながりがある	地元のことをよく知る会社に任せたい。郊外や住宅地の土地
買取に対応している会社	自社で直接買い取る。早く確実に売れる	早く手放したい。売れにくい土地、古家付きの土地

大手と地域密着の会社、それぞれに強みがあります。どちらか一方に決めつけず、両方に相談して、提案を比べてみるのがおすすめです。

一括査定サイトを使う方法

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「一括査定サイト」もあります。一度の入力で何社にも依頼できるので、比較の手間を減らせるのが利点です。一方で、複数の会社から一斉に連絡が来ることもあるので、連絡の方法や時間帯の希望を伝えられるサイトを選ぶと安心でしょう。

不動産会社に相談するときに聞いておきたいこと

不動産会社に相談するときは、査定額を聞くだけで終わらせず、次のようなことも質問してみてください。答え方を比べることで、会社ごとの考え方や、土地の売却に慣れているかどうかが見えてきます。

まず聞いておきたいのは、「この土地を売るうえでの課題は何か」です。境界がはっきりしない、道路の幅が狭い、形がいびつといった課題を、最初に正直に指摘してくれる会社は、売却を現実的に考えてくれている証拠といえます。次に、「どんな人が買主になりそうか」も確認しましょう。家を建てたい個人なのか、建築会社なのか、隣地の所有者なのかによって、広告の出し方や売り出し価格の考え方が変わるからです。

あわせて、「売れるまでの期間の見込み」と「売れなかった場合にどうするか」も聞いておくと安心です。値下げの目安や、買取への切り替えなど、次の手まで説明してくれる会社なら、売却が長引いたときも慌てずに済みます。最後に、「古家を解体したほうがいいか」「測量は必要か」といった、売る前にかかる費用についても確認しておきましょう。

正確な不動産価格のみを知りたい場合は不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の価格を鑑定評価する国家資格を持つ専門家です。不動産会社の査定が「このくらいで売れそう」という目安であるのに対し、不動産鑑定士の鑑定評価は、法律にもとづいた手法で算出した正式な価格になります。

メリット

• 中立的な立場で、根拠のある価格を出してもらえる
• 親族間の売買や、遺産分割、裁判などで、公的な価格の証明として使える

デメリット

• 費用がかかり、数十万円程度になることもある
• 鑑定評価の価格で、実際に売れるとは限らない
• 売却の手続き自体はサポートしてもらえない

不動産会社の査定と、不動産鑑定士の鑑定評価の違い

比較項目	不動産会社の査定	不動産鑑定士の鑑定評価
目的	売却活動のための価格の目安	不動産の適正な価格の証明
費用	無料が一般的	有料
根拠	周辺の取引事例や市場の動向	不動産鑑定評価基準にもとづく手法
使いどころ	売り出し価格を決める	親族間売買、遺産分割、裁判など

普通に土地を売るだけであれば、不動産会社の無料査定で十分なことがほとんどです。親族に適正な価格で売りたい、相続人の間で土地の価格について意見が分かれているといった場合に、鑑定評価を検討するとよいでしょう。

登記や相続の手続きは司法書士

司法書士は、登記の手続きの専門家です。土地の売却では、決済の日に買主への所有権移転登記を申請するのが主な役割で、通常は不動産会社が手配してくれます。

売主が自分から司法書士に相談したほうがよいのは、次のようなケースです。

• 亡くなった人の名義のままの土地で、相続登記が必要
• 住宅ローンを完済したのに、抵当権が残ったままになっている
• 権利書が見つからず、本人確認情報の作成が必要
• 登記簿上の住所や氏名が、今と違っている
• 所有者が高齢で、成年後見制度の利用を考えている

2024年4月から相続登記は義務化されているので、相続した土地を売る場合は、売却活動と並行して相続登記を進める必要があります。

測量や境界のことは土地家屋調査士

土地家屋調査士は、土地や建物の調査・測量と、それにもとづく登記（表示に関する登記）の専門家です。土地の売却では、次のような場面で頼ることになります。

• 隣地との境界がはっきりせず、測量と境界の確定が必要
• 土地の一部だけを売るために、分筆したい
• 登記簿の面積と、実際の面積が違う
• 建物を解体したあとの建物滅失登記

土地の売却では、売主が買主に境界を明示するのが一般的で、確定測量図や境界確認書を求められることが多くなっています。境界の確定には数か月かかることもあるため、境界があいまいな場合は早めに相談しましょう。

売却先は目途がたっていて税金面に不安がある場合は税理士

土地を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。相続した土地の売却や、特例を使う場合など、税金の計算が複雑になりそうなときは、税理士に相談するのが安心です。

メリット

• 売却にかかる税金を、事前に正確に計算してもらえる
• 使える特例や、税金を抑える売却のタイミングについて助言を受けられる
• 確定申告を任せられる
• 相続税の申告とあわせて相談できる

デメリット

• 相談や申告の代行に費用がかかる
• 売却の手続きそのものはサポートしてもらえない

特に、相続した空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例など、要件や期限が細かい特例を使う場合は、売却の前に相談しておくと安心です。売ってから「特例が使えなかった」と気づいても、取り返しがつかないことがあります。税務署の電話相談や、税理士会の無料相談会を利用する方法もあります。

税理士に相談するタイミング

税理士への相談は、売却が終わってからではなく、売却の方針を決める段階で一度しておくのがおすすめです。売る時期によって税率が変わったり、建物を解体するかどうかで特例が使えるかが決まったりと、売り方そのものが税金に影響するからです。売却後は、確定申告の時期にあらためて相談し、申告の書類を整えてもらうとよいでしょう。

法的な問題を抱えている場合は弁護士

土地の売却に、法的なトラブルが絡んでいる場合は、弁護士に相談しましょう。

メリット

• 相手との交渉を代理してもらえる
• 法律にもとづいて、最善の解決策を提案してもらえる
• 裁判や調停になった場合も対応してもらえる

デメリット

• 相談料や着手金、報酬などの費用がかかる
• 解決までに時間がかかることがある

弁護士への相談を考えたいのは、次のようなケースです。

• 共有者の一部が売却に反対している
• 隣地の所有者と境界をめぐって争いになっている
• 借地人や入居者との間で、立ち退きなどの交渉が必要
• 相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまらない
• 買主との間で、契約不適合責任などをめぐるトラブルが起きた

初回の相談は無料、または30分単位の料金で受け付けている法律事務所もあります。各地の弁護士会の法律相談センターや、法テラスを利用する方法もあるでしょう。

行政面での情報収集がしたい場合は役所の窓口

市区町村の役所では、土地に関する行政の情報を無料で確認できます。

メリット

• 無料で相談できる
• 都市計画や道路など、土地の法律上の制限を正確に確認できる
• 空き家の相談窓口や、解体の補助金の情報を得られる

デメリット

• 売却そのもののサポートは受けられない
• 担当の窓口が分かれていて、いくつも回る必要があることがある
• 平日の日中しか相談できないことが多い

役所で確認できる主な内容は次のとおりです。

確認したいこと	主な窓口
用途地域、建ぺい率・容積率などの都市計画	都市計画課など
前面道路が建築基準法上の道路かどうか	建築指導課など
固定資産税の評価額、評価証明書	資産税課など（東京23区は都税事務所）
空き家の相談、解体の補助金、空き家バンク	空き家対策の担当課など
農地の売却や転用	農業委員会

窓口の名前は自治体によって違うので、総合案内で「土地の売却について、〇〇を確認したい」と伝えると、担当の窓口を教えてもらえます。

農地や特殊な土地の場合の相談先

農地を売る場合

田や畑などの農地を売るには、農地法の許可や届出が必要です。農地のまま農家に売るのか、宅地などに転用して売るのかによって手続きが変わります。まずは、土地がある市区町村の農業委員会に相談しましょう。許可の申請書類の作成は、行政書士に依頼することもできます。

相続した土地を国に引き取ってもらいたい場合

相続した土地で、売却が難しく、国に引き取ってもらうことを考えている場合は、相続土地国庫帰属制度について、土地を管轄する法務局に相談できます。事前相談は予約制のことが多いので、法務局のサイトで確認してから申し込みましょう。

相続した土地を売る場合の相談の順番

相続した土地の売却では、相談すべき相手が多くなりがちです。次のような順番で進めると、手戻りが少なくなります。

まずは、不動産会社に査定を依頼して、土地がいくらで売れそうかを確認します。売れる見込みや価格が分かれば、相続人どうしで「売るか、誰かが引き継ぐか」を話し合うための材料になるからです。次に、相続人の間で売却の方針と、売却代金の分け方を決め、遺産分割協議書を作成します。話し合いがまとまらない場合は、この段階で弁護士に相談しましょう。

方針が決まったら、司法書士に依頼して相続登記を行います。相続登記は売却活動と並行して進められるので、売り出しと同時に手続きを始めておくと、決済までの時間を短縮できるでしょう。境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼します。そして、売却の前後で税理士に相談し、使える特例や確定申告の準備を確認しておく、という流れです。

不動産会社によっては、こうした専門家と連携して、窓口を一本化してくれるところもあります。相続人が遠方に分かれて住んでいる場合などは、まとめて相談できる会社を選ぶと負担が軽くなるはずです。

ケース別｜土地売却のおすすめの相談先

ここまでの内容を、よくあるケースごとにまとめました。

こんなとき	最初の相談先	必要に応じて相談
土地がいくらで売れるか知りたい	不動産会社（複数社）	不動産鑑定士（正式な価格が必要な場合）
相続した土地を売りたい	不動産会社	司法書士（相続登記）、税理士（税金・特例）
境界がはっきりしない	不動産会社	土地家屋調査士
早く確実に手放したい	買取に対応している不動産会社	―
共有者と意見が合わない	弁護士	不動産会社（価格の確認）
売却後の税金が心配	税理士・税務署	不動産会社（売却価格の見込み）
古家付きで、解体するか迷っている	解体工事も手がける不動産会社	市区町村（解体の補助金）
農地を売りたい	農業委員会	不動産会社、行政書士
売れない土地を手放したい	買取に対応している不動産会社	法務局（国庫帰属制度）

迷ったときは、まず不動産会社に相談して、売却の見通しと課題を整理してもらうのが近道です。相談先ごとに得意な分野が違うので、1か所ですべてを解決しようとせず、役割を分けて頼るのがコツです。たとえば、価格と売り方は不動産会社、名義の手続きは司法書士、税金は税理士というように、それぞれの専門家に任せることで、全体として安心して売却を進められます。必要な専門家を紹介してもらえることも多いでしょう。

土地売却の相談から売却までの流れ

相談を始めてから、実際に土地を売り終えるまでの流れも押さえておくと安心です。

1. 不動産会社に相談し、査定を受ける
2. 複数社の査定額と提案を比べて、依頼する会社と売り方（仲介・買取）を決める
3. 必要に応じて、相続登記や測量など、専門家の手続きを進める
4. 媒介契約を結び、売り出し価格を決めて売却活動を始める
5. 買主が見つかったら、条件を交渉して売買契約を結ぶ
6. 決済の日に代金を受け取り、所有権移転登記を行って引き渡す
7. 売却の翌年に、必要に応じて確定申告をする

相談から売却が終わるまでは、仲介の場合、半年前後かかることが多いでしょう。測量や相続登記が必要な場合は、さらに時間がかかります。買取であれば、条件が合えば1〜2か月ほどで売却できることもあります。

いつまでに売りたいかが決まっている場合は、最初の相談のときに伝えておきましょう。期限から逆算して、どの手続きをいつまでに済ませるべきかを一緒に考えてもらえます。

相談する前に準備しておくこと

相談をスムーズに進めるために、次のものを用意しておくと役立ちます。

• 固定資産税の納税通知書：土地の所在、地番、面積、評価額が分かる
• 権利書（登記済証または登記識別情報）：名義や取得の経緯を確認できる
• 測量図や境界確認書：あれば、土地の形や面積、境界の状況が分かる
• 購入時の売買契約書：取得費や土地の条件を確認できる
• 相談したいことのメモ：いつまでに売りたいか、いくらで売りたいか、困っていることは何か

相続した土地の場合は、相続人が誰か、遺産分割の話し合いが進んでいるかなども整理しておくとよいでしょう。書類がそろっていなくても相談はできるので、あるものだけ持って行けば大丈夫です。

遠方の土地を売る場合の相談のしかた

親から相続した土地が遠方にある場合など、現地に何度も足を運ぶのが難しいケースもあるでしょう。その場合は、土地がある地域の事情に詳しい不動産会社に相談するのが基本です。地元の相場や、買主になりそうな人の動きをよく知っているからです。

最近は、電話やオンライン会議で相談や打ち合わせに応じてくれる不動産会社も増えています。現地の確認は不動産会社に任せ、写真や動画で状況を報告してもらう方法もあります。売買契約は書類を郵送でやり取りする持ち回りで行い、決済は代理人に任せるなど、売主が現地に行く回数を最小限にする工夫もできるでしょう。

ただし、土地の状態を一度も確認しないまま売るのは不安が残ります。可能であれば、売却を決める前に一度は現地を見ておくか、親族に確認してもらうと安心です。

相談先選びでよくある失敗

査定額だけで不動産会社を選んでしまう

いちばん多い失敗が、査定額が一番高かった会社に、理由を確かめずに依頼してしまうことです。相場より高い価格で売り出しても、買い手はつきません。結局、何度も値下げをすることになり、最初から相場どおりの価格で売り出した場合より、時間がかかったうえに安く売れてしまうこともあります。

1社だけに相談して決めてしまう

最初に相談した不動産会社の説明だけで決めてしまうと、その提案が妥当かどうかを判断できません。1社に「この土地は売れない」と言われても、別の会社なら売れる、買い取れるということもあります。少なくとも2〜3社の意見を聞いて比べることが大切です。

専門家への相談が遅れてしまう

相続登記や境界の確定、税金の特例の確認など、専門家の手続きが必要なのに、買主が見つかってから慌てて相談するケースも少なくありません。手続きに時間がかかり、決済が遅れたり、特例の期限に間に合わなかったりすることもあります。売却を考え始めた段階で、必要な手続きを不動産会社に確認しておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶポイント

土地の売却では、どの不動産会社に依頼するかで、売却価格や売れるまでの期間が大きく変わります。次のポイントを確認しましょう。

査定額の根拠を説明してくれるか

査定額が高い会社を選びたくなるものですが、大切なのは金額よりも根拠です。周辺の取引事例や、土地の形・道路との接し方などをもとに、なぜその価格になるのかを分かりやすく説明してくれる会社を選びましょう。

土地の売却に強いか

マンションの売買が得意な会社もあれば、土地や一戸建ての売買が得意な会社もあります。そのエリアで土地を売った実績があるか、建築会社や買取業者とのつながりがあるかを聞いてみてください。

メリットだけでなく、リスクも説明してくれるか

境界の問題、法律上の制限、税金など、土地の売却にはさまざまなリスクがあります。良いことばかりを言うのではなく、売主が知っておくべき注意点もきちんと伝えてくれる会社なら、安心して任せられるでしょう。

売り方の選択肢を示してくれるか

仲介で売る、古家を解体して売る、買取に出すなど、土地の状況に合わせて複数の選択肢を示し、それぞれの手取り額を比べて提案してくれる会社なら、納得して売り方を決められます。

相談するときに気をつけたいこと

専門家や不動産会社に相談するときは、次の点も意識しておくと、安心して話を進められます。

その場で契約を決めない

相談の場で、媒介契約や買取の契約を急がされることがあっても、すぐに決める必要はありません。提案の内容や契約書をいったん持ち帰り、家族とも相談してから判断しましょう。信頼できる会社であれば、検討の時間をきちんと取らせてくれるはずです。

連絡の方法を伝えておく

査定を依頼すると、電話やメールで連絡が来ます。仕事中に電話に出られない、まずはメールでやり取りしたいといった希望があれば、最初に伝えておきましょう。やり取りのストレスが減り、相談しやすくなります。

相談の内容を記録しておく

複数の会社や専門家に相談すると、誰に何を言われたのかが分からなくなりがちです。査定額やその根拠、提案された売り方、費用の見込みなどをメモしておくと、あとで比べるときに役立ちます。共有者や家族と情報を共有するときにも便利でしょう。

土地売却の相談に関するよくある質問

土地を売りたいとき、最初にどこに相談すればいいですか？

まずは不動産会社に相談するのが一般的です。査定や相談は無料で受けられることがほとんどで、売却の見通しや必要な手続きを教えてもらえます。必要に応じて、司法書士や税理士などの専門家を紹介してもらえることもあります。

不動産会社に相談したら、必ず売らないといけませんか？

その必要はありません。査定や相談を受けたからといって、売却や媒介契約の義務は生じません。売るかどうか迷っている段階であることを伝えておけば、無理に勧められることも少ないでしょう。

不動産会社には何社くらい相談すればいいですか？

2〜3社に相談して、査定額や提案を比べるのがおすすめです。大手と地域密着の会社、仲介と買取の両方に対応する会社などを組み合わせると、比較がしやすくなります。

司法書士と不動産会社、どちらに先に相談すればいいですか？

多くの場合は、不動産会社に先に相談するのがスムーズです。売却の見通しが立ってから、相続登記などの手続きを司法書士に依頼する流れになります。ただし、相続登記が何代も前から済んでいないなど、権利関係が複雑な場合は、先に司法書士に相談して、売却できる状態にするまでの見通しを確認しておくとよいでしょう。

相談するのに、何か費用はかかりますか？

不動産会社への相談や査定は、無料のことがほとんどです。司法書士や税理士、弁護士などの専門家は、相談料がかかることがありますが、初回は無料としている事務所もあります。費用がかかるかどうかは、相談の予約をするときに確認しておきましょう。

無料で相談できる窓口はありますか？

不動産会社の相談や査定のほか、市区町村の窓口、法務局の相談、税務署の電話相談、弁護士会や税理士会の無料相談会などが利用できます。各地の宅地建物取引業協会などが、不動産の無料相談会を開いていることもあるので、自治体の広報などで探してみてください。

首都圏の土地売却のご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、土地・空き家の売却・買取と解体工事を手がけています。

• 最初の相談窓口として：売却の見通しや必要な手続きを整理し、必要に応じて提携する司法書士・土地家屋調査士などと連携してサポートします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売る場合と、レクソルが直接買い取る場合の価格を比べてご提案します。
• 解体工事を自社で施工：古家付きの土地は、解体して売る場合の費用まで含めて手取り額をご提示します。
• 相続した土地もご相談ください：相続登記が済んでいない土地や、遠方にお住まいの方のご相談にも対応しています。

「何から相談すればいいか分からない」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。査定・ご相談は無料です。

まとめ｜土地売却の相談は「まず不動産会社、必要に応じて専門家」

• 土地売却の相談先は、悩みの内容によって変わる。売却は不動産会社、価格の鑑定は不動産鑑定士、登記は司法書士、測量は土地家屋調査士、税金は税理士、トラブルは弁護士
• 最初の相談先は不動産会社が一般的。相談や査定は無料で、売る義務も生じない
• 大手と地域密着、仲介と買取など、タイプの違う会社に相談して比べる
• 都市計画や道路、空き家の補助金などは市区町村の窓口、農地は農業委員会、国庫帰属制度は法務局で確認できる
• 相談の前に、固定資産税の納税通知書や権利書、測量図などを用意しておくと話が早い

土地の売却は、多くの人にとって一生に何度もない大きな取引です。分からないことがあるのは当たり前なので、一人で抱え込まず、それぞれの分野の専門家を上手に頼ってください。最初の一歩として、まずは土地がいくらで売れそうかを知るところから始めてみましょう。

相談先がたくさんあると、どこから手をつければいいか迷ってしまうかもしれません。それでも、最初の窓口を1つ決めて相談してみれば、自分の土地に必要な手続きや、頼るべき専門家が自然と見えてきます。完璧な準備ができてから動くより、まずは話を聞いてみることが、スムーズな売却への近道です。