「築年数が古くなると、家の価値はどれくらい下がるの？」「マンションと一戸建てで、築年数の影響は違う？」。家やマンションを売ろうと考えたとき、多くの方が気にするのが築年数と価格の関係です。

一般的に、建物の価値は年数がたつほど下がっていきます。新築で買った家も、住みはじめた時点から少しずつ価値が下がり、築年数が古くなるほど売却価格も低くなるのが基本といえます。ただし、下がり方はマンションと一戸建てで大きく違い、土地の価値は築年数とは関係なく決まるのがポイントです。さらに、マンションの価値は築年数だけでなく、立地や管理の状態、景気などにも大きく左右されるため、築年数が古くても高く売れる物件もあれば、新しくても値下がりする物件もあるのです。

この記事では、マンションの資産価値を決める要素、築年数別の価値の目安、一戸建てと土地の考え方、建物の価値の簡単な試算、築年数が古い家を売るときのポイントまでをまとめました。

中古マンションの資産価値はどう決まる？

一般的に、不動産の価値は年数がたつにつれて下がっていくと考えられています。しかし、マンションの価値は築年数だけで決まるわけではありません。立地や管理の状態、景気の動きによっては、購入したときより高く売れることもあります。

人気のエリアかどうか

不動産の価値を最も大きく左右するのは、立地です。同じ首都圏でも、東京23区とそれ以外の地域では、中古マンションの成約価格に大きな差があります。同じ広さ・同じ築年数のマンションでも、エリアが違うだけで価格が倍近く変わることもあります。マンションを建てる費用は、どこのエリアでも大きくは変わらないため、価格の差の多くは、エリアの人気の違いから生まれていると考えられるでしょう。

駅や周辺施設の利便性

マンションを選ぶ人の多くは、駅からの距離や通勤・通学の便利さ、周辺の買い物施設などを重視します。共働きの世帯が増えたこともあり、駅に近いマンションの人気は根強いものがあります。一戸建てにくらべて、マンションは立地の条件が価格に反映されやすいのが特徴です。とくに「駅から徒歩10分以内」などの条件は、売却のときの検索条件にもなりやすく、価格の差につながります。

展望や日当たり

同じマンションの中でも、部屋によって価値は異なるもの。同じ築年数・同じ広さでも、条件の違いで数百万円の差がつくこともあります。一般的に、階数が高いほど、また南向きなど日当たりのよい部屋ほど、価格は高くなる傾向にあるでしょう。眺望のよい上層階の部屋は、築年数がたっても人気が衰えにくいこともあります。

築年数の浅さ

築年数は、マンションの価値に大きく影響する要素のひとつです。築年数が浅いほど、設備が新しく、建物の劣化も少ないため、高い価格で取引されやすくなります。一方で、築年数がある程度たつと、価格の下がり方はゆるやかになる傾向があります（くわしくは次の章で解説します）。

管理体制やメンテナンス

「マンションは管理を買え」という言葉があるほど、管理の状態はマンションの価値を大きく左右します。管理組合がしっかり機能していて、長期修繕計画にもとづいて修繕が行われ、修繕積立金も計画どおりにたまっているマンションは、築年数がたっても価値を保ちやすくなります。反対に、修繕積立金が不足していたり、共用部分の手入れが行き届いていなかったりすると、買主に敬遠されがちです。

内装設備の充実具合

室内の設備や、共用施設の充実度も価値に影響します。キッチンや浴室などの設備が新しい、宅配ボックスや防犯設備が整っている、といった点は、買主にとって魅力的に映るはずです。リフォームで室内の設備を新しくしている部屋は、築年数のわりに高く評価されることもあります。ただし、売るためにリフォームをしても、費用ほど価格が上がるとは限らない点には注意が必要です。

マンションのブランド

大手の不動産会社が手がけるブランドマンションは、品質や管理への信頼から人気が高く、資産価値が落ちにくい傾向があるとされるのです。代表的なブランドには、次のようなものがあります。

【三井不動産レジデンシャル】パークコート、パークマンション等

三井不動産グループのマンションブランドです。都心の高級マンションを中心に展開されています。

【三菱地所レジデンス】ザ・パークハウス

三菱地所グループのマンションブランドです。

【野村不動産】プラウド、オハナ

野村不動産のマンションブランドで、プラウドは幅広いエリアで展開され、オハナは郊外のファミリー向けを中心としたシリーズです。

【住友不動産】シティハウス、シティテラス等

住友不動産のマンションブランドで、複数のシリーズが展開されています。

【東急不動産】ブランズ

東急不動産のマンションブランドで、「ブランズタワー」などのシリーズもあります。

ただし、ブランドだけで価値が決まるわけではありません。立地や管理の状態が伴っていることが前提で、同じブランドでも物件によって評価は大きく違います。

経済情勢による影響も大きい

マンションの価値は、物件そのものの条件だけでなく、景気や金利の動きにも大きく左右されるものです。中古マンションは、売主と買主の合意で価格が決まるため、景気がよく住宅ローンの金利が低い時期には価格が上がりやすく、反対の時期には下がりやすくなります。

近年の首都圏では、新築マンションの価格の上昇に引っ張られる形で、中古マンションの価格も高い水準で推移してきました。ただし、相場は金利や景気によって変わるため、売却を考えるときは、最新の成約価格のデータを確認することが大切です。

マンションの価格が築年数で下がる理由

• 建物や設備の劣化：年数がたつほど、外壁や配管、設備が古くなり、修繕や交換の費用がかかるようになります。
• 新しい物件との比較：新しいマンションのほうが、設備や間取り、省エネ性能などで優れていることが多く、くらべられると不利になります。
• 修繕積立金の負担：築年数がたつと修繕積立金が上がることが多く、買主の毎月の負担が増えます。
• 住宅ローンや税制の条件：築年数が古い物件は、住宅ローンの返済期間が短くなる、税制の優遇を受けにくい、といった制約が出ることがあります。

価値が下がりにくいマンションの特徴

特徴	理由
駅から近い	通勤・通学に便利で、どの年代の買主にも需要がある
人気のエリアにある	そのエリアに住みたい人が多く、供給が限られている
管理の状態がよい	修繕が計画的に行われ、建物の状態が保たれている
修繕積立金が十分にたまっている	将来の大きな修繕で一時金を求められる心配が少ない
総戸数が多い	管理費や修繕積立金を多くの世帯で分担できる
ファミリー向けの広さ・間取り	買主の層が厚い

こうした特徴を持つマンションは、築年数がたっても価格が下がりにくい傾向があります。

築年数別の中古マンションの資産価値

建物には耐用年数が決められている

税法では、建物の構造ごとに「法定耐用年数」が決められています。

構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造（多くのマンション）	47年
重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	34年
木造（多くの一戸建て）	22年

法定耐用年数は、税金の計算（減価償却）のための年数で、建物が実際に使える年数ではありません。鉄筋コンクリート造の建物は、適切に維持管理すれば、法定耐用年数を大きく超えて使い続けられるのが一般的です。適切に修繕されたマンションなら、47年を超えても住み続けられるのが一般的です。ただし、取引の現場でも、建物の評価を考えるときの目安として意識されることがあります。

築年数別の価値の傾向

中古マンションの築年数と価値の傾向（一般的な目安）

築年数	価値の傾向	買主の見方
築5年以内	新築に近い価格。新築時の上乗せ分が落ちる時期	新築より手ごろで、設備も新しい
築10年以内	価格は下がるが、まだ高い水準	大きな修繕の前で、状態のよい物件が多い
築20年以内	下がり方が続く。物件による差が出はじめる	設備の交換時期。管理の状態を重視
築30年以内	下がり方がゆるやかになりやすい	リフォーム・リノベーション前提で探す人が増える
築40年以内	立地と管理の状態で価格が大きく変わる	旧耐震基準かどうかを気にする
築50年以上	建て替えの計画などが価値に影響することも	立地と土地の持ち分の価値を重視

築5年以内

新築時の価格には、広告費や販売経費などの「新築プレミアム」が含まれているといわれ、入居した時点で価格が下がるのが一般的です。ただし、新築マンションの価格が上がっている時期には、築浅の中古マンションも高い価格で取引されることがあります。ただし、築5年以内の物件は設備も新しく、新築より手ごろな価格で買えるため、買主からの人気は高い時期です。立地のよい物件では、新築時に近い価格で売れることもあります。

築10年以内

建物や設備の状態がまだよく、大規模修繕の前であることが多い時期です。買主にとっても、すぐに大きな出費の心配がなく、人気があります。売り時を考えるなら、築10年前後はひとつの目安になるでしょう。

築20年以内

給湯器やキッチン、浴室などの設備が交換の時期を迎えはじめます。買主は、購入後すぐに設備の交換が必要になるかどうかを気にするので、交換した設備があれば時期を伝えられるようにしておきましょう。同じ築年数でも、管理の状態やリフォームの有無によって、価格に差が出やすくなる時期です。1回目の大規模修繕が終わっているかどうかも、買主が気にするポイントといえます。

築30年以内

築年数による価格の下がり方が、ゆるやかになりやすい時期です。価格が下がりきったぶん、立地のよい物件はリノベーションの素材として注目されることもあります。この年代のマンションを買う人は、購入後にリフォームやリノベーションをすることを前提に考えていることが多く、立地と管理の状態が重視されます。

築40年以内

1981年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物かどうかが、大きな分かれ目です。旧耐震基準の物件は、住宅ローン控除などの税制の優遇を受けにくい、住宅ローンの審査で不利になることがある、といった理由から、価格が低くなりやすい傾向があります。耐震診断や耐震改修の状況も確認しておきましょう。

築50年以上

建物の老朽化が進み、建て替えの検討が始まっているマンションもあります。建て替えには区分所有者の多数の賛成が必要で、話がまとまるまでに長い時間がかかることも少なくありません。建て替えの計画が具体的に進んでいる場合は、その内容によって価値が大きく変わるのが特徴です。立地がよければ、土地の持ち分の価値が評価されることもあります。

築年数による価格の差を確かめる方法

自分の物件と同じエリアで、築年数の違う物件がいくらで取引されているかを調べると、築年数による価格の差の目安がつかめるはずです。

• 同じマンションの過去の成約事例：築年数の影響がいちばんわかりやすい比較対象です。
• 近くの築年数の近いマンション：立地の条件がそろっているほど、比較の精度が上がります。
• 不動産情報ライブラリ：取引の時期や築年数、面積などの条件で検索できます。
• ポータルサイトの売り出し中の物件：売り出し価格は成約価格より高めになりやすい点に注意します。

不動産会社に査定を依頼すれば、こうした取引事例をもとに、築年数や部屋の条件を補正した価格を出してもらえます。

一戸建ての築年数と価値

一戸建ての価格は、「土地」と「建物」に分けて考えるのが一般的です。不動産会社の査定でも、土地は周辺の取引事例から、建物は新しく建て直した場合の費用から築年数分を差し引いて評価する方法がよく使われます。

建物の価値は20〜25年ほどで大きく下がる

木造の一戸建ての建物は、法定耐用年数が22年とされていることもあり、取引の現場でも、築20〜25年ほどで建物の評価がほとんどなくなると考えられることが多くあります。

【簡易試算】新築時2,000万円の木造の建物の価値の目安

築年数	建物の価値の目安
新築	2,000万円
築5年	約1,550万円
築10年	約1,090万円
築15年	約640万円
築20年	約180万円
築22年以上	ほぼゼロと評価されることが多い

※22年で価値がなくなると仮定して、毎年同じ割合で下がるとした簡易的な計算です。実際の評価は、建物の状態やリフォームの有無、査定の方法によって大きく変わります。

ただし、建物の評価がゼロに近くなっても、建物に住めなくなるわけではありません。適切に手入れされた家なら、築30年、40年を超えても住み続けられます。最近は、建物の状態を調べるインスペクションや、リフォームの履歴を示すことで、築年数が古くても建物の価値を評価してもらう取り組みも広がっています。

土地の価値は築年数と関係ない

土地は、建物と違って古くなることがないため、築年数によって価値が下がることはありません。むしろ、周辺の開発が進んだり、人気が高まったりすれば、土地の価値が上がることもあります。土地の価値は、立地や広さ、形、道路との接し方、周辺の相場などで決まります。築年数が古い一戸建ては、建物よりも土地の価値が中心になり、「古家付き土地」として売られることも少なくありません。

土地の価格の調べ方

土地の価格の目安は、国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の取引価格を調べたり、全国地価マップで路線価を確認したりすることでつかめます。

築年数と住宅ローン・住宅ローン控除の関係

築年数は、買主が使える住宅ローンや税制の優遇にも影響します。これが、築年数の古い物件の価格に影響する理由のひとつです。

住宅ローン控除

中古住宅を買った人が住宅ローン控除を受けるには、建物が一定の耐震基準を満たしている必要があります。現在の制度では、1982年1月1日以降に建築された住宅は、新耐震基準に適合しているものとして扱われるのがルール。それより前に建築された住宅は、耐震基準を満たすことを証明する書類などが必要になります。

住宅ローンの審査と返済期間

金融機関によっては、建物の築年数が古いと、借りられる金額が少なくなったり、返済期間が短くなったりすることも。買主の資金計画に影響するため、築年数の古い物件は、買主の層が限られることがあります。

こうした制約は、売主にとっては価格の交渉で不利に働くことがあります。旧耐震の物件を売る場合は、耐震診断や耐震改修の状況を確認し、買主に説明できるよう準備しておきましょう。

価値を保つために、住んでいるうちにできること

• 修繕やメンテナンスの記録を残す：外壁の塗り替えや設備の交換の時期と内容を記録しておくと、売るときに建物の状態を説明しやすくなります。
• 小さな不具合を早めに直す：水漏れや雨漏りなどを放置すると、建物の傷みが進みます。
• 管理組合の活動に関心を持つ：マンションでは、総会に参加し、修繕計画や積立金の状況を確認しておくことが、将来の価値を守ることにつながります。
• 購入時の書類を保管する：売買契約書や図面、保証書は、売るときの説明や税金の計算に必要です。

相続した古い家の価値の考え方

相続した実家などの古い家は、建物の評価がほとんどなく、土地の価値が中心になることが多くあります。思い出の詰まった家でも、売るときには土地の条件で価格が決まることを理解しておきましょう。長く空き家になっていると、建物の傷みが進み、さらに価値が下がることも珍しくありません。

相続した家を売る場合は、建物をそのまま残して売るか、解体して土地として売るかを考えることになります。また、一定の条件を満たす空き家なら、売ったときの利益から最大3,000万円を差し引ける特例もあります。売る時期によって使える特例が変わることもあるので、早めに相談しましょう。

築年数別｜一戸建ての売り方の考え方

築年数	評価の中心	売り方の考え方
築10年程度まで	土地と建物の両方	建物の状態のよさを伝え、相場に合った価格で仲介
築10〜20年	土地の比重が高まる	修繕の履歴やインスペクションで建物の状態を示す
築20〜30年	ほぼ土地	古家付き土地として売るか、建物の状態がよければ中古住宅として売る
築30年以上	土地	古家付き土地、解体して更地、買取などを手取りでくらべる

一戸建ては、建物の評価が下がっても土地の価値が残るため、マンションほど築年数で価格が大きく下がらないこともあります。とくに土地の価値が高い都市部では、築年数よりも土地の条件が価格を左右します。

築年数が古い家を売るときのポイント

リフォームより、状態を正しく伝える

築年数が古い家を売るときに、高く売ろうとしてリフォームをしても、費用ほど価格が上がらないことが多いのが実情です。買主が自分の好みでリフォームしたいと考えている場合は、かえって売主のリフォームが評価されないこともあります。それよりも、ハウスクリーニングで印象を整え、修繕の履歴やインスペクションの結果を示して、建物の状態を正しく伝えるほうが効果的です。

古家付きで売るか、解体するか

築年数が古い一戸建ては、そのまま古家付き土地として売るか、解体して更地で売るかを選ぶことになります。解体には費用がかかり、更地にすると固定資産税が上がることもあるので、手取りをくらべて判断しましょう。

旧耐震の物件は売り方を工夫する

旧耐震基準の物件は、耐震診断の結果を示す、耐震改修の状況を伝える、リノベーションを前提とする買主に向けて売る、といった工夫が有効です。買取業者に相談する方法もあります。

買取も選択肢に入れる

築年数が古く、設備の傷みが激しい物件は、仲介で買主を見つけるのに時間がかかることもあります。売却後に不具合が見つかった場合の責任を負いたくない場合にも、買取は有力な選択肢です。不動産会社に直接買い取ってもらえば、リフォームをせずにそのままの状態で売れることがほとんどです。

築年数以外で価格を左右するポイント

同じ築年数でも、次のような条件によって価格は大きく変わります。売却の前に、自分の物件がどうなっているかを確認しておきましょう。

ポイント	マンション	一戸建て
立地	駅からの距離、周辺の利便性	駅からの距離、学区、周辺の環境
建物の状態	共用部分の管理、大規模修繕の実施	外壁・屋根の状態、雨漏りやシロアリの有無
室内の状態	リフォームの有無、設備の新しさ	水回りの設備、内装の傷み
そのほか	階数・向き・眺望、修繕積立金の水準	土地の形、道路との接し方、駐車場の有無

築年数は変えられませんが、室内の状態や、修繕の履歴の示し方は、売主の工夫で改善できます。

築年数と売却の流れ

1. 相場を調べる：同じエリア・同じくらいの築年数の物件が、いくらで取引されているかを確認します。
2. 査定を受ける：複数の不動産会社に査定を依頼し、築年数や状態をふまえた価格を出してもらいます。
3. 売り方を決める：仲介で売るか、買取にするか、一戸建てなら古家付きか解体かを決めます。
4. 売り出す：建物の状態を正しく伝え、相場に合った価格で売り出します。

築年数が古い物件ほど、売り方の選び方で結果が大きく変わります。複数の選択肢をくらべてから決めましょう。

売り時を考えるときの目安

タイミング	考え方
マンションの築10年前後	設備や建物の状態がよく、買主に人気が高い時期
一戸建ての築20年前	建物の評価が大きく下がる前
大規模修繕の前後	修繕の直後は印象がよく、修繕積立金の値上げ前は買主の負担感が小さい
相場が高い時期	周辺の成約価格が上がっている時期
住み替えや相続のとき	築年数より、家族の事情に合わせて決めることも大切

築年数だけで売り時を決める必要はありません。相場の動きや、家族の事情、税金の特例の期限なども含めて、総合的に判断しましょう。

資産価値を知るには一括査定が便利

査定は複数の不動産会社から取る

自分の家がいまいくらで売れるのかを知るには、不動産会社の査定を受けるのがいちばん確実です。築年数の古い物件ほど、物件ごとの状態の違いが価格に表れやすいので、現地を見てもらう訪問査定がおすすめです。築年数や立地、管理の状態、部屋の条件など、さまざまな要素をふまえて価格を出してもらえます。

査定額は会社によって違うため、複数の会社に依頼してくらべましょう。一括査定サービスを使えば、一度の申し込みで複数の会社に依頼できます。

家・マンションの売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 築年数の古い物件もご相談ください：旧耐震の物件や、設備の傷みが気になる物件も、売り方をご提案します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売った場合の見込み価格と、買取の価格の両方をお示しできます。
• 解体工事を自社で施工：古い一戸建ては、古家付きで売る場合と解体して売る場合をくらべてご提案します。

査定は無料です。「築年数が古いけれど売れるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

築年数と不動産価値に関するよくある質問

築年数が古いマンションは売れませんか？

売れます。築年数が古くても、立地がよく、管理がしっかりしているマンションは、リノベーションを前提とする買主などから人気を集めています。

築年数が古い一戸建ては、建物の価値がゼロですか？

取引では、木造の一戸建ては築20〜25年ほどで建物の評価がほとんどなくなると考えられることが多いのが実情です。ただし、建物の状態やリフォームの履歴によっては、評価されることもあります。

リフォームすれば、築年数が古くても高く売れますか？

リフォームで印象はよくなりますが、費用ほど価格が上がらないことが多いのが実情です。とくに築年数が古い物件は、買主が自分でリフォームする前提で探していることが多いので、売る前の大がかりなリフォームは慎重に判断しましょう。

マンションと一戸建て、どちらが築年数の影響を受けやすいですか？

マンションは土地の持ち分が小さく、建物の価値の比重が大きいため、築年数の影響を受けやすい傾向があります。一戸建ては、建物の評価が下がっても土地の価値が残るため、土地の価値が高いエリアほど築年数の影響は小さくなるでしょう。

築年数が同じなら、価格も同じくらいですか？

同じ築年数でも、立地や管理の状態、部屋の条件によって価格は大きく変わります。とくにマンションは、同じ建物の中でも階数や向き、リフォームの有無で差が出ます。築年数は目安のひとつと考え、具体的な価格は査定で確認しましょう。

築年数が古い物件は、買取のほうがいいですか？

必ずしもそうとは限りません。築年数が古くても、立地がよく建物の状態がよければ、仲介で相場に近い価格で売れることもあります。仲介と買取の両方の価格を出してもらい、手取りと期間でくらべて判断しましょう。

旧耐震基準かどうかは、どうやって確認できますか？

建築確認を受けた日が1981年6月1日以降なら、新耐震基準で建てられています。マンションの場合は、管理会社や管理組合に問い合わせれば確認できることもあります。建築確認済証や登記事項証明書の新築の日付などで確認できますが、建築確認の日と完成の日はずれることがあるので、不動産会社に確認してもらうと安心です。

築年数が古いと、売ったときの税金はどうなりますか？

建物の減価償却が進んでいるため、取得費が小さくなり、利益が大きく計算されやすくなります。自分が住んでいた家なら、3,000万円特別控除が使えることが多いので、確認しておきましょう。

まとめ｜資産価値を知るには不動産会社に相談しよう

• マンションの価値は、築年数だけでなく、立地・管理・部屋の条件・景気で決まる
• 築年数が浅いほど価値は高いが、ある程度たつと下がり方はゆるやかになる傾向がある
• 旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）の物件は、価格が低くなりやすい
• 一戸建ては土地と建物に分けて考え、建物の評価は築20〜25年ほどで大きく下がる
• 土地の価値は築年数と関係なく、立地や形などで決まる
• いまの価値を知るには、複数の不動産会社の査定を受けるのがいちばん確実

築年数は不動産の価値を考える大切な要素ですが、それだけで価格が決まるわけではありません。立地や管理、建物の状態、相場の動きをあわせて見ることで、物件の本当の価値が見えてきます。自分の家の本当の価値を知るために、まずは不動産会社に査定を依頼してみてください。