「マンションを売るなら、仲介と買取のどちらがいいの？」「不動産会社から買取をすすめられたけれど、損をしないか心配」。転勤や住み替え、相続などでマンションを売ることになったとき、多くの方が迷うのがこの選択です。どちらを選ぶかで、手元に残るお金も、売れるまでの期間も、大きく変わります。

結論からいうと、時間に余裕があり、できるだけ高く売りたいなら仲介、期限までに確実に売りたい、手間をかけたくないなら買取が基本です。買取は、不動産会社が直接マンションを買い取るため、早ければ数週間で現金化でき、仲介手数料もかかりません。その一方で、価格は仲介で売る場合の相場より低くなるのが一般的です。

この記事では、マンションの買取と仲介の違い、それぞれのメリット・デメリット、手取りの比較、買取が向いているマンション、買取価格の決まり方、業者の選び方までをわかりやすく解説します。

マンション買取とは

マンションの買取とは、不動産会社が売主から直接マンションを買い取る売り方です。「業者買取」「直接買取」と呼ばれることもあります。仲介では、不動産会社が探した一般の買主と売買契約を結びますが、買取では、不動産会社そのものが買主になるのが大きな違いです。

マンション買取の特徴

マンションを買い取った不動産会社の多くは、リフォームやリノベーションをして価値を高めたうえで、一般の買主に再販売します。買取価格は、この再販売の価格から、リフォームの費用や販売の経費、会社の利益を差し引いて決まるため、仲介で売る場合の相場より低くなるのが一般的です。目安としては、相場の7〜8割程度になることが多いといわれます。

そのかわり、不動産会社が直接買い取るので、買主を探す期間が必要なく、価格に折り合いがつけばすぐに売買契約を結べるのです。現金化を急いでいる場合や、引っ越しなどのスケジュールを早く確定させたい場合に向いているでしょう。

買取と仲介の違いとは？

マンションの買取と仲介の比較

	仲介	買取
買主	不動産会社が探した一般の個人	不動産会社
売却価格	相場に近い価格を目指せる	相場の7〜8割程度が目安
売れるまでの期間	3〜6か月ほどが目安	早ければ数週間
仲介手数料	かかる	かからない（直接買取の場合）
内覧の対応	必要	基本的に不要（業者の確認のみ）
近所に知られるか	広告を出すため知られやすい	広告を出さないため知られにくい
売却後の責任	契約不適合責任を負うことが多い	免除されることが多い
リフォーム・片付け	状態によっては必要	基本的に不要

マンション買取と仲介どちらがおすすめ？

どちらがよいかは、売る理由や事情によって変わります。

買取がおすすめの人	仲介がおすすめの人
相続税の納付などで、期限までに現金化したい	できるだけ高い価格で売りたい
転勤や住み替えで、売却の期限が決まっている	急いで売る必要がない
近所に知られずに売りたい	立地や築年数の条件がよく、買主が見つかりやすい
内覧の対応や片付けの手間をかけたくない	内覧の対応や片付けができる
築年数が古く、設備の傷みが気になる	室内の状態がよい

マンション買取がおすすめなケース

買取は、不動産会社が直接買い取るため、買主がなかなか見つからない、という心配がありません。売れる時期と金額が早く確定するのが最大の特徴です。

たとえば、相続税の納付期限（相続を知った日の翌日から10か月以内）までに現金化したい場合や、転勤の日が決まっていて売却にかけられる時間が短い場合、新居の引き渡し日に合わせて確実に資金を用意したい場合などに向いています。また、築年数が古い、室内の傷みが激しい、といったマンションも、リフォームを前提に買い取ってもらえるため、そのままの状態で売れることがほとんどです。

マンション仲介がおすすめなケース

一方、時間に余裕がある場合は、仲介で売るほうが高い価格で売れる可能性があります。売り出し価格を相場どおりに設定し、内覧の準備を整えれば、多くの場合は数か月で買主が見つかります。駅に近い、築年数が浅い、管理の状態がよいといった条件のよいマンションなら、仲介でも比較的早く買主が見つかるはずです。

ただし、立地や築年数の条件が劣るマンションは、仲介ではなかなか買主が見つからないこともあります。そうした場合でも、まずは仲介で売り出して反響を見て、売れなければ買取に切り替えるという方法が考えられます。急いで現金化する必要がなく、納得のいく価格で売りたい場合は、仲介を基本に考えましょう。

【比較】3,000万円が相場のマンションの手取り

相場3,000万円のマンションを、仲介と買取で売った場合の手取りをくらべてみましょう。買取価格は相場の8割（2,400万円）と仮定し、仲介は4か月で売れたものとして、そのあいだの管理費・修繕積立金・固定資産税（月3万円）も含めています。

項目	仲介	買取
売却価格	3,000万円	2,400万円
仲介手数料（税込）	－約106万円	なし
印紙税・抵当権抹消など	－約3万円	－約3万円
ハウスクリーニング・引っ越しなど	－約20万円	－約10万円
売れるまでの維持費	－約12万円（4か月）	ほぼなし
手元に残る金額（ローン返済前）	約2,859万円	約2,387万円

※わかりやすくするための計算例です。買取価格は物件や会社によって大きく異なります。

この例では、仲介のほうが470万円ほど多く手元に残る計算です。値下げをせずに売れるなら、仮に1年かかっても維持費は36万円ほどなので、価格の差のほうがずっと大きいことがわかります。ただし、売れ残って値下げをすれば、その分だけ差は縮まります。仲介手数料がかからないことを考えても、価格の差は大きいのが現実です。そのうえで、「期限までに確実に売れる」「内覧や片付けの手間がない」「売ったあとの責任を負わなくてよい」といったメリットに、この差だけの価値があるかどうかで判断しましょう。

マンション買取のメリット・デメリット

一般的にマンションの売却といえば仲介を指すことがほとんどですが、売主の事情によっては、買取のほうが向いている場合もあります。買取のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

資金化が早い

買取の最大のメリットは、現金化までの早さです。売れる時期と金額が早く確定するので、新居の購入や引っ越しのスケジュールも立てやすくなります。仲介では、売りに出してから買主が見つかるまで待つ必要があり、買主が見つかっても、住宅ローンの審査が通らずに話が流れることもあります。買取なら、不動産会社が直接買い取るので、こうした心配がありません。価格に折り合いがつけば、早ければ数週間で売却代金を受け取れます。

仲介手数料がかからない

不動産会社と直接売買する場合は、仲介手数料がかかりません。仲介手数料は売却価格に比例して高くなるので、高額のマンションほど、この差は大きくなります。3,000万円のマンションなら、仲介で売ると100万円を超える手数料がかかるので、そのぶん手取りの差は縮まります。ただし、仲介会社を通じて買取業者に売る場合は、手数料がかかることがあるので確認しておきましょう。

設備などの修復義務がない

仲介で個人に売る場合、引き渡し後に設備の故障や水漏れなどが見つかると、売主が契約不適合責任を問われることがあります。給湯器や配管など、目に見えない部分の劣化は、売主自身も気づいていないことが多いものです。買取では、この責任を免除する条件で契約するのが一般的です。築年数が古く、設備の状態に不安があるマンションでも、安心して売ることができます。

近所に知られずに売れる

仲介ではポータルサイトに広告を出し、内覧も受け入れるため、同じマンションの住人に売却が知られやすいもの。買取なら広告を出す必要がないので、静かに売りたい場合にも向いています。

内覧や片付けの手間がない

仲介では、内覧のたびに部屋を片付け、日程を合わせなければなりません。買取なら、業者が一度室内を確認するだけで済み、残っている家具の処分まで引き受けてもらえることもあります。

デメリット

価格が低くなる場合が多い

最大のデメリットは、価格です。手取りの差は、マンションの価格が高いほど大きくなります。買取価格は、仲介で売る場合の相場の7〜8割程度になることが多く、仲介手数料がかからないことを差し引いても、手取りは仲介より少なくなることがほとんどです。

買取出来ない物件もある

再販売の見通しが立たないマンションは、買取を断られることがあります。旧耐震基準のマンションや、極端に狭い部屋なども、業者によっては買取の対象外とされることがあります。たとえば、需要の少ないエリアのマンション、管理組合が機能しておらず管理の状態がきわめて悪いマンション、大規模な修繕が必要なのに修繕積立金が不足しているマンションなどです。

業者によって価格の差が大きい

買取業者は、マンションに強い会社、特定のエリアに強い会社など、得意分野がそれぞれ違います。同じマンションでも、業者によって数百万円の差がつくことがあるので、1社だけで決めるのは避けましょう。

マンション買取は複数社に査定を依頼する

買取価格を少しでも高くするには、複数の会社に査定を依頼してくらべることが欠かせません。業者は、ほかの会社とくらべられていることがわかると、価格を慎重に検討するものです。仲介で売った場合の見込み価格もあわせて聞いておけば、買取価格が妥当かどうかを判断する基準になります。仲介と買取の両方に対応している会社なら、一度の相談で両方の価格を出してもらえます。

マンション仲介のメリット・デメリット

メリット

市場価格で売却出来る

仲介の最大のメリットは、相場に近い価格で売れる可能性があることです。同じマンションで同じような部屋が売りに出ていなければ、希望に近い価格で買主が見つかることもあります。多くの買主に向けて販売するため、条件のよいマンションなら、相場以上の価格で売れることもあります。

買取出来ない物件でも売却出来る可能性がある

買取業者が再販売しにくいと判断したマンションでも、一般の買主の中には、駅からの距離や周辺の環境、間取りなど、そのマンションならではの条件を気に入って購入する人がいることも珍しくありません。価格の設定や販売の工夫しだいで、買主が見つかる可能性があります。

売り方を工夫できる

売り出し価格の見直しや、写真の撮り方、内覧の準備など、売主と不動産会社の工夫しだいで、売却の結果を変えられるのも仲介の特徴です。反響を見ながら、価格や見せ方を柔軟に調整できます。

デメリット

資金化までに時間がかかる

仲介では、査定から引き渡しまで3〜6か月ほどかかるのが一般的です。売れるまでの期間が長くなるほど、値下げを求められたり、維持費の負担が増えたりします。売れるまでの期間は物件や価格によって違い、いつ売れるかは確定しません。そのあいだも、住宅ローンの返済や管理費・修繕積立金、固定資産税はかかり続けます。

仲介手数料などの費用がかかる

仲介で売った場合は、仲介手数料がかかります。上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円のマンションなら約105.6万円です。そのほか、印紙税や抵当権の抹消の費用などもかかります。

なお、売買契約書に貼る印紙税には軽減措置が設けられていて、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。

内覧の対応が必要

住みながら売る場合は、内覧のたびに部屋を整え、日程を調整する必要があります。家族の生活への影響も考えておきましょう。

マンションの状況別｜おすすめの売り方

マンションの状況	おすすめ	理由
築浅で、駅に近い	仲介	買主が見つかりやすく、相場に近い価格で売れる
築年数が古く、設備が傷んでいる	買取、または仲介と比較	リフォームを前提に買い取ってもらえる。売却後の責任も免除されやすい
相続したマンションで、遠方にある	買取、または仲介と比較	片付けや内覧の対応の手間を減らせる。相続人の合意も得やすい
賃貸に出している	投資用としての売却、または買取	入居者がいるまま売れる会社に相談する
住み替えで期限がある	買取保証付きの仲介	高く売れる可能性を残しつつ、期限までに確実に売れる
ローンの返済が苦しい	早めに相談し、仲介か買取を選ぶ	延滞が続く前に動けば、選べる方法が多い

仲介で高く売るためのコツ

仲介を選ぶ場合は、次の点を意識すると、高く、早く売れる可能性が高まります。どれも、特別な費用をかけずにできることばかりです。

• 相場に合った価格で売り出す：売り出し直後の数週間は最も反響が集まりやすい時期。高すぎる価格で逃さないことが大切です。
• 部屋の印象を整える：掃除、片付け、照明、においへの気配りで、内覧の印象を上げます。
• 管理の資料をそろえる：長期修繕計画や総会の議事録を用意しておくと、買主の安心材料になります。
• マンションの売却に強い会社を選ぶ：同じマンションや近くのマンションの売却実績がある会社は、買主の層をよく知っています。

仲介と買取の「いいとこ取り」をする方法

買取保証付きの仲介

まず一定の期間は仲介で買主を探し、その期間内に売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る方法です。仲介で高く売れる可能性を残しながら、期限までに確実に売れる安心も得られます。住み替えで新居の引き渡し日が決まっている場合などに向いています。保証される買取価格は、契約の前に決めておくのが一般的です。

リースバック

マンションを不動産会社などに売ったあとも、家賃を払ってそのまま住み続ける方法です。住み慣れた環境を変えずに済み、子どもの学区を変えたくない場合などにも利用されています。まとまった資金が必要だけれど、すぐには引っ越したくない場合に利用されます。売却価格は相場より低めになり、家賃もかかるので、条件をよく確認してから検討しましょう。

マンションの買取価格はどう決まる？

買取価格は、不動産会社が「再販売するときにいくらで売れるか」から逆算して決まります。

買取価格 ＝ 再販売の想定価格 －（リフォーム費用 ＋ 諸経費 ＋ 会社の利益）

【計算例】相場3,000万円のマンションの場合

項目	金額の例
リノベーション後の再販売の想定価格	3,600万円
リノベーション費用	－550万円
諸経費（登記・税金・販売の広告費・借入の金利など）	－250万円
会社の利益	－400万円
買取価格	約2,400万円（相場の約8割）

※考え方を示すための例です。実際の金額は、物件や会社によって大きく変わります。

不動産会社は、リフォームの費用や、売れるまでの期間のリスクを負うため、そのぶんが価格から差し引かれるのです。リフォームの費用が少なく済むマンションや、再販売しやすい立地のマンションほど、買取価格は高くなりやすいといえます。

買取価格が高くなりやすいマンション

• 駅に近いなど、立地がよい：リノベーション後に買主が見つかりやすい
• 管理の状態がよい：修繕積立金が計画どおりにたまり、大規模修繕もきちんと行われている
• ファミリー向けの広さと間取り：2LDK〜3LDKなど、買主の層が厚い
• 構造に問題がない：内装や設備の交換だけで価値が上がる

反対に、需要の少ないエリアのマンションや、管理の状態がよくないマンションは、買取価格が低くなりやすい傾向に。

マンションの買取業者の選び方

マンションの買取の実績がある会社を選ぶ

買取業者には、マンションに強い会社、一戸建てや土地に強い会社など、それぞれ得意分野が異なります。マンションの買取の実績が多い会社や、そのエリアでの再販売の実績がある会社ほど、適正な価格を出してくれる可能性が高くなります。

買取価格の根拠を聞く

「再販売の想定価格はいくらか」「リフォームにいくらかかる見込みか」と、価格の根拠を聞いてみましょう。説明が具体的な会社ほど、信頼できる取引相手といえます。

契約の条件をくらべる

買取価格だけでなく、契約不適合責任の免除、残置物の処分、引き渡しの時期の調整、手付金の額なども確認しましょう。とくに契約不適合責任が本当に免除されるのかは、契約書の文言で必ず確かめておきたい、とくに重要なポイントといえます。価格が少し低くても、条件がよい会社のほうが、結果的に満足できることもあります。

買取で注意したいトラブル

契約の直前に買取価格を下げられた

最初の査定では高い価格を示されたのに、詳しく調べたあとで「設備に不具合があった」などの理由で減額された、というケースです。最初の価格がどのような前提で出されたものかを確認し、現地を確認したうえでの価格を基準にしましょう。

仲介会社を通したら、手数料がかかった

仲介会社に紹介された買取業者に売った場合は、仲介手数料がかかることがあります。直接取引なのか、仲介会社が間に入るのかを、契約の前に確認しておきましょう。

手付金が極端に少なかった

手付金が少ない契約は、業者が契約を解除しやすい条件になっていることがあります。手付金の額や、解除の条件は、契約書でしっかり確認しましょう。

迷ったときの判断の手順

1. 売りたい期限を決める：いつまでに現金化したいかを決めます。期限がなければ仲介、短ければ買取や買取保証を中心に考えます。
2. 手元に残したい金額を決める：ローンの残りや、新居の頭金に必要な金額から、最低限必要な手取りを計算します。
3. 仲介と買取の両方の査定を受ける：仲介で売った場合の見込み価格と、買取の価格を出してもらいます。
4. 手取りと期間でくらべる：費用や維持費も含めた手取りと、売れるまでの期間を並べて比較します。
5. 手間や安心感も考えて決める：内覧の対応、片付け、売却後の責任なども含めて判断します。

この手順で考えれば、「なんとなく買取にした」「よくわからないまま仲介にした」という後悔を防げます。

マンションを売るタイミングと売り方

築年数による違い

築年数が浅いマンションは、仲介でも買主が見つかりやすく、高い価格で売れる可能性が高いでしょう。一方、築年数が古くなるほど、設備の交換やリフォームが必要になり、買主が見つかるまでに時間がかかることもあります。古いマンションほど、買取とくらべてみる価値は高まるでしょう。

大規模修繕の前後

大規模修繕の直後は、外観や共用部分がきれいになり、買主の印象がよくなることがあります。反対に、大規模修繕を控えていて、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が予定されている場合は、買主から敬遠されることもあります。管理組合の予定を確認したうえで、売る時期を考えましょう。

マンション買取の流れ

1. 査定の依頼：複数の買取業者に、査定を依頼します。
2. 現地の確認：業者の担当者が、室内やマンションの共用部分を確認します。所要時間は1時間程度が目安です。
3. 買取価格の提示：数日〜1週間ほどで、買取価格と条件が示されます。
4. 条件の交渉・売買契約：価格や引き渡しの時期、残置物の扱いを決めて契約します。
5. 決済・引き渡し：残代金を受け取り、ローンがあれば完済して、マンションを引き渡します。

査定の依頼から引き渡しまで、早ければ2〜3週間、一般的には1〜2か月ほどです。引き渡しの時期は、売主の引っ越しの都合に合わせて調整してもらえることが多いでしょう。必要な書類は、仲介で売る場合とほとんど変わりません。

買取で必要な書類

書類	使う場面
登記識別情報（権利証）	所有権を移転する登記
本人確認書類・印鑑証明書・住民票	本人確認と登記の手続き
固定資産税の納税通知書	税額の精算
管理規約・長期修繕計画・総会の議事録	マンションの管理の状態の確認
購入時の売買契約書	物件の条件の確認、売ったときの税金の計算
住宅ローンの残高がわかる書類	完済の手続き

書類は、仲介で売る場合とほぼ同じです。管理規約や長期修繕計画は、買取価格の判断にも使われるので、早めにそろえておきましょう。

マンションの売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売った場合の見込み価格と、買取の価格の両方をお示しし、手取りでくらべてお選びいただけます。
• 買取価格の根拠をていねいにご説明：どのような考え方で価格を出したのかを、わかりやすくお伝えします。
• リースバックにも対応：売ったあとも住み続けたい方のご相談も承ります。

査定は無料です。「仲介と買取のどちらがよいか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。売るかどうかを決めていなくても大丈夫です。

マンションの買取と仲介に関するよくある質問

買取だと、どのくらい安くなりますか？

仲介で売る場合の相場の7〜8割程度が目安です。物件の条件や、業者の得意分野、そのときの市況によっても変わります。立地がよく、管理の状態がよいマンションでは、それより高い価格になることも。

住宅ローンが残っていても、買取で売れますか？

売れます。ローンが残っているマンションを買い取ることは、買取業者にとっても珍しいことではありません。売却代金でローンを完済し、抵当権を外して引き渡すのが一般的です。買取価格がローンの残りに届かない場合は、不足分を用意する必要があります。

買取でも税金はかかりますか？

利益が出れば、仲介と同じように譲渡所得税の対象になります。買取は売却価格が低くなるぶん、利益も小さくなり、税金がかからないケースも多いでしょう。自分が住んでいたマンションなら、条件を満たせば3,000万円特別控除が使えるので、買取でも仲介でも同じように税金を減らすことが可能です。

まず仲介で売って、売れなかったら買取にしてもいいですか？

もちろん可能です。仲介で一定期間売りに出し、売れなかった場合に買取に切り替える方法は、よく使われます。あらかじめ買取の価格を決めておく買取保証を使えば、さらに安心です。

買取の査定は、仲介の査定と何が違いますか？

仲介の査定は「いくらで売れそうか」という見込みの価格ですが、買取の査定は「いくらで買い取るか」という業者の提示価格になります。買取の場合は、提示された価格がそのまま売却価格になるので、金額が確定しやすいのが特徴です。

買取業者に売ったあと、そのマンションはどうなりますか？

多くの場合、業者がリフォームやリノベーションをして、一般の買主に再販売します。リノベーション済みのマンションとして、新しい住まいを探している人に買われていきます。

買取を断られたマンションは、どうすればいいですか？

ほかの買取業者に相談してみましょう。断られた理由を聞いておくと、次の相談先を選ぶ参考になります。業者によって得意なエリアや物件が違うため、1社に断られても、別の会社なら買い取ってもらえることがあります。仲介で、価格を見直して売り出すのもひとつの方法です。

住んでいる部屋に家具を残したまま買い取ってもらえますか？

多くの買取業者は、残っている家具や家電の処分にも対応しています。処分の費用は買取価格から差し引かれるのが一般的なので、どこまで対応してもらえるかを確認しておきましょう。

マンションの買取は、相続した部屋でも利用できますか？

利用できます。ただし、相続登記をして名義を相続人に変えてからでないと、売買の契約はできません。相続人が複数いる場合は、全員の合意も必要です。

賃貸に出しているマンションも買い取ってもらえますか？

買い取ってもらえる場合があります。入居者がいるまま、投資用の物件として買い取る会社もあります。

まとめ｜急いで売りたい場合以外は仲介がおすすめ！

• 仲介は相場に近い価格を目指せるが、売れるまでに時間がかかる
• 買取は相場の7〜8割程度が目安だが、早く確実に売れ、仲介手数料もかからない
• 期限がある、手間をかけたくない、近所に知られたくない、設備に不安があるなら買取も検討
• 迷ったら、仲介と買取の両方の手取りを出してもらってくらべる
• 買取保証付きの仲介なら、高く売れる可能性と確実さの両方を得られる

マンションの売却は、仲介と買取のどちらが正解というものではありません。大切なのは、それぞれの特徴を理解したうえで、自分の事情に合った方法を選ぶことです。売る理由や期限、手元に残したい金額によって、最適な方法は変わります。まずは両方の査定を受けて、自分の事情に合った売り方を選んでください。数字をくらべてみれば、どちらが自分にとって納得できる選択かが、はっきり見えてくるはずです。