「古い家だから、リフォームしてから売ったほうが高く売れるのでは？」「キッチンや壁紙くらいは新しくしておいたほうがいい？」。家を売ると決めたとき、多くの方が一度はこう考えます。

結論からいうと、家を売る前のリフォームは、基本的には必要ありません。リフォームにかけた費用ほど売却価格が上がらないことが多く、買主の好みに合わないリフォームは、かえって売れにくくなる原因にもなるからです。ただし、雨漏りや設備の故障など、そのままでは住めない状態のときは、補修を検討したほうがよい場合もあります。

この記事では、家を売る前にリフォームが不要な理由、リフォームの代わりにできる高く売る工夫、リフォームが必要になるケース、費用と期間の目安、判断に迷ったときの考え方までを解説します。

家・一戸建てを売却する際にリフォームが不要な理由

リフォーム代が回収出来ないから

リフォームをしても、その費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。たとえば300万円かけて水回りを新しくしても、売却価格が300万円以上高くなることはまれです。

リフォームした場合としない場合の比較（例）

	リフォームせずに売る	300万円かけてリフォームして売る
売却価格	2,500万円	2,650万円（150万円上がったと仮定）
リフォーム費用	0円	－300万円
差し引き	2,500万円	2,350万円

※考え方を示すための仮定の数字です。実際にどれだけ価格が上がるかは、物件や工事の内容によって変わります。

中古住宅の価格は、立地や広さ、築年数で大枠が決まります。買主はポータルサイトで、エリアや価格帯、広さで物件を絞り込んで探すため、リフォーム済みであることは、検索の段階ではほとんど評価されません。リフォームで内装がきれいになっても、相場の範囲を大きく超えて売れることは少なく、結果としてリフォーム代の分だけ手取りが減ってしまうことが多いのです。

さらに、リフォームには数週間〜数か月の工期がかかります。工事の前には、リフォーム会社選びや見積もりの比較、仕様の打ち合わせも必要です。そのあいだは売り出しが遅れ、ローンの返済や固定資産税などの維持費もかかり続けます。

リフォームで価格が上がりやすいケース・上がりにくいケース

すべてのリフォームが無駄になるわけではありません。価格に反映されやすいケースと、されにくいケースを知っておきましょう。

価格に反映されやすい	価格に反映されにくい
故障した給湯器やトイレなど、生活に欠かせない設備の修理・交換	まだ使えるキッチンや浴室を、好みの仕様に交換する工事
雨漏りやシロアリ被害など、建物の不具合の補修	壁紙や床材を、売主の好みで全面的に張り替える工事
少額で済む汚れや傷の補修	間取りの変更など、大がかりなリノベーション

ポイントは、「生活できない状態を、生活できる状態に戻す」工事は評価されやすく、「好みに合わせて見た目を変える」工事は評価されにくい、ということです。

買主の好みに合わないことがあるから

中古の家を買う人の中には、「自分の好みに合わせてリフォームしたい」「リノベーションを前提に、安く買いたい」と考える人が少なくありません。

売主が選んだキッチンや壁紙が、買主の好みに合うとは限らないのです。せっかくリフォームしても、買主が「どうせ自分でやり直すなら、リフォーム前の安い価格で買いたかった」と感じれば、評価にはつながりません。リフォーム済みの価格では予算が合わず、検討の対象から外れてしまうこともあります。

中古住宅を買ってリフォームする人が増えている

新築住宅の価格が上がるなかで、中古住宅を買って自分好みにリフォーム・リノベーションする人が増えています。こうした買主にとっては、内装の古さはそれほど問題になりません。最近は、中古住宅の購入とリフォームの費用をまとめて借りられる住宅ローンも広がっていて、リフォーム前提で家を探す人にとって、中古住宅は選びやすい選択肢になっています。むしろ、リフォームの費用を見込んで、手ごろな価格で買えることのほうが大切です。

家・一戸建てをリフォームせず高く売る方法

リフォームをしなくても、ちょっとした工夫で家の印象は大きく変わります。費用をかけずに、または少ない費用で、高く売るための方法を見ていきましょう。

内覧の印象を良くする

内覧は、買主が購入を決めるいちばん大切な場面です。買主は、限られた時間の中で何軒もの家を見てまわるため、最初の数分の印象がその後の判断を大きく左右します。次のような点を意識するだけで、印象はぐっとよくなります。

• 不要な物を片付ける：家具や荷物を減らし、部屋を広く見せる
• 明るくする：すべての照明をつけ、カーテンを開けて光を入れる
• においに気をつける：換気をして、生活のにおいやペットのにおいを抑える
• 玄関と水回りをきれいにする：最初に目に入る玄関と、汚れが目立ちやすい水回りは特に念入りに
• 庭や外まわりを整える：草取りや植木の手入れで、一戸建ての外観の印象を上げる

ハウスクリーニングを活用する

自分で掃除しきれない水回りやエアコン、換気扇の汚れは、ハウスクリーニングを頼むのも効果的です。長年の水あかや油汚れは、専用の道具と洗剤を使うプロに任せると、見違えるほどきれいになることがあります。リフォームより費用がずっと安く、見た目の印象を大きく改善できるのが魅力。

依頼する範囲	費用の目安
キッチン・浴室・トイレ・洗面所などの水回り	数万円程度
エアコン（1台）	1万円前後〜
家全体	広さや汚れによって数万〜十数万円

※依頼する業者や家の状態によって費用は変わります。

簡単な補修だけしておく

壁紙の小さな破れ、ふすまや障子の破れ、ドアの建て付け、水栓の水漏れなど、少ない費用で直せる不具合は、補修しておくと印象がよくなるでしょう。「手入れの行き届いた家」という印象は、建物の評価にもつながるものです。

建物の状態を調べておく（インスペクション）

専門家に建物の状態を調べてもらう「インスペクション（建物状況調査）」を受けておくと、買主に建物の状態をきちんと伝えられるのがメリット。古い家ほど「見えないところに不具合があるのでは」と心配されやすいので、調査結果を示せることは大きな安心材料になります。費用は数万円程度が目安です。

ホームステージングで暮らしをイメージしてもらう

家具や小物を置いて、部屋をモデルルームのように演出する「ホームステージング」という方法もあります。空き家のまま売る場合、何もない部屋は広さや使い方がイメージしにくいもの。家具や照明、カーテンを置くだけで、買主が「ここでどう暮らすか」を想像しやすくなります。

専門の会社に頼むと費用がかかりますが、リフォームよりはずっと少ない負担で済むはずです。住みながら売る場合は、自分の家具の配置を見直し、生活感の出る小物を片付けるだけでも、同じような効果が期待できます。

既存住宅売買瑕疵保険を検討する

中古住宅の売買では、引き渡し後に見つかった構造や雨漏りの不具合の補修費用を保険でまかなえる「既存住宅売買瑕疵保険」という制度が用意されています。加入するには、専門の検査を受けて、一定の基準を満たしていなければなりません。

保険に加入した家は、買主にとって「売ったあとに不具合が見つかっても補修してもらえる」安心材料になります。リフォームに大きなお金をかけるより、検査と保険で建物の状態を保証するほうが、買主の不安を効果的に取り除けることもあります。加入できるかどうかや費用は、不動産会社に相談してみましょう。

見積もりだけ取っておく

リフォームはしなくても、リフォーム会社に見積もりだけ取っておく方法もあります。「キッチンを交換するとこのくらいの費用です」と、具体的な金額を買主に示せれば、購入後の費用をイメージしやすくなり、購入を前向きに考えてもらいやすくなるはずです。

思い切って更地にする

建物がかなり古く、リフォームしても住むのが難しい状態なら、解体して更地として売る方法も考えられます。家を建てたい人にとっては、更地のほうが計画を立てやすく、買主が見つかりやすくなることも。

ただし、解体には費用がかかるうえ、更地にすると翌年から土地の固定資産税が上がることがあります。解体するかどうかは、古家付き土地として売る場合とくらべてから判断しましょう。

リフォームが必要な場合もある

基本的にリフォームは不要ですが、次のようなケースでは、補修や修繕を検討したほうがよいこともあります。

あまりにも劣化がひどい場合

雨漏りがある、床が傾いている、シロアリの被害があるなど、そのままでは住むのが難しい状態の家は、買主が見つかりにくいのが現実です。こうした不具合は、補修するか、少なくとも不具合があることを伝えたうえで、価格に反映させる必要があります。

設備が故障している場合

給湯器が壊れてお湯が出ない、トイレが流れない、といった生活に欠かせない設備の故障は、修理や交換を検討しましょう。修理せずに売る場合は、故障していることを付帯設備表に記載し、買主に必ず伝えてください。内覧のときに設備が使えないと、印象が大きく下がってしまいます。設備の交換は、リフォームとくらべれば費用も抑えやすい部分です。

不具合は必ず買主に伝える

リフォームするかどうかに関わらず、知っている不具合は買主に伝えなければなりません。雨漏りやシロアリ被害などを隠して売ると、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われ、修理費用の負担や損害賠償、契約の解除を求められることがあります。不具合を正直に伝え、その分を価格に反映させるほうが、結果的にトラブルを避けられます。売買契約のときに作る「付帯設備表」や「物件状況報告書」に、設備の状態や不具合を正確に書いておくことが大切です。

どうしてもリフォームするなら気をつけたいこと

設備の故障や不具合の補修で、どうしても工事が必要な場合は、次の点に気をつけましょう。

• 必要な範囲にとどめる：故障した設備の交換や、不具合の補修だけにして、見た目を変える工事は控えます。
• 標準的な仕様を選ぶ：個性の強いデザインや高価な設備より、多くの人に受け入れられる標準的なものを選びます。
• 工事の記録と保証書を残す：工事の内容、時期、費用、保証の期間を、買主に示せるようにしておきます。
• 売り出しの時期と工期を合わせる：不動産会社と相談し、工事が売却の妨げにならないスケジュールにします。

家・一戸建てのリフォーム費用の相場

リフォームを検討する場合の、費用のおおよその目安です。

工事の内容	費用の目安
壁紙（クロス）の張り替え（6畳1部屋）	数万円程度
トイレの交換	20万〜50万円程度
洗面台の交換	20万〜50万円程度
浴室（ユニットバス）の交換	50万〜150万円程度
キッチンの交換	50万〜150万円程度
外壁の塗り替え（一戸建て）	100万円以上になることが多い
屋根の補修・葺き替え	工事の範囲によって数十万〜数百万円

※設備のグレードや家の広さ、工事の範囲によって大きく変わります。正確な費用は見積もりで確認してください。

家・一戸建てのリフォームの平均期間

工事の内容	期間の目安
壁紙の張り替え、トイレ・洗面台の交換	1日〜数日
キッチン・浴室の交換	数日〜1週間程度
外壁・屋根の工事	2週間〜1か月程度
家全体のリフォーム	1か月〜数か月

工事の期間に加えて、リフォーム会社との打ち合わせや見積もりにも時間がかかります。人気のリフォーム会社や繁忙期には、着工まで数か月待つこともあります。売却の時期が決まっている場合は、リフォームによって売り出しが遅れないかも考えておきましょう。

古い家の3つの売り方をくらべる

築年数が古い家を売る場合、リフォームして売る、そのまま売る、解体して売るの3つの選択肢があります。

	リフォームして売る	そのまま（古家付き）で売る	解体して更地で売る
費用	リフォーム費用がかかる	ほぼかからない	解体費用がかかる
期間	工事の分だけ売り出しが遅れる	すぐに売り出せる	解体の分だけ売り出しが遅れる
買主の層	すぐに住みたい人	自分でリフォームしたい人、建て替えたい人	家を建てたい人、建売業者
注意点	費用を回収できないことが多い	解体費の分の値引きを求められることがある	翌年から土地の固定資産税が上がることがある

どれが向いているかは、建物の状態と立地しだい。同じ地域でも、駅に近く土地の需要が高い場所なら解体して更地にしたほうが早く売れることがあり、郊外で広い家なら、そのまま住みたい家族に向けて売り出したほうがよいこともあります。建物にまだ十分住める価値があるならそのまま、建物の価値がほとんどなく土地の需要が高いなら解体、というように考えるのが基本です。リフォームして売るのは、比較的新しい家で、小さな補修だけで済む場合に限られるでしょう。

マンションと一戸建てで違う、リフォームの考え方

	一戸建て	マンション
買主が気にする点	雨漏り、シロアリ、外壁や屋根の状態、建物の傾き	室内の状態、管理の状態、修繕積立金
リフォームの範囲	建物全体（外まわりを含む）を自分で管理している	専有部分の室内だけ。外壁や共用部分は管理組合が修繕する
売る前に検討したいこと	インスペクション、構造の不具合の補修	ハウスクリーニング、管理の資料をそろえる

一戸建ては、建物の構造や外まわりの状態が評価に大きく影響します。一方、マンションは室内の状態に加えて、建物全体の管理の状態も見られます。マンションでは、管理規約でリフォームのルール（床材の遮音性能など）が決められていることもあるので、工事をする場合は事前に確認が必要です。どちらも、大がかりなリフォームより、状態を正しく伝えることが大切です。

築年数別｜売る前のリフォームの考え方

築年数	建物の評価の傾向	売る前にやること
築10年程度まで	建物の価値が十分に残っている	ハウスクリーニングと小さな補修で十分。保証やメンテナンスの記録を示す
築10〜20年	設備の交換時期が近づき、買主が気にしはじめる	設備の不具合があれば修理。交換の時期や費用の目安を伝えられるようにする
築20〜30年	木造の一戸建ては建物の評価が大きく下がる	インスペクションで状態を確認。リフォームより価格の設定が重要
築30年以上	建物より土地の価値が中心になる	古家付き土地として売るか、解体・買取も検討

築年数が古くなるほど、リフォームで建物の価値を上げることは難しくなります。木造の一戸建ては、税法上の耐用年数が22年とされ、取引の現場でも築20〜25年ほどで建物の評価がほとんどなくなるのが一般的です。古い家ほど「どう直すか」ではなく、「どう売るか」を考えることが大切です。

買主が中古の家でチェックするポイント

リフォームするかどうかを考えるときは、買主が内覧で何を見ているかを知っておくと判断しやすくなります。

チェックする場所	買主が気にすること	売主ができること
屋根・外壁	雨漏りのおそれ、ひび割れ	修繕の記録を示す。不具合は正直に伝える
床・柱	傾き、きしみ、シロアリ	インスペクションの結果を示す
水回り	汚れ、においや、設備の古さ	ハウスクリーニング、故障があれば修理
窓・サッシ	結露、カビ、開け閉めのしやすさ	掃除と換気、建て付けの調整
収納	広さ、使いやすさ	中を片付け、収納量が伝わるようにする

買主が気にするのは、「すぐに大きな出費が必要になる不具合がないか」です。購入後に数百万円の修繕が必要になるとわかれば、その分の値引きを求められたり、購入を見送られたりします。見た目の新しさより、建物の状態が安心できるかどうかを伝えることを意識しましょう。

リフォームの代わりに、価格で調整する考え方

不具合や古さが気になる場合でも、自分でリフォームするより、その分を売却価格に反映させるほうが合理的なことがあります。

たとえば、浴室の交換に100万円かかる場合、売主が工事をして100万円高く売ろうとするより、浴室が古いことを伝えたうえで、相場どおりの価格で売り出すほうが、買主にとっても選択の自由があります。買主は、浴室を交換するか、ほかに予算を回すかを自分で決められるからです。

値引きの交渉が入った場合も、「リフォームの費用分として」という形で応じれば、売主は工事の手間をかけずに済みます。どこまで応じるかは、事前に不動産会社と相談しておきましょう。

リフォームより先にやっておきたい売却の準備

リフォームを考える前に、次の準備を済ませておくと、売却がスムーズに進みます。

• 修繕やメンテナンスの記録をまとめる：外壁の塗り替え、屋根の補修、給湯器の交換などの時期と内容を一覧にしておくと、建物を大切にしてきたことが伝わります。
• 購入時や建築時の書類をそろえる：建築確認の書類や図面、保証書は、買主の安心材料になります。
• 境界を確認する：一戸建ては、隣地との境界がはっきりしているかを確認し、必要なら測量を検討します。
• 不具合を書き出しておく：雨漏りの跡、設備の不調など、わかっている不具合を整理し、不動産会社に伝えます。
• 不要な物を処分する：引っ越しの前に処分を進めておけば、内覧のときに部屋を広く見せられます。

こうした準備は、お金をかけずにできることがほとんどです。リフォームに費用をかけるより、まずはこれらを整えることを優先しましょう。

家の売却前リフォームでよくある失敗

300万円かけてリフォームしたのに、価格はほとんど上がらなかった

築25年の家のキッチンと浴室を新しくしてから売り出したものの、周辺の相場から大きく上がらず、リフォーム費用の大半を回収できなかった。買主からは「建物は古いので、土地の価格で考えている」と言われてしまったというケースです。

リフォームの間に、売り時を逃した

リフォームの打ち合わせと工事に3か月かかり、そのあいだに近所で似た家が売りに出された。競合物件が増えたことで、思っていたより低い価格で売ることになった。売り出しの時期が遅れることも、リフォームの隠れたコストです。

不具合を隠したまま売り、引き渡し後にトラブルになった

内装をきれいにリフォームして、雨漏りの跡を目立たなくしたまま売却した。引き渡し後に雨漏りが見つかり、買主から補修費用を請求された。不具合を隠すためのリフォームは、かえって大きなトラブルを招きます。

リフォームせずに売るなら、買取という選択肢も

古くて傷みのある家を、手をかけずに売りたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。買取なら、リフォームや片付けをせずに、そのままの状態で売れることがほとんどです。

	仲介で売る	買取で売る
リフォーム・片付け	状態によっては補修や片付けが必要	基本的に不要
売却価格	相場に近い価格を目指せる	相場より低めになるのが一般的
売れるまでの期間	3〜6か月ほどが目安	早ければ数週間
売却後の責任	契約不適合責任を負うことが多い	免除されることが多い

とくに、雨漏りやシロアリなどの不具合がある家は、仲介で売ると補修や売却後の責任が心配になりがちです。遠方に住んでいて家の手入れができない場合や、相続した家の片付けが大変な場合も、買取なら負担を大きく減らせます。買取なら、そうした不安を抑えて売ることができるでしょう。リフォームの費用も時間もかからないので、結果的に手取りが仲介と大きく変わらないこともあります。

リフォームすべきか迷ったら不動産会社へ相談

リフォームするかどうかの判断は、家の状態や立地、買主の層によって変わるもの。その地域でどんな人が家を探しているかを知っている不動産会社なら、リフォームが評価されるかどうかも見当がつきます。迷ったときは、リフォームを決める前に、不動産会社に相談しましょう。

• そのままの状態で査定を受ける：リフォームしない場合の売却価格の見込みを知ることが出発点です。
• 補修すべき箇所を聞く：買主に敬遠されやすい不具合がないかを確認します。
• リフォームした場合の価格の見込みと比べる：リフォーム費用以上に価格が上がる見込みがあるかを確かめます。
• 買取の価格も聞いておく：手をかけずに売る場合の選択肢も確認しておきます。

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• そのままの状態での査定に対応：リフォームや片付けの前に、いまの状態で売れる価格をお示しします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：手を加えずに早く売りたい方には、直接買取もご提案できます。
• 解体工事を自社で施工：古い家は、リフォーム・解体・そのまま売るの3つの選択肢から、手取りが多くなる方法をご提案します。

査定は無料です。「リフォームしたほうがいいのか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

家の売却とリフォームに関するよくある質問

築30年以上の家でも、リフォームしないで売れますか？

売れます。築年数が古い家は、建物よりも土地の価値で評価されることが多く、リフォームしても価格に反映されにくい傾向があります。古家付き土地として売る、買取を利用する、といった方法も検討しましょう。

壁紙だけでも張り替えたほうがいいですか？

汚れや破れが目立つ場合は、部分的な張り替えで印象がよくなることもあります。ただし、全面的な張り替えは費用がかさむので、ハウスクリーニングで済むかどうかも含めて、不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。

リフォームした費用は、税金の計算で差し引けますか？

建物の価値を高めるリフォームの費用は、売ったときの取得費に加えられる場合があります。リフォームの契約書や領収書は、売却が終わるまで保管しておきましょう。

住みながら売る場合も、リフォームは不要ですか？

住みながら売る場合も、基本的にリフォームは不要です。生活感を減らすために、不要な物を片付け、水回りをきれいにしておくことのほうが効果的といえます。

リフォーム済みで売り出したほうが、早く売れますか？

すぐに住みたい買主には好まれるため、早く売れることもないわけではありません。ただし、リフォーム費用を上乗せした価格では、予算が合わない買主も増えます。早く売りたいなら、リフォームより、相場に合った価格で売り出すことのほうが効果的です。

外壁や屋根が傷んでいる場合はどうすればいいですか？

外壁のひび割れや屋根の傷みは、雨漏りにつながることがあるため、買主が気にするポイントです。大がかりな工事をする前に、インスペクションで状態を確認し、補修が必要な範囲と費用を把握しておきましょう。そのうえで、補修してから売るか、補修費用の分を価格に反映させて売るかを判断します。

ペットを飼っていた家は、リフォームが必要ですか？

壁や床の傷、においが気になる場合は、ハウスクリーニングや部分的な補修で対応できることが多いです。においは内覧の印象に大きく影響するため、換気や消臭を徹底し、必要に応じて専門の業者にクリーニングを依頼しましょう。

リフォームするかどうかは、売り出したあとに決めてもいいですか？

そのままの状態で売り出し、反響を見てから判断する方法もあります。内覧に来た人の感想から、気にされている点がわかれば、必要な補修だけを効率よく行えます。売り出し前にあわてて工事をするより、無駄な出費を抑えられるでしょう。

相続した古い家は、リフォームしてから売るべきですか？

相続した家は、長く空き家になっていて傷みが進んでいることも多く、リフォームには多額の費用がかかりがちです。そのまま売る、解体して土地として売る、買取を利用する、といった方法から、手取りが多くなるものを選びましょう。

まとめ｜家・一戸建ての売却時にはリフォームは不要！

• 家を売る前のリフォームは、基本的には必要ない
• リフォーム費用ほど売却価格は上がらず、買主の好みに合わないこともある
• ハウスクリーニング、簡単な補修、片付け、インスペクションで印象を整えるのが効果的
• 雨漏りや設備の故障など、住めない状態の不具合は補修を検討し、必ず買主に伝える
• 古くて傷みのある家は、更地にする、買取を利用するといった方法もある
• 迷ったら、リフォームの前に不動産会社に相談する

家を高く売るために大切なのは、お金をかけてリフォームすることより、家の状態を正しく伝え、印象よく見せることです。リフォームの判断に迷ったら、まずは専門家に相談しましょう。リフォームを決める前に、まずはいまの状態で査定を受けて、売却価格の見込みを確かめてみてください。そのうえで、必要な補修だけに絞れば、手元に残るお金を減らさずに済みます。