「注文住宅を建てるなら、つなぎ融資が必要です」。ハウスメーカーや銀行でそう言われて、戸惑った方も多いのではないでしょうか。住宅ローンを借りるのに、なぜ別のローンが必要なのか。しかも、金利が高くて「もったいない」とも聞く。不安になりますよね。

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでのあいだ、土地代や工事代金を一時的に立て替えるためのローンです。注文住宅では、住宅ローンのお金が出るのは建物が完成してから。それまでに払う土地代や着工金を、つなぎ融資でまかなうしくみです。

この記事では、つなぎ融資のしくみと流れ、金利や手数料の目安、実際にいくらかかるのかの試算、「もったいない」と言われる理由と費用を抑える方法を解説します。後半では、家の住み替えでつなぎ融資を使うケースと、使わずに済ませる方法も紹介するので、あわせて参考にしてください。

つなぎ融資とは

つなぎ融資は、住宅ローンの融資が実行されるまでの「つなぎ」として、一時的に借りるお金です。最終的には、実行された住宅ローンで一括返済します。

なぜこのようなローンが必要になるのか。理由は、住宅ローンのしくみにあります。

住宅ローンは「建物が完成してから」実行される

住宅ローンは、購入する家と土地を担保にして借りるローンです。金融機関は、建物が完成して登記をし、抵当権を設定してから、はじめてお金を貸し出します。そのため、住宅ローンのお金が手に入るのは、原則として建物の引き渡しのときです。

建売住宅やマンションなら、引き渡しの日に代金をまとめて払うので、住宅ローンの実行と支払いのタイミングがそろいます。ところが注文住宅では、建物が完成する前に、何度かに分けて支払いが発生するのが一般的です。

注文住宅で支払いが発生するタイミング

注文住宅の支払いの流れ（一般的な例）

時期	支払うもの	金額の目安	住宅ローンは？
土地の購入時	土地の代金	土地代の全額	まだ実行されない
工事の請負契約時	契約金	工事代金の1割程度	まだ実行されない
着工時	着工金	工事代金の3割程度	まだ実行されない
上棟時	中間金	工事代金の3割程度	まだ実行されない
完成・引き渡し時	残金	工事代金の3割程度	ここで実行

※支払いの回数や割合は、ハウスメーカーや工務店によって異なります。

表のとおり、土地代と工事代金の大半は、住宅ローンが実行される前に払わなければなりません。これを自己資金でまかなえない場合に使うのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資を利用するケース

つなぎ融資がよく使われるのは、たとえば次のような場面。

• 土地を買って注文住宅を建てる：土地代・着工金・中間金を、建物の完成前に払う必要がある
• 持っている土地に注文住宅を建てる、建て替える：土地代はかからないが、着工金や中間金を先に払う必要がある
• 家を買い替える：いまの家が売れる前に新しい家の代金を払う必要があり、売却代金が入るまでのあいだをつなぐ

いちばん多いのは、土地を買って注文住宅を建てるケースです。住み替えでのつなぎ融資については、後半でくわしく説明します。

つなぎ融資の流れ

つなぎ融資は、住宅ローンとセットで申し込むのが基本です。おおまかな流れを見ておきましょう。

1. 住宅ローンの事前審査を受ける：つなぎ融資は、住宅ローンが実行されることを前提に貸し出されます。
2. 住宅ローンの本審査・つなぎ融資の申し込み：同じ金融機関に、住宅ローンとつなぎ融資をあわせて申し込みます。
3. つなぎ融資の実行（土地代）：土地の決済にあわせて、つなぎ融資で土地代を払います。
4. つなぎ融資の実行（着工金・中間金）：工事の進み具合にあわせて、必要な金額を順に借ります。
5. 建物の完成・住宅ローンの実行：建物の登記と抵当権の設定をして、住宅ローンが実行されます。
6. つなぎ融資を一括返済：住宅ローンのお金で、つなぎ融資の元金を一括で返します。

つなぎ融資はどうやって返済をする？

つなぎ融資は、借りている期間中は利息だけを払い、元金は住宅ローンが実行された日にまとめて返すのが一般的です。利息は、毎月払う方法のほか、住宅ローンの実行時に借りた期間の分をまとめて差し引く方法もあります。

つまり、つなぎ融資の元金そのものを、自分の手持ちのお金から返すわけではありません。ただし、利息と手数料は「住宅ローンとは別にかかる費用」として、自己資金で用意する必要があります。

つなぎ融資を受けられる金融機関はどこ？

つなぎ融資は、すべての金融機関が扱っているわけではありません。住宅ローンを借りる金融機関に、つなぎ融資があるかどうかを最初に確認しましょう。フラット35を使う場合は、提携しているつなぎ融資を用意している取扱機関もあります。

注意したいのは、原則として、住宅ローンと同じ金融機関でつなぎ融資を借りる必要があるという点です。住宅ローンの金利の低さだけで金融機関を選ぶと、つなぎ融資が使えず、あとで困ることもあります。注文住宅を建てるなら、住宅ローンとつなぎ融資をセットで比較することが大切です。

くらべるときは、つなぎ融資の金利だけでなく、事務手数料、利息の払い方、何回まで分けて借りられるかもあわせて確認しましょう。土地代・着工金・中間金と3回に分けて借りたいのに、2回までしか実行できない、というケースもあります。ハウスメーカーの支払いスケジュールと合っているかを、事前に照らし合わせておくと安心です。

つなぎ融資を使っても、自己資金は必要

つなぎ融資を使えば、土地代や着工金を手持ちのお金なしで払えるように思えるかもしれません。しかし実際には、つなぎ融資の対象にならない費用もあり、ある程度の自己資金は欠かせません。

• 土地の手付金：売買契約のときに払う手付金は、つなぎ融資の実行前に必要になることが多い
• 工事の契約金：請負契約のときに払う契約金も、自己資金で用意するのが一般的
• つなぎ融資の利息と手数料：住宅ローンとは別に払う必要がある
• 登記費用やローンの手数料、火災保険料：引き渡しまでに現金で払うことが多い

これらを合わせると、数百万円の現金が必要になることもあります。つなぎ融資を前提にする場合でも、自己資金がいくら必要かを、ハウスメーカーと金融機関の両方に確認しておきましょう。

つなぎ融資の申し込みに必要な書類

つなぎ融資は住宅ローンとあわせて申し込むため、住宅ローンの書類に加えて、次のような書類を求められるのが一般的です。

書類	内容
土地の売買契約書・重要事項説明書	土地を買う場合。土地代と決済日の確認に使う
建物の工事請負契約書	工事代金と支払いの時期・割合の確認に使う
建築確認済証	建物が建築基準法に合っていることの確認
工事のスケジュール表	着工・上棟・完成の予定日の確認

書類がそろわないと、つなぎ融資の実行が土地の決済に間に合わないこともあります。土地の契約が決まったら、早めに金融機関に必要書類を確認しておくと安心です。

つなぎ融資の金利と費用の目安

住宅ローンとくらべると、つなぎ融資の金利は高めに設定されています。主な費用は次のとおりです。

つなぎ融資にかかる主な費用

費用	内容	目安
金利	借りている期間の利息（日割りで計算されることが多い）	年2〜4％程度とされることが多い
事務手数料	つなぎ融資の取り扱い手数料	数万円〜10万円程度
印紙税	金銭消費貸借契約書に貼る印紙	借入額が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
その他	融資を実行するたびの手数料など	金融機関による

※金利や手数料は金融機関によって大きく異なります。実際の条件は、申し込む金融機関で確認してください。

つなぎ融資の金利が高いのは、多くの場合、担保をとらずに貸し出すためです。建物が完成するまでは担保にできるものがないため、金融機関にとってはリスクの高い融資になります。

なお、住宅ローンの金利が上がると、つなぎ融資の金利も上がる傾向があります。金利の動きが気になる時期は、申し込みの時点だけでなく、実際に融資を受ける時点の金利がいくらになるのかも確認しておきましょう。

【試算例】つなぎ融資の費用はいくらかかる？

実際にどのくらいの費用がかかるのか、試算してみましょう。土地代1,500万円、建物の工事代金3,000万円の注文住宅で、つなぎ融資の金利を年3％とします。

借りるお金	金額	借りる期間	利息の目安
土地代	1,500万円	8か月	約30万円
着工金（工事代金の3割）	900万円	5か月	約11万円
中間金（工事代金の3割）	900万円	2か月	約5万円
利息の合計			約46万円
事務手数料・印紙税など			約12万円
つなぎ融資の費用の合計			約58万円

※わかりやすくするための計算例です。契約金は自己資金で払い、利息は単利・月割りで計算しています。

工期が延びたり、土地の購入から着工までに時間がかかったりすると、借りる期間が長くなり、利息はさらに増えます。とくに土地代は金額が大きいので、土地の決済から着工までの期間が、費用を左右する大きなポイントです。

つなぎ融資が「もったいない」と言われる理由

上の試算のように、つなぎ融資を使うと数十万円の費用がかかります。家を建てるためだけに一時的に借りるお金に、これだけの費用がかかることから、「もったいない」と感じる人が多いのです。

住宅ローンより金利が高い

住宅ローンの金利が年1〜2％程度なのに対し、つなぎ融資は年2〜4％程度と高めに設定されていることが多くあります。同じ金額を同じ期間借りても、利息は住宅ローンの2倍近くになることも珍しくありません。

住宅ローンとは別に手数料がかかる

つなぎ融資の事務手数料や印紙税は、住宅ローンの手数料とは別にかかります。住宅ローンの事務手数料と合わせると、借りるための費用だけでかなりの金額になります。

住宅ローン控除の対象にならない

つなぎ融資は、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象になりません。控除の対象になるのは、最終的に借りる住宅ローンのほうです。つなぎ融資の利息を払っても、税金が戻ってくるわけではない点も、「もったいない」と言われる理由のひとつです。

工期が延びると費用が増える

天候や資材の遅れで工事が長引くと、そのぶんつなぎ融資を借りている期間が延びます。利息は日割りで増えていくため、予定より費用がかさむこともあります。

つなぎ融資の費用を抑える方法

「もったいない」と感じる方は、次のような方法でつなぎ融資を使わずに済ませたり、費用を減らしたりできないかを検討してみてください。

分割融資（分割実行）に対応した住宅ローンを選ぶ

金融機関によっては、住宅ローンそのものを、土地代・着工金・中間金のタイミングに合わせて分割して実行してくれる「分割融資」に対応しています。最初に土地を担保にして融資を始めるため、つなぎ融資より低い住宅ローンの金利で借りられるのがメリットです。

先ほどの試算と同じ金額・期間を、年1.5％の住宅ローンで借りたとすると、利息は約23万円になり、つなぎ融資より20万円ほど少なくなります。

	つなぎ融資	分割融資
金利	住宅ローンより高め	住宅ローンの金利
担保	無担保が多い	土地に抵当権を設定する
返済	完成までは利息のみ。住宅ローンで一括返済	実行された分から返済が始まることが多い
注意点	費用が高くなりやすい	対応している金融機関が限られる。抵当権の設定が複数回になり、登記費用がかかる

分割融資は、実行のたびに登記費用がかかることもあるので、つなぎ融資の費用と比べて、どちらが安くなるかを確認しましょう。

自己資金で払える部分は自己資金で払う

契約金や着工金の一部を自己資金でまかなえれば、つなぎ融資の借入額を減らせます。ただし、手元の資金をすべて使ってしまうと、引っ越し費用や家具の購入、急な出費に対応できなくなります。生活費の数か月分は残しておくのが安心です。

支払いの回数や割合をハウスメーカーと相談する

着工金や中間金の割合は、ハウスメーカーや工務店によって違います。会社によっては、着工時の支払いを少なくし、完成時にまとめて払う形に相談できることもあります。契約前に支払いの条件を確認し、つなぎ融資が少なく済むよう交渉してみましょう。

土地の決済から着工までの期間を短くする

土地代は金額が大きいため、借りている期間が1か月延びるだけでも利息が増えます。土地を買う前に建物のプランをある程度固めておき、決済から着工までの期間をできるだけ短くすると、つなぎ融資の費用を抑えられるでしょう。

つなぎ融資の注意点

住宅ローンの審査に通っていることが前提

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されることを前提に貸し出されます。そのため、住宅ローンの本審査に通っていなければ、つなぎ融資も受けられません。住宅ローンの審査に不安がある方は、早めに事前審査を受けておきましょう。

工事が止まるリスクも考えておく

万が一、建築会社の経営が悪化して工事が止まってしまうと、建物が完成せず、住宅ローンも実行されません。そうなると、つなぎ融資の返済に困ることになります。建築会社を選ぶときは、実績や経営状態、完成保証制度に加入しているかも確認しておくと安心です。

手貸と証貸の違いを理解しておく

つなぎ融資には、契約の形として「手形貸付（手貸）」と「証書貸付（証貸）」があります。

	手形貸付（手貸）	証書貸付（証貸）
契約のしかた	約束手形を差し入れて借りる	金銭消費貸借契約書を交わして借りる
利息の払い方	借りるときに利息を先に差し引かれることが多い	毎月払う、または返済時にまとめて払う
印紙税	手形の金額に応じた印紙が必要	契約書の金額に応じた印紙が必要

どちらの形になるかは金融機関によって決まっています。利息の払い方によって、手元に必要なお金のタイミングが変わるので、契約前に確認しておきましょう。

建て替えでつなぎ融資を使うときのポイント

いま住んでいる家を取り壊して、同じ土地に新しい家を建てる建て替えでも、つなぎ融資を使うことがあります。土地代はかかりませんが、建て替えならではの費用と手続きがあるので注意しましょう。

項目	内容
解体費用	いまの家を取り壊す費用。木造でも100万円を超えることが多く、着工前に払うのが一般的
仮住まいの費用	工事のあいだに住む賃貸の家賃、引っ越しを2回する費用
いまの家のローン	ローンが残っている場合、新しい家の住宅ローンを借りる前に完済し、抵当権を外す必要がある
建物滅失登記	取り壊した建物の登記を消す手続き。取り壊しから1か月以内に申請する

建て替えでは、解体費用や仮住まいの費用が住宅ローンの対象にならないこともあります。いまの家のローンが残っている場合は、建て替え後の住宅ローンにまとめられるか、金融機関に早めに相談しておきましょう。

「建て替えるか、売って住み替えるか」で迷っている方は、それぞれの総費用をくらべてみるのもおすすめです。土地の条件によっては、建て替えより、売却して別の場所に住み替えたほうが負担が軽くなることもあります。

家の住み替えでつなぎ融資を使うケース

つなぎ融資は、注文住宅だけでなく、家を買い替えるときにも使われることがあります。

いまの家を売ったお金で新しい家の代金を払う予定なのに、いまの家が売れる前に新しい家の引き渡しが来てしまう。このとき、売却代金が入るまでのあいだをつなぐのが、住み替えのつなぎ融資です。いまの家が売れたら、その代金でつなぎ融資を返します。

住み替えのつなぎ融資には大きなリスクがある

住み替えのつなぎ融資で注意したいのは、いまの家がいつ、いくらで売れるかが決まっていないという点です。

• 思ったより売れるのに時間がかかり、つなぎ融資の利息がかさむ
• 予定より安い価格でしか売れず、つなぎ融資を返しきれない
• 新しい家の住宅ローンと、いまの家のローン、つなぎ融資の支払いが重なる

注文住宅のつなぎ融資は、建物が完成すれば住宅ローンで返せます。一方、住み替えのつなぎ融資は、売却がうまくいかないと返済の見通しが立たなくなるため、より慎重な判断が必要です。

また、住み替えのつなぎ融資を扱っている金融機関は、注文住宅のつなぎ融資よりさらに少ないのが実情です。扱っていても、いまの家の売却がある程度決まっていること（買主との売買契約が済んでいることなど）を条件にしている場合もあります。「売れる前に借りられる」と思い込まず、条件をよく確認してください。

住み替えでは、いまの家の売却代金がいくらになるのかによって、新しい家の予算も変わります。新居を探しはじめる前に、まずいまの家の査定を受けて、売却価格とローンの残りから手取り額を把握しておくことが、無理のない資金計画の土台です。売却を急がなくて済むよう、新居の契約より先に動き出すのが理想でしょう。

【試算例】住み替えのつなぎ融資で、売却が長引いた場合

新しい家の代金のうち、いまの家の売却代金で払う予定の3,000万円を、つなぎ融資（年3％）で借りたとします。

いまの家が売れるまでの期間	つなぎ融資の利息の目安
6か月で売れた場合	約45万円
12か月かかった場合	約90万円

※単利・月割りで計算した例です。事務手数料などは別にかかります。

売却が半年延びるだけで、利息は倍に。さらに、早く売るために値下げをすれば、そのぶん手取りも減ってしまいます。住み替えのつなぎ融資は、「売れるまでの期間」と「売れる価格」の両方が読めないまま借りることになるため、慎重に考えましょう。

住み替えでつなぎ融資を使わずに済む方法

住み替えでは、売り方を工夫することで、つなぎ融資を使わずに済むこともあります。

方法	内容	向いているケース
売り先行で進める	いまの家を先に売り、売却代金が確定してから新しい家を買う	資金に余裕がない、ローンの残りが多い
引き渡しの時期を調整する	買主と相談し、いまの家の引き渡しを新居の完成に合わせてもらう	新居の完成時期が決まっている
不動産会社の買取を使う	不動産会社に直接買い取ってもらい、早く確実に現金化する	新居の支払い時期が迫っている
リースバックを使う	家を売ったあとも家賃を払って住み続け、新居の完成後に退去する	売却代金を先に受け取りつつ、仮住まいを避けたい

とくに買取は、仲介より価格は下がるものの、売れる時期と金額が早い段階で確定するのが強みです。つなぎ融資の利息や、売れ残りのリスクを考えると、トータルでは買取のほうが安心できるケースもあります。売り先行で進める場合も、リースバックを使えば仮住まいへの引っ越しを避けられるかもしれません。

つなぎ融資を使う前の資金計画チェック

つなぎ融資を申し込む前に、次の点を確認しておくと、あとで資金が足りなくなる心配を減らせます。

確認すること	ポイント
支払いのスケジュール	土地代・契約金・着工金・中間金・残金を、いつ、いくら払うのか
つなぎ融資の対象	どの支払いをつなぎ融資でまかない、どれを自己資金で払うのか
利息と手数料の総額	工期が延びた場合も含めて、いくらかかるのか
利息の払い方	毎月払うのか、先に差し引かれるのか、最後にまとめて払うのか
手元に残す資金	引っ越し費用・家具・登記費用・急な出費のために、いくら残しておくのか

ハウスメーカーの担当者や金融機関に、この表をもとに確認していくと、抜け漏れを防げます。つなぎ融資の金額が決まったら、住宅ローンの借入額と合わせて、返済の計画に無理がないかも見直しておくと安心です。

つなぎ融資でよくある失敗

住宅ローンの金利だけで金融機関を選び、つなぎ融資が使えなかった

金利の低いネット銀行で住宅ローンを組もうとしたら、つなぎ融資を扱っていなかった。あわてて別のつなぎ融資を探したものの、住宅ローンと同じ金融機関でないと借りられず、結局、住宅ローンの借入先を変えることになったというケースです。注文住宅では、住宅ローンを選ぶ段階でつなぎ融資の有無を確認しておきましょう。

工期の延長で、利息が予定より大きくふくらんだ

資材の納期が遅れて完成が3か月延び、そのあいだのつなぎ融資の利息が予定より十数万円多くかかってしまった。工期には余裕を見て、利息も多めに見積もっておくことが大切です。契約前に、工期が延びたときの利息の増え方を金融機関に試算してもらうのも一つの方法です。

いまの家が売れず、つなぎ融資の返済に追われた

住み替えで新居を先に買い、つなぎ融資で代金を払ったものの、いまの家がなかなか売れなかった。最終的には相場より大きく値下げして売ることになり、手取りが予定より数百万円少なくなってしまった。住み替えでは、売れる時期と金額を先に固める方法も検討してください。

住み替え・建て替えの売却相談は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 仲介と直接買取の両方に対応：新居の支払い時期に合わせて、売れる時期と金額を早めに確定させたい方には直接買取をご提案します。
• リースバックにも対応：家を売ったあとも新居が完成するまで住み続けたい方は、リースバックという方法もご検討いただけます。
• 解体工事を自社で施工：建て替えや、古い家を解体して土地を売る場合も、解体費用まで含めてご提案できます。
• 手取り額とローン完済の見通しをご説明：売却代金で、いまのローンを返しきれるかを具体的にお示しします。

査定は無料です。住み替えの計画を立てる前の段階でも、お気軽にお問い合わせください。

つなぎ融資でよくある質問

つなぎ融資は危険ですか？

注文住宅のつなぎ融資は、住宅ローンの実行を前提にしたしくみなので、それ自体が危険なわけではありません。ただし、工事が止まったり、住宅ローンが実行されなかったりすると返済に困るため、建築会社の選び方と資金計画には注意が必要です。住み替えのつなぎ融資は、売却の見通しが立たないと返済できなくなるリスクがあります。

建売住宅やマンションでもつなぎ融資は必要ですか？

通常は必要ありません。建売住宅やマンションは、引き渡しの日に代金を払い、同じ日に住宅ローンが実行されるからです。ただし、手付金は自己資金で用意する必要があります。

つなぎ融資を借りる期間は、どのくらいですか？

注文住宅の場合、土地の決済から建物の完成まで、半年〜1年ほどが一般的です。土地探しやプランの打ち合わせに時間がかかると、それ以上になることもあります。借りる期間が長いほど利息が増えるので、スケジュールは余裕をもって組みましょう。

つなぎ融資の審査は厳しいですか？

つなぎ融資の審査は、住宅ローンの審査とあわせて行われるのが一般的です。住宅ローンの審査に通っていれば、つなぎ融資も受けられることが多いでしょう。

つなぎ融資の利息は、いつ払いますか？

金融機関によって違います。毎月払う方法、借りるときに先に差し引かれる方法、住宅ローンの実行時にまとめて差し引かれる方法などがあります。手元にいつ、いくら必要になるかを事前に確認しておきましょう。

つなぎ融資を受けないためにはどうすれば良いですか？

分割融資に対応した住宅ローンを選ぶ、自己資金で払う部分を増やす、支払いの割合をハウスメーカーと相談する、といった方法があります。住み替えの場合は、売り先行や買取、リースバックを使えば、つなぎ融資が不要になることもあります。

不動産会社でもつなぎ融資を行っていますか？

つなぎ融資は、金融機関が扱うローンです。ただし、ハウスメーカーや不動産会社が提携している金融機関を紹介してくれることはあります。住み替えの場合は、不動産会社の買取を使うことで、つなぎ融資そのものを使わずに済むこともあります。

まとめ｜つなぎ融資は費用を試算して、使わない方法とくらべよう

• つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでのあいだ、土地代や着工金・中間金を立て替えるローン
• 住宅ローンより金利が高く、手数料もかかるため、数十万円の費用になることがある
• つなぎ融資の利息は住宅ローン控除の対象にならない
• 分割融資、自己資金、支払い条件の調整、着工までの期間短縮で費用を抑えられる
• 住み替えのつなぎ融資は、売却の見通しが立たないと返済できないリスクがある
• 住み替えでは、売り先行・買取・リースバックでつなぎ融資を避けられることもある

つなぎ融資は、注文住宅を建てるために欠かせない場面もあるしくみです。「もったいない」と感じたら、まずは費用を試算し、分割融資や支払い条件の見直しなど、ほかの方法とくらべてみてください。住み替えを考えている方は、いまの家をどう売るかを先に決めることが、つなぎ融資に頼らない第一歩になります。