「相続した実家が『再建築不可』だと言われた」「古い家を売ろうとしたら、不動産会社に『この土地は建て替えができない』と言われた」。再建築不可物件は、普通の家と同じようには売れず、どう扱えばいいのか悩む方が多い不動産です。

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地にある物件のことです。多くは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが原因で、首都圏でも古くからの住宅密集地などに数多く残っています。

この記事では、再建築不可物件とは何か、なぜ「買って後悔する」と言われるのか、2025年の法改正でリフォームがどう変わったのか、再建築を可能にする方法、そして売主として損をしない売却方法までを、分かりやすく解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在の建築基準法のルールでは、建物を建て替えることが認められない土地に建つ物件のことです。今ある建物に住んだり、貸したりすることはできますが、取り壊してしまうと、そこに新しい家を建てることができません。

再建築不可になる主な原因は「接道義務」

建築基準法では、建物を建てる敷地は、原則として幅4m以上の「建築基準法上の道路」に、2m以上接していなければならないと定められています。これを「接道義務」といいます。火事や災害のときに、消防車や救急車が入れるようにし、避難の経路を確保するためのルールです。

次のような土地は、接道義務を満たしていないため、再建築不可になります。

ケース	内容
道路に接していない	周りを他人の土地に囲まれ、道路に出るには他人の土地を通る必要がある（袋地）
接している幅が2m未満	旗竿地の「竿」の部分（通路）の幅が2mに満たない
接している道が「建築基準法上の道路」ではない	見た目は道路でも、建築基準法で道路として認められていない通路に面している

なお、接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域の中で適用されるルールです。東京・神奈川・千葉・埼玉の市街地のほとんどは、この区域に含まれています。

「建築基準法上の道路」とは

接道義務でいう「道路」は、普段私たちが道路と呼んでいるものすべてではありません。建築基準法第42条で定められたものだけが、道路として認められます。主なものは次のとおりです。

種類	内容
道路法による道路（1項1号）	国道・都道府県道・市区町村道など。幅4m以上
開発道路（1項2号）	都市計画法などによる開発許可を受けて造られた道路
既存道路（1項3号）	建築基準法が適用された時点ですでにあった幅4m以上の道
位置指定道路（1項5号）	特定行政庁から位置の指定を受けた私道
2項道路（みなし道路）	幅4m未満でも、建築基準法が適用された時点で建物が立ち並んでいた道として指定されたもの

2項道路に面した土地は、道路の中心線から2m後退した線を道路との境界とみなす「セットバック」をすれば、建て替えができます。そのため、幅の狭い道に面しているからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。

自分の土地が面している道がどの種類の道路なのかは、市区町村の建築指導課などの窓口で確認できます。インターネットで「指定道路図」を公開している自治体もあるので、調べてみるとよいでしょう。

再建築不可物件がなぜ存在するのか？

接道義務は、1950年（昭和25年）に建築基準法ができたときに定められたルールです。それより前に建てられた家や、法律ができたあとも、ルールが十分に守られないまま建てられた家が、今も残っています。

特に、戦前からの古い住宅地や、細い路地に家が密集している地域では、再建築不可の物件が多く見られます。東京23区の下町エリアや、横浜・川崎の古くからの住宅地などでも、決して珍しいものではありません。親から相続した家を売ろうとして、初めて再建築不可だと分かるケースもよくあります。

自分の家が再建築不可かどうか調べる方法

自分の家が再建築不可かどうかは、次のような方法で調べられます。

1. 法務局で、土地の登記事項証明書と公図、地積測量図を取得し、土地の形や道路との位置関係を確認する
2. 市区町村の建築指導課などで、前面の道が建築基準法上の道路かどうか、道路の種類を確認する
3. 土地が道路に接している部分の幅を、現地や測量図で確認する
4. 建築当時の建築確認の記録（建築計画概要書など）が残っていないか確認する

調べ方が分からない場合や、判断が難しい場合は、不動産会社に査定を依頼する際に調べてもらうのが確実です。

再建築不可物件と似ているが違うもの

再建築不可物件と混同されやすいものに、「既存不適格建築物」と「市街化調整区域の物件」があります。違いを整理しておきましょう。

種類	内容	建て替え
再建築不可物件	接道義務を満たしていないなどの理由で、建て替えが認められない	原則できない
既存不適格建築物	建てた当時は適法だったが、その後の法改正で今の基準に合わなくなった建物（容積率オーバーなど）	できるが、今の基準に合わせる必要があり、今より小さな建物になることがある
市街化調整区域の物件	市街化を抑える区域にあり、建築に許可が必要	許可を受ければできる場合がある

既存不適格建築物は、建て替えそのものはできるため、再建築不可物件ほど売却が難しくなるわけではありません。ただ、建て替えると今より床面積が小さくなることがあるため、買主に正しく伝える必要があります。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件は、デメリットばかりの物件ではありません。売却を考えるときにも、買主にとってのメリットを知っておくと、売り方のヒントになります。

価格が安い

再建築不可物件は、建て替えができない、住宅ローンが使いにくいといった理由から、周辺の相場より大幅に安い価格で取引されるのが一般的です。買主にとっては、都心部や駅に近い立地の家を、手の届く価格で手に入れられる可能性があります。

固定資産税が安い

固定資産税は、土地と建物の評価額をもとに計算される税金です。再建築不可の土地は評価額が低く抑えられることが多く、建物も古いことが多いため、税負担は比較的軽くなるでしょう。また、建物が建っている限り、住宅用地の特例も適用されます。

価格が安い分、リフォームに費用をかけられる

購入価格が安い分、浮いたお金をリフォームに回して、自分好みの住まいにするという考え方もあります。ただし、後ほど説明するように、2025年4月の法改正で、2階建ての木造住宅などの大規模なリフォームには建築確認が必要になりました。どこまでリフォームできるかは、以前より慎重に確認する必要があります。

再建築不可物件を買って後悔する理由

再建築不可物件は「買って後悔した」という声が少なくない物件です。その理由は、売主にとっても知っておく価値があります。買主が何を不安に感じるのかが分かれば、なぜ売れにくいのか、どう売ればいいのかが見えてくるからです。

建て替えが一切できない

いちばん大きな理由は、文字どおり建て替えができないことです。建物が古くなっても、地震や火事で壊れてしまっても、新しい家を建てることはできません。家族が増えて広い家にしたい、二世帯住宅にしたいと思っても、建て替えという選択肢はないのです。

住宅ローンの利用が難しい

金融機関は、住宅ローンを貸すときに、土地と建物を担保にとります。再建築不可物件は担保としての価値が低いと判断されやすく、多くの金融機関で住宅ローンの審査が通りにくいのが実情です。

そのため、買主は現金で購入するか、金利の高いローンを使うかを選ぶことになります。買える人が限られることが、売れにくさにつながっています。

リフォームにも制限がある（2025年4月の法改正）

これまで、再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲であれば、骨組みだけを残して大がかりなリフォームをすることができました。ところが、2025年4月に施行された建築基準法の改正で、この状況が変わっています。

改正によって、木造2階建ての住宅などは「新2号建築物」という区分になり、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の一種以上について過半を改修するような「大規模の修繕・模様替」には、事前に建築確認の手続きが必要になりました。再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、建築確認を受けるのが難しく、こうした大規模なリフォームは事実上できなくなったと考えたほうがよいでしょう。

一方で、キッチンやトイレ、浴室などの水回りのリフォームや、手すりやスロープの設置、屋根や壁の仕上げ材だけの改修などは、手続きが不要とされています。また、延べ面積200㎡以下の木造平屋建ては「新3号建築物」として、大規模なリフォームでも建築確認は不要です。どこまでのリフォームができるかは、工事の内容によって変わるので、建築士やリフォーム会社に確認しましょう。

売却時に損失が出る可能性が高い

買主が限られるため、再建築不可物件は、将来売ろうとしたときにも、なかなか買い手が見つからず、大幅に値下げをしなければならないことがあります。買ったときより安くしか売れない、そもそも売れないといったことが、「後悔した」という声につながっているのでしょう。

火災保険や災害への備えに注意が必要

再建築不可物件でも、火災保険に加入することはできます。ただし、火事や地震で建物が全壊した場合、保険金を受け取っても、同じ場所に家を建て直すことはできません。保険金額をいくらに設定するか、建物の補償にどこまで費用をかけるかは、悩ましいところです。

また、古い木造住宅が密集する地域では、火事が燃え広がりやすいという心配もあります。保険の内容を確認するとともに、建物の耐震性や防火対策もあわせて考えておく必要があるでしょう。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

再建築不可物件でも、条件によっては、建て替えができるようにする方法があります。建て替えが可能になれば、売却価格も大きく変わる可能性があるため、売却の前に検討してみてください。

方法	内容	注意点
隣地を買う・借りる	隣の土地の一部を買ったり借りたりして、道路に接する幅を2m以上にする	隣地の所有者の協力が必要。費用もかかる
セットバックする	2項道路に面している場合、敷地を後退させて道路の幅を確保する	後退した部分は建物を建てられず、敷地が狭くなる
位置指定道路の指定を受ける	私道を、特定行政庁から建築基準法上の道路として指定してもらう	道路の幅や構造の基準を満たす必要がある。関係者全員の同意が必要なことが多い
43条2項の許可・認定を受ける	周囲に広い空き地があるなど、安全上問題がないと認められれば、例外的に建築が許可される	個別の審査で、必ず認められるとは限らない。建築審査会の同意が必要な場合もある

隣地の購入や借用で接道義務を満たす

旗竿地で通路の幅が少しだけ足りない場合などは、隣の土地の一部を買い取ったり、借りたりすることで、接道義務を満たせる場合があるのです。隣地の所有者にとっても、土地の一部を売ることでまとまったお金が入るので、話がまとまる可能性はあります。

反対に、隣地の所有者に自分の土地を買い取ってもらうという方法もあります。隣地の所有者にとっては、自分の土地が広くなったり、形がよくなったりするメリットがあるからです。

セットバックで道路の幅を確保する

前面の道が2項道路の場合は、道路の中心線から2m後退した位置まで敷地を下げれば、建て替えが可能です。セットバックした部分は道路として扱われるため、そこには建物や塀を建てられず、敷地の面積は実質的に狭くなってしまいます。

ただし、セットバックした部分は、自治体に申請すれば固定資産税が非課税になることがあります。自治体によっては、セットバック部分の整備に助成金を出しているところもあるので、確認してみてください。

43条2項の許可・認定を受ける

接道義務を満たしていなくても、敷地の周りに公園や広場などの広い空き地があるなど、安全上や防火上の支障がないと特定行政庁が認めた場合は、例外的に建築が許可されることがあります。以前は「43条ただし書き」と呼ばれていた制度で、現在は建築基準法第43条第2項に定められています。

許可の基準は自治体ごとに定められており、個別の審査で判断されるため、必ず認められるわけではありません。過去にこの許可を受けて建てられた建物でも、建て替えのときに改めて許可が必要になる点にも注意しましょう。

再建築不可物件を売却する方法

建て替えができるようにするのが難しい場合は、再建築不可のまま売却することになります。主な方法は次の4つです。

隣地の所有者に売る

まず検討したいのが、隣の土地の所有者に買ってもらう方法です。隣地の所有者にとっては、土地が広くなる、形が整う、自分の土地の接道の条件がよくなるといったメリットがあり、一般の買主より高い価格で買ってもらえることもあります。

隣地の所有者に直接話を持ちかけるのは気が引けるという場合は、不動産会社に間に入ってもらうとよいでしょう。

仲介で一般の買主を探す

再建築不可物件でも、立地がよく、建物の状態がよければ、仲介で買主が見つかることがあります。現金で購入できる人や、賃貸用の物件を探している投資家、リフォームして住みたい人などが主な買主の候補です。

ただし、住宅ローンを使える買主が少ないため、売れるまでに時間がかかることが多く、価格も相場より大幅に下げる必要があることを覚悟しておきましょう。

再建築不可物件を扱う買取業者に売る

早く確実に売りたい場合は、再建築不可物件の買取に対応している不動産会社に売る方法があります。買取業者は、リフォームして賃貸に出す、隣地と合わせて活用するといったノウハウを持っているため、一般の買主が見つからない物件でも買い取ってくれるケースは少なくありません。

買取価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、短期間で売れる、仲介手数料がかからない、建物の不具合について売主の責任を免除する条件で契約できることが多いといったメリットも見逃せません。

リフォームして賃貸に出す・売る

建物の状態がよければ、水回りなど手続きが不要な範囲でリフォームをして、賃貸に出したり、リフォーム済みの物件として売ったりする方法も考えられます。ただし、前述の法改正で大規模なリフォームは難しくなっているため、どこまで手を入れられるか、かけた費用を回収できるかは慎重に判断する必要があります。

売却方法の比較

売却方法	価格	スピード	向いているケース
隣地の所有者に売る	高くなる可能性がある	交渉次第	隣地の所有者が購入に前向き
仲介で売る	相場より低め	時間がかかりやすい	立地や建物の状態がよい
買取業者に売る	仲介より低め	早い	早く確実に手放したい。建物が古い
リフォームして売る・貸す	リフォーム費用次第	時間がかかる	建物の状態がよく、費用をかけられる

再建築不可物件の価格はどう決まる？

再建築不可物件の価格は、周辺の相場より大幅に低くなるのが一般的です。ただ、どのくらい下がるかは物件によって大きく違います。価格を左右する主なポイントは、次のとおりです。

• 立地：駅からの距離や周辺の賃貸需要。都心部や駅に近い物件は、賃貸用として買いたい人がいるため、比較的値段がつきやすい
• 再建築が可能になる見込み：隣地を少し買えば接道義務を満たせる、セットバックで建て替えられるなど、将来の見込みがあれば評価が上がる
• 建物の状態：そのまま住める、または水回りのリフォームで貸せる状態なら評価が上がりやすい
• 通路や私道の権利関係：通路の通行や、水道・ガス管の工事について、近隣の承諾が得られているか
• 土地の広さと形：広すぎず、形が整っているほど活用しやすい

同じ再建築不可物件でも、こうした条件によって、売れる価格は大きく変わります。1社の査定だけで判断せず、再建築不可物件の扱いに慣れた複数の会社に相談して比べましょう。

再建築不可物件を売る前に準備しておきたいこと

再建築不可物件は、買主が限られるからこそ、売り出す前の準備が大切です。次のような資料や情報をそろえておくと、買主や買取業者の不安を減らし、売却がスムーズに進みやすくなります。

接道の状況と道路の種類を確認しておく

前面の道が建築基準法上の道路かどうか、道路に接している幅は何mかといった情報を、市区町村の窓口や測量図で確認しておきましょう。「なぜ再建築不可なのか」がはっきりしていると、買主は再建築が可能になる見込みを検討しやすくなります。

通路・私道の通行や掘削の承諾を確認する

旗竿地の通路や私道を通らなければ道路に出られない物件では、その通路を通る権利や、水道管・ガス管の工事のために通路を掘る「掘削」について、所有者の承諾が得られているかが重要です。承諾書があれば、買主は安心して購入を検討できます。権利関係があいまいなままだと、売却後のトラブルにつながりかねません。

境界と建物の状態を確認する

隣地との境界がはっきりしていない場合は、測量や境界の確認が必要になることがあります。建物については、雨漏りやシロアリの被害、傾きなどがないかを確認し、分かっている不具合は買主に伝えられるよう整理しておきましょう。

再建築不可物件を売るときの注意点

解体してから売るのは避ける

古い家だからといって、売る前に解体してしまうのは絶対に避けてください。再建築不可の土地は、建物を取り壊すと、新しい家を建てられない「使い道の限られた土地」になってしまいます。買主がさらに限られ、価格も大きく下がるでしょう。

さらに、建物がなくなると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税も上がります。解体するかどうかは、必ず売却の査定を受けてから判断しましょう。

再建築不可であることは必ず伝える

不動産会社を通して売る場合、再建築不可であることは、重要事項説明で買主に説明される事項です。売主が知っていながら伝えずに売った場合、契約を解除されたり、損害賠償を求められたりするおそれがあります。分かっていることは正直に伝えましょう。

再建築不可物件に詳しい不動産会社を選ぶ

再建築不可物件の売却は、通常の物件より専門的な知識が必要です。接道の状況の調査、再建築を可能にする方法の検討、隣地所有者との交渉、買取業者への売却など、さまざまな選択肢を提案できる不動産会社を選ぶことが、損をしないための近道です。

売らずに持ち続ける場合の選択肢

すぐに売るのが難しい場合や、まだ手放す決心がつかない場合は、持ち続けながら活用する方法もあります。

• 賃貸に出す：建物の状態がよければ、水回りなど手続きの不要な範囲で手を入れて、賃貸住宅として貸し出せます。都心部や駅に近い物件なら、家賃収入が見込めることもあります
• 隣地の所有者に貸す：隣の家の人に、駐車スペースや庭として土地を貸す方法もあります。ただし、建物を解体する必要がある使い方は慎重に考えましょう
• 自分や家族が住む：建て替えはできなくても、今の建物を修繕しながら住み続けることはできます

持ち続ける場合でも、建物の傷みを放置すると、倒壊の危険や近隣への影響が出てきます。管理が行き届かない空き家は、自治体から管理不全空家や特定空家に指定され、固定資産税の特例が外れることもあるので、定期的な点検と修繕を心がけてください。

賃貸に出す場合は、建物の安全性を確認し、必要に応じて耐震診断を受けておくと安心です。入居者がいると、あとで売りたくなったときに、入居者付きの物件として売ることになり、買主が限られることにも注意しておきましょう。

相続した家が再建築不可だった場合

相続した実家が再建築不可物件だったというケースは少なくありません。住む予定がなく、空き家のまま放置すると、建物はどんどん傷み、固定資産税や管理の負担も続きます。

一定の要件を満たす空き家を相続して売る場合には、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えることがあります。この特例は、建物を耐震改修するか、取り壊して土地を売ることなどが要件ですが、再建築不可物件の場合、取り壊すと価値が大きく下がるため、使い方には注意が必要です。特例の適用には細かな要件や期限があるので、税務署や税理士に確認しながら進めましょう。

再建築不可物件に関するよくある質問

再建築不可物件は売れますか？

売れます。ただし、一般の物件より買主が限られるため、価格は相場より大幅に低くなるのが一般的です。隣地の所有者に売る、再建築不可物件の買取に対応している会社に売るなど、物件に合った方法を選ぶことが大切です。

再建築不可物件はリフォームできますか？

工事の内容によります。2025年4月の法改正で、木造2階建ての住宅などの大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になり、再建築不可物件では事実上難しくなりました。一方、水回りのリフォームや内装の張り替えなどは、手続きが不要な範囲で行えます。

再建築不可物件の購入に住宅ローンは使えませんか？

使えないわけではありませんが、多くの金融機関で審査が通りにくいのが実情です。一部の金融機関やノンバンクでは、再建築不可物件にも融資していることがありますが、金利が高めだったり、借りられる額が少なかったりすることが多いでしょう。そのため、現金で購入する買主が中心になります。

再建築不可物件に火災保険はかけられますか？

かけられます。ただし、建物が全壊しても、同じ場所に建て直すことはできません。補償の内容や保険金額は、保険会社や代理店とよく相談して決めましょう。

再建築不可物件の固定資産税は安いですか？

一般的に、土地の評価額が低くなることが多く、税負担は比較的軽くなります。建物が建っていれば、住宅用地の特例も適用されます。ただし、解体して更地にすると特例が外れ、税額が上がるので注意してください。

旗竿地は再建築不可ですか？

旗竿地だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。通路（竿の部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接していれば、建て替えは可能です。通路の幅が2mに満たない場合や、通路の途中で幅が狭くなっている場合は、再建築不可になることがあります。

再建築不可物件を相続放棄できますか？

再建築不可物件だけを選んで相続放棄することはできません。相続放棄をすると、預貯金などほかの財産もすべて相続できなくなります。原則として相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があるので、迷ったら早めに専門家に相談しましょう。

再建築不可物件の売却は、レクソルへご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取と解体工事を手がけています。

• 再建築不可物件も直接買取：一般の買主が見つかりにくい物件も、条件が合えばレクソルが直接買い取ります。
• 仲介と買取の両方に対応：隣地の所有者への売却や仲介で売った場合と、買取の場合の価格を比べてご提案します。
• 解体するかどうかもご相談ください：解体工事を自社で施工しているため、解体した場合・しない場合の手取り額を費用も含めてご提示できます。
• 家財が残ったままでも大丈夫：残置物の撤去や遺品整理の手配もまとめてお任せいただけます。

「再建築不可かどうか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。査定・ご相談は無料です。

まとめ｜再建築不可物件は「解体せずに、まず相談」

• 再建築不可物件とは、建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地にある物件。多くは接道義務を満たしていないことが原因
• 買って後悔すると言われるのは、建て替えができない、住宅ローンが使いにくい、売却時に損失が出やすいため
• 2025年4月の法改正で、木造2階建て住宅などの大規模なリフォームには建築確認が必要になり、再建築不可物件では事実上難しくなった
• 隣地の購入やセットバック、43条2項の許可などで、再建築が可能になる場合もある
• 売却方法は、隣地の所有者に売る、仲介、買取業者に売る、リフォームして売る・貸すなどから選ぶ
• 売る前に解体するのは避ける。再建築不可物件に詳しい不動産会社に相談する

再建築不可物件は、売れにくい物件であることは確かです。それでも、物件の条件に合った方法を選べば、手放すことはできます。何より避けたいのは、扱いに困って何年も放置し、建物の傷みと税金の負担だけが積み重なっていくことです。まずは、今の状態でいくらで売れるのかを確かめるところから始めてみてください。

再建築不可かどうか、はっきり分からないまま悩んでいる方もいるでしょう。調べてみたら2項道路に面していてセットバックで建て替えられた、隣地の一部を買えば接道義務を満たせた、というケースもあります。思い込みで判断せず、まずは専門家に接道の状況を確認してもらうことが、損をしない第一歩です。