「転勤が決まったけれど、住宅ローンがまだ残っている」「子どもが大きくなって家が手狭になったので、住み替えたい」。住宅ローンを返している途中で、引っ越しを考えなければならない場面は意外と多いものです。親の介護や離婚など、思いがけない事情で急に住まいを変えなければならないこともあるでしょう。

結論からいうと、住宅ローンが残っていても引っ越すことはできます。方法は大きく分けて、ローンを完済する、家を売る、家を貸す、家をそのまま残す、の4つ。ただし、住宅ローンは「自分が住むための家」に貸し出されたローンなので、住まなくなる場合は金融機関への相談が欠かせません。何も相談せずに引っ越したり、人に貸したりすると、契約違反として一括返済を求められるおそれもあります。

この記事では、住宅ローン返済中に引っ越す方法と、それぞれのメリット・デメリット、売却価格がローンの残りに届かない場合の対処法、住宅ローン控除の扱い、引っ越しまでの段取りまでをまとめました。

住宅ローンが残っているけど引っ越すことはできる？

住宅ローンが残っていても、引っ越すことは可能です。ただし、どの方法を選ぶかによって、手続きや費用、注意点が大きく変わります。

住宅ローン返済中に引っ越す方法

方法	内容	向いている人
完済してから引っ越す	手持ちの資金でローンを一括返済する	ローンの残りが少ない、資金に余裕がある
家を売って引っ越す	売却代金でローンを完済する	もう戻る予定がない、住み替えの資金にしたい
家を貸して引っ越す	金融機関の承諾を得て、賃貸に出す	転勤などで数年後に戻る予定がある
家をそのまま残して引っ越す	金融機関に相談したうえで、空き家のまま持ち続ける	単身赴任、短期間の転居、近いうちに戻る予定がある
住み替えローンを使う	新居のローンに、旧居のローンの残りを上乗せして借りる	売却代金だけではローンを返しきれない

どの方法がよいかは、ローンの残高、家の売却価格の見込み、戻る予定があるかどうか、家計の余裕によって変わります。それぞれの方法で、毎月の負担と手元に残るお金がどう変わるかを比べてから決めることが大切です。まずは、いまのローンの残高と、家がいくらで売れそうかを確認するところから始めましょう。

住宅ローンを残したまま別の物件に住むことができない理由

住宅ローンは「自分が住む家」のためのローン

住宅ローンは、借りた本人や家族が住むための家を買うことを目的に、ほかのローンより低い金利で貸し出されています。住宅ローン控除などの税金の優遇があるのも、自分が住む家だからこそです。金融機関との契約でも、原則として本人が住むことが条件とされているのです。

そのため、金融機関に相談せずに引っ越して家を空けたり、人に貸したりすると、契約違反とみなされるおそれがあります。最悪の場合、ローンの残りを一括で返すよう求められることもあります。

住宅ローン控除も「住んでいること」が条件

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）も、その家に住んでいることが条件です。控除は年末の時点で住んでいるかどうかで判断されるので、年の途中で引っ越す場合は、その年から控除を受けられなくなることがあります。家族全員で引っ越して住まなくなると、原則としてその年から控除は受けられなくなります。転勤などのやむを得ない事情で引っ越し、あとで再び住む場合には、一定の条件で控除を再開できる制度もあります（くわしくは後述）。

残っている住宅ローンを完済して引っ越す方法

ローンを完済してから引っ越せば、金融機関との契約は終わり、家を売るのも貸すのも自由になります。残りの利息も払わずに済みます。

完済して引っ越すメリット・デメリット

メリット	デメリット
金融機関の承諾なしに、家を自由に使える	まとまった資金が必要
残りの利息を払わずに済む	一括返済の手数料がかかることがある
新居のローンと二重の返済にならない	手元の資金が減り、新居の頭金や急な出費に回せなくなる

ローンの残りが少ない場合や、退職金などのまとまったお金が入った場合には、有力な方法です。完済すれば抵当権を抹消する手続きも必要になるので、金融機関から書類を受け取り、司法書士に依頼するか自分で法務局に申請しましょう。ただし、手元の資金をすべてローンの返済に充てると、新居の購入や引っ越しの費用が足りなくなることもあります。完済したあとの資金計画も考えておきましょう。

住宅ローンのある家を高く売却して引っ越す方法

もう住む予定がないなら、家を売って、その代金でローンを完済する方法が一般的です。

ローンが残っていても家は売れる

ローンが残っている家でも、売ることはできます。「ローンを完済しないと売れない」と思い込んでいる方も多いのですが、実際には、売却と完済を同じ日に行うのが一般的な流れです。引き渡しの日に、買主から受け取った売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を外す手続きを行うのが一般的な流れです。売却代金がローンの残りより多ければ、差額は手元に残り、新居の頭金や引っ越しの費用に充てられます。ローンの完済に必要な手続きは、不動産会社や司法書士が段取りしてくれるので、売主が一人で進める必要はありません。

【例】売却代金でローンを完済する場合

項目	金額の例
売却価格	3,500万円
仲介手数料・印紙税などの費用	－約140万円
住宅ローンの残り	－2,800万円
手元に残る金額	約560万円

※わかりやすくするための計算例です。

家を売って引っ越すメリット・デメリット

メリット	デメリット
ローンを完済でき、新居のローンと二重にならない	売却価格がローンの残りに届かないことがある
手取りを新居の資金に充てられる	仲介手数料などの費用がかかる
家の維持費や管理の手間がなくなる	売れるまでに時間がかかり、引っ越しの時期に間に合わないことがある

住宅ローンのある家を高く売るためのポイント

• 複数の不動産会社に査定を依頼する：査定額と根拠をくらべ、相場を正しく知る
• 相場に合った価格で売り出す：高すぎる価格は売れ残りの原因になる
• 内覧の準備をする：掃除や片付けで、部屋を明るく広く見せる
• 早めに動き出す：売却には3〜6か月ほどかかるので、引っ越しの時期から逆算する

売却価格がローンの残りに届かない場合

売却価格がローンの残りより少ない状態を「オーバーローン」といいます。この場合、不足分をどうするかを考えなければなりません。

方法	内容	注意点
自己資金で補う	貯蓄から不足分を払って完済する	売却の費用も含めて、必要な金額を計算しておく
住み替えローンを使う	新居のローンに、旧居の残りを上乗せして借りる	借入額が大きくなるため、審査が厳しく、返済の負担も重くなる
売る時期を先に延ばす	返済を進めて、ローンの残りが売却価格を下回るまで待つ	そのあいだは、家を貸すか残すかの判断が必要
金融機関と相談して売る（任意売却）	返済が難しい場合に、金融機関の同意を得て売る	信用情報に影響が出ることがあるので、早めに専門家に相談する

オーバーローンかどうかは、不動産会社の査定額と、金融機関のローン残高の書類をくらべればわかります。購入から年数が浅い家や、頭金を少なくして買った家ほど、オーバーローンになりやすい傾向があるので注意しましょう。引っ越しを考えはじめた段階で、まず確認しておくことが大切です。

引っ越しの理由別｜おすすめの方法

引っ越しの理由	おすすめの方法	ポイント
転勤（数年で戻る予定）	貸す、またはそのまま残す	金融機関に相談し、定期借家で貸す。単身赴任なら家族が住み続ける方法も
転勤（戻る予定がない）	売る	引っ越しの時期に合わせて早めに査定を受ける。期限が迫るなら買取も
住み替え（家族構成の変化など）	売る	売り先行で資金を確定させてから新居を決めるのが安全
親の介護	貸す、残す、または売る	介護の期間の見通しによって選ぶ。金融機関に事情を説明する
離婚	売る、またはどちらかが住み続ける	ローンの名義と、誰が住むかを整理する
返済が苦しい	売る（必要なら任意売却も）	延滞する前に、金融機関と不動産会社に相談する

売る場合と貸す場合の手取りの比較

売るか貸すかで迷ったら、手元に残るお金で比べてみましょう。ローンの返済が月10万円、家賃収入が月13万円の例で考えてみます。

項目	貸す場合（年額）
家賃収入（13万円×12か月）	156万円
管理会社への委託料・管理費・修繕積立金・固定資産税など	－約55万円
空室や修繕への備え	－約15万円
住宅ローンの返済（10万円×12か月）	－120万円
手元に残るお金	約－34万円（持ち出し）

※わかりやすくするための仮定の数字です。

家賃がローンの返済額を上回っていても、経費を含めると持ち出しになることは珍しくありません。さらに、家賃収入には所得税・住民税がかかり、毎年確定申告をする手間も生じます。投資用のローンへの借り換えを求められて金利が上がれば、さらに負担が増えます。戻る予定がないなら、売却して手元に資金を残すほうが、家計の見通しは立てやすいでしょう。

家を貸して引っ越す方法

転勤などで数年後に戻る予定があるなら、家を賃貸に出す方法もあります。家賃収入でローンの返済の一部をまかないながら、戻ってきたら再び住めるのが魅力です。

金融機関の承諾が必要

住宅ローンを組んだまま家を貸すには、金融機関の承諾が必要です。転勤などやむを得ない事情があれば、相談することで認めてもらえる場合があります。一方で、賃貸用のローン（投資用ローン）への借り換えを求められると、金利が上がり、返済の負担が増えることもあります。

家を貸して引っ越すメリット・デメリット

メリット	デメリット
家賃収入でローンの返済の一部をまかなえる	空室になると家賃が入らず、ローンの返済は続く
家を手放さずに、戻ってきたら再び住める	修繕や入居者への対応が必要になる
将来売るか住むかを、あとで決められる	住宅ローン控除が受けられなくなる。売るときの税金の特例にも期限がある

戻る予定がある場合は、期間を決めて貸せる「定期借家契約」を使いましょう。契約期間が終われば、入居者に確実に退去してもらえるので、戻る時期に合わせて家を空けてもらえます。普通借家契約で貸すと、戻りたいときに入居者に退去してもらうのは簡単ではありません。

住宅ローンが残っていても状況次第で引っ越しは可能

家を売らず、貸さずに引っ越す場合でも、事情によっては、住宅ローンを続けたまま引っ越すことができます。いずれの場合も、金融機関には事前に相談しておきましょう。

転勤や家族の介護などやむを得ない事情がある場合

転勤や家族の介護など、やむを得ない事情で家を離れる場合は、金融機関に事情を説明すれば、住宅ローンをそのまま続けられることがあります。家族全員で引っ越して住まなくなると、住宅ローン控除はその年から受けられなくなりますが、転勤などのやむを得ない事情で引っ越し、その後再び住むようになった場合には、一定の条件を満たせば控除を再開できます。

単身赴任の場合

単身赴任で本人だけが家を離れ、配偶者や子どもなどの家族が住み続けている場合は、引き続き本人が住んでいるものとして扱われるのが一般的です。家族の生活の拠点がその家にあることが前提なので、家族も一緒に引っ越す場合は扱いが変わります。住宅ローンもそのまま続けられ、住宅ローン控除も引き続き受けられることが多いでしょう。

購入年に転任の命令等で転居した場合

家を買った年に、住みはじめる前や住みはじめてすぐに転勤の命令が出て引っ越すことになった場合でも、その後再びその家に住むようになれば、一定の条件で住宅ローン控除を受けられる場合があります。

控除を再開したり、引き続き受けたりするには、税務署への届け出や確定申告などの手続きが必要になることがあります。引っ越す前に、金融機関と税務署の両方に確認しておくと安心です。

離婚で引っ越す場合の注意点

離婚にともなって家を出る場合は、住宅ローンの名義と、誰が住み続けるかを整理することが大切です。

• ペアローンや連帯債務の場合：夫婦それぞれに返済の責任があるため、離婚してもローンの契約はそのまま残ります。
• 連帯保証人になっている場合：家を出た人も、相手が返済できなくなれば返済を求められることがあります。
• 家を出た人がローンを払い続ける場合：自分は住んでいないのに返済が続くことになり、金融機関との契約上も問題になることがあります。

離婚の際は、家を売ってローンを完済し、残ったお金を分ける方法が、後のトラブルを防ぎやすいといえます。売却価格がローンの残りに届かない場合は、不足分の負担をどう分けるかも話し合っておく必要があります。どちらかが住み続ける場合は、ローンの名義の変更や借り換えができるかを金融機関に確認しましょう。財産分与の取り決めは、弁護士などの専門家に相談しながら進めると安心です。

金融機関に相談するときのポイント

住宅ローンを組んだまま引っ越す場合は、引っ越す前に金融機関に相談しましょう。相談のときは、次の点を伝えると話がスムーズに進みます。

• 引っ越す理由（転勤、介護、住み替えなど）
• 引っ越す時期と、戻る予定があるかどうか
• 家をどうするか（売る、貸す、空き家のまま残す）
• 家族の誰かが住み続けるかどうか

転勤の場合は、辞令など事情がわかる書類を求められることがあります。相談の結果や、金融機関から認められた条件は、書面やメールで残しておくと安心です。金融機関によって対応は違うので、「ほかの人は大丈夫だった」と自己判断せず、必ず自分の借入先に確認しましょう。

住宅ローン返済中の引っ越しで、やってはいけないこと

• 金融機関に黙って家を貸す：契約違反として、一括返済を求められるおそれがあります。
• 住んでいないのに住宅ローン控除を受け続ける：要件を満たさない控除は、あとで追徴されることがあります。
• 住民票だけ残して住んでいるように見せる：実態と違う届け出は、税金や契約の面で問題になります。
• 返済が苦しいのに放置する：延滞が続くと、競売などで不利な条件で家を手放すことになりかねません。

家をそのまま残して引っ越す場合の管理

家を売らず、貸さずに空き家のまま残す場合は、家の管理にも気を配る必要があります。

管理すること	内容
換気・通水	定期的に窓を開けて換気し、水道を流して、カビや排水管のにおいを防ぐ
郵便物	郵便局に転送を届け出て、郵便受けにたまらないようにする
防犯	戸締まりを確認し、照明のタイマーなどで空き家と気づかれにくくする
庭・外回り	草木の手入れをして、近所に迷惑をかけないようにする
火災保険	空き家になると契約の条件が変わることがあるので、保険会社に連絡する

遠方に引っ越して自分で管理できない場合は、空き家の管理サービスを利用するのもひとつの方法です。管理の手間や費用を考えると、戻る予定がはっきりしないなら、売却を検討したほうがよいこともあります。

引っ越しにかかる費用と、二重の住居費

住宅ローン返済中の引っ越しでは、引っ越しそのものの費用に加えて、住まいの費用が二重にかかる期間が生じることも。

• 引っ越しの費用：荷物の量や距離、時期によって大きく変わります。
• 新居の家賃や初期費用：賃貸に住む場合は、敷金・礼金・仲介手数料などもかかります。
• 旧居のローンと維持費：売れるまで、または貸すまでのあいだも、ローン・固定資産税・管理費がかかり続けます。

家を売る場合は、売却の時期と引っ越しの時期をできるだけ近づけることで、二重の住居費を抑えられます。住みながら売れば、引っ越しまでの住まいの心配もいりません。

売ったあともしばらく住み続ける方法

家を先に売って資金を確定させたいけれど、新居の準備が整うまでは今の家に住みたい、という場合もあるでしょう。そんなときは、次のような方法があります。

• 引き渡しの時期を遅らせる：買主と相談し、売買契約から引き渡しまでの期間を長めにとってもらいます。
• リースバックを利用する：家を不動産会社などに売ったあと、家賃を払って住み続ける方法です。新居が完成するまで仮住まいへの引っ越しを避けられます。

リースバックは、売却価格が相場より低めになることや、家賃の負担があることを理解したうえで検討しましょう。

住み替えで新しい家を買う場合の注意点

いまの家のローンを返しながら、新しい家を買う場合は、次の点に注意しましょう。

二重ローンの負担

いまの家を売る前に新居を買うと、売れるまでのあいだ、2つのローンを同時に返すことになります。売却が予定より半年遅れれば、半年分の返済が重なる計算です。売却が長引くほど、家計への負担は大きくなるでしょう。

新居のローンの審査

いまの家のローンが残っていると、その返済も含めて新居のローンの審査が行われます。借りられる金額が減ったり、審査に通りにくくなったりすることがあります。

売り先行と買い先行

	売り先行	買い先行
進め方	いまの家を売ってから、新居を買う	新居を買ってから、いまの家を売る
メリット	売却代金が確定してから新居の予算を決められる	新居をじっくり選べ、引っ越しが一度で済む
デメリット	仮住まいが必要になることがある	二重ローンやつなぎ融資が必要になることがある

ローンの残りが多い場合は、売却価格を確定させてから新居を決める「売り先行」のほうが安全なことが多いでしょう。新居の予算を、旧居の手取りが確定してから決められるので、資金計画が立てやすくなります。

家を売るなら知っておきたい税金のこと

利益が出たら3,000万円特別控除が使える

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合は、条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」が使え、利益が3,000万円以下なら税金はかかりません。ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売る必要があります。転勤などで家を貸したり、空き家のまま残したりする場合は、この期限に注意しましょう。

損が出た場合の特例もある

ローンが残る家を、ローンの残高より安く売って損が出た場合は、条件を満たせば、その損をほかの所得と差し引きして、所得税や住民税を減らせる特例があります。住み替えで新しい家を買う場合と、買い替えずに売る場合で、それぞれ要件が定められています。いずれも確定申告が必要で、適用の期限もあるので、最新の制度を確認しておきましょう。

新居の住宅ローン控除との関係

旧居の売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が受けられなくなる期間があります。どちらを使うのが得かは、旧居の利益の大きさによって変わるので、売る前に試算しておきましょう。

マンションと一戸建てで違う、引っ越すときの注意点

	マンション	一戸建て
空き家にした場合の費用	管理費・修繕積立金・固定資産税がかかり続ける	固定資産税と、庭や建物の手入れの費用がかかる
貸す場合	管理規約で賃貸のルールが決められていることがある	入居者が庭や建物の手入れをどこまでするか決めておく
売る場合	同じマンションの取引事例が多く、相場がわかりやすい	土地と建物を分けて評価する。境界の確認が必要なことも

マンションを貸す場合は、管理規約に賃貸についての決まりがないか、管理組合に届け出が必要かを確認しておきましょう。一戸建ては、空き家にすると傷みが進みやすいので、長く空ける場合はとくに管理に気を配る必要があります。

引っ越しまでの段取り

1. ローンの残高を確認する：返済予定表や残高証明書で、いまの残高を確認します。
2. 家の査定を受ける：売った場合にいくらになるかを、複数の不動産会社に査定してもらいます。
3. 方法を決める：完済・売却・賃貸・残すのどれにするかを、家族と話し合って決めます。
4. 金融機関に相談する：住まなくなることや、賃貸に出すことを伝え、必要な手続きを確認します。
5. 税務署に確認する：住宅ローン控除の扱いや、必要な手続きを確認します。
6. 売却や賃貸の手続きを進める：引っ越しの時期から逆算して、早めに動き出します。

家を売る場合は、査定から引き渡しまで3〜6か月ほどかかります。引っ越しの3か月前に動き出したのでは間に合わないこともあるので、引っ越しが決まった時点で、すぐに査定を依頼しましょう。転勤などで引っ越しの時期が決まっている場合は、できるだけ早く準備を始めましょう。期限に間に合わない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。買取なら、早ければ数週間で売却代金を受け取ることも可能です。価格は仲介より低めになりますが、内覧の対応も不要で、引っ越しの準備に集中できます。

住宅ローンが残る家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• ローン残高と売却価格をくらべてご説明：売った場合にローンを完済できるか、手元にいくら残るかを具体的にお示しします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：引っ越しの時期が決まっている方には、時期と金額を早く確定できる直接買取もご提案します。
• 住み替えのスケジュールもご相談ください：売り先行・買い先行の進め方も一緒に考えます。

査定は無料です。「ローンが残っているけれど売れるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

住宅ローン返済中の引っ越しに関するよくある質問

住宅ローンが残っていても、家を売ることはできますか？

できます。引き渡しの日に売却代金でローンを完済し、抵当権を外すのが一般的な流れです。売却代金がローンの残りに届かない場合は、自己資金などで不足分を補う必要があります。

金融機関に相談せずに引っ越すとどうなりますか？

契約違反とみなされ、ローンの一括返済を求められるおそれがあります。金融機関の信頼を失うと、今後のローンの相談にも影響しかねません。引っ越す前に、必ず金融機関に相談しましょう。

転勤から戻ったら、住宅ローン控除は再開できますか？

転勤などのやむを得ない事情で引っ越し、その後再び住むようになった場合は、一定の条件を満たせば再開できます。手続きについては、税務署に確認しましょう。

引っ越したあと、家を空き家のままにしておいてもいいですか？

金融機関に相談したうえであれば可能な場合もありますが、空き家のままでも固定資産税や管理費、ローンの返済はかかり続けます。戻る予定がないなら、売却や賃貸も検討しましょう。

住宅ローンを払いながら賃貸に住むことはできますか？

できます。ただし、ローンの返済と家賃の両方を払うことになるため、家計の負担は大きくなります。旧居を貸して家賃収入を得るか、売ってローンを完済するかを、家計全体で考えて決めましょう。

マンションの場合、空き家にしても管理費はかかりますか？

かかります。住んでいなくても、管理費・修繕積立金は毎月払う必要があり、固定資産税もかかります。空き家の期間が長くなりそうなら、売却や賃貸も検討しましょう。

引っ越しの時期までに家が売れなかったらどうなりますか？

売れるまでは、ローンの返済や維持費がかかり続けます。期限に間に合わせたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法や、一定期間で売れなければ買い取ってもらう買取保証を検討しましょう。

住み替えローンは誰でも使えますか？

住み替えローンは、旧居のローンの残りを上乗せして借りるため、通常の住宅ローンより審査が厳しくなりがちです。新居の価格より多くの金額を借りることになるので、返済の計画を慎重に立てましょう。年収や返済負担率によっては、希望の金額を借りられないこともあります。

まとめ｜住宅ローン返済中でも、方法を選べば引っ越しはできる

• 住宅ローンが残っていても、引っ越すことはできる
• 方法は、完済・売却・賃貸・そのまま残す・住み替えローンの5つ
• 住まなくなる場合や貸す場合は、金融機関への相談が欠かせない
• ローンが残っていても家は売れる。売却代金でローンを完済するのが一般的
• 売却価格がローンの残りに届かない場合は、自己資金や住み替えローンなどで対応する
• 住宅ローン控除は住まなくなると原則として受けられないが、条件によって再開できる

住宅ローンの返済中に引っ越す場合は、まずローンの残高と家の価値を知ることが第一歩です。この2つの数字がわかれば、売るか、貸すか、残すかの判断がぐっとしやすくなります。そのうえで、金融機関や不動産会社に相談しながら、家族に合った方法を選んでください。引っ越しが決まったら、早めに動き出すほど、選べる方法は多くなり、手元に残るお金も増やしやすくなるはずです。