「家の査定を頼みたいけれど、机上査定と訪問査定のどちらを選べばいいの？」「まだ売るか決めていないのに、家に来てもらうのは気が引ける」。不動産の査定を申し込もうとすると、最初に迷うのがこの選択です。どちらを選ぶかで、査定額の正確さや、かかる手間、不動産会社とのやりとりが大きく変わります。

結論からいうと、まだ売るかどうか迷っている段階なら机上査定、売却を具体的に考えはじめたら訪問査定が基本です。机上査定は手軽で早い一方、建物の状態などは反映されないため、査定額はあくまで目安。訪問査定は手間がかかるものの、実際の状態をふまえた、より正確な価格がわかります。多くの方は、まず机上査定で複数の会社をくらべ、気になった会社に訪問査定を依頼する、という順番で進めるのが一般的です。

この記事では、机上査定と訪問査定の違い、それぞれのメリット・デメリット、訪問査定で見られるポイントと当日の流れ、準備しておくもの、使い分け方までをわかりやすく解説します。

机上査定と訪問査定の違い｜訪問査定の方が正確な査定

まずは、2つの査定の違いを表で確認しましょう。

机上査定と訪問査定の比較

	机上査定（簡易査定）	訪問査定（実地査定）
査定の方法	住所、広さ、築年数などの情報と、周辺の取引データをもとに算出	担当者が現地で物件を確認し、データとあわせて算出
結果が出るまで	早ければ当日〜数日	現地の確認に1時間前後。結果は数日〜1週間程度
査定額の精度	目安（個別の状態は反映されない）	より正確（建物の状態や周辺環境も反映）
手間	少ない（申し込みだけ）	日程の調整と立ち会いが必要
費用	無料が一般的	無料が一般的
向いている段階	売るか迷っている、相場を知りたい	売却を具体的に考えている

机上査定とは

机上査定は、物件の所在地や広さ、築年数、間取りなどの情報をもとに、担当者が現地を見ずに、不動産会社が過去の取引事例や相場のデータから価格を算出する方法です。現地を見ないため「簡易査定」とも呼ばれます。インターネットや電話で申し込めて、早ければその日のうちに査定額がわかるでしょう。

机上査定の算出方法

机上査定では、主に「取引事例比較法」という方法が使われます。近くで似た条件の物件が最近いくらで売れたかをもとに、広さや築年数、駅からの距離などの違いを補正して価格を出すしくみです。一戸建ての場合は、土地の価格に、建物の価格（新築時の価格から築年数に応じて価値を差し引いたもの）を加えて計算することもあります。

訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物や部屋の状態、日当たり、眺望、周辺の環境などを確認したうえで価格を出す方法です。机上査定のデータに加えて、現地でしかわからない情報を反映するため、より正確な査定額がわかります。

訪問査定の算出方法

訪問査定でも、取引事例比較法などで出した価格がベースになるのは同じです。そのうえで、現地で確認した次のような点を、プラスやマイナスの要素として補正していきます。

• 建物や設備の傷み、リフォームの状況
• 日当たり、風通し、眺望
• 周辺の環境（騒音、においなど）
• 一戸建てなら境界の状況、道路との接し方、土地の高低差
• マンションなら共用部分の管理の状態

さらに、役所で法令上の制限を調べたり、法務局で登記の内容を確認したりする「役所調査」を行う会社もあります。

メリットから見る！机上査定と訪問査定

机上査定の3つのメリット

素早く査定が出来る

申し込みから査定額がわかるまでが早いのが、机上査定の最大のメリットです。部屋を片付けたり、日程を調整したりする必要もないので、思い立ったときにすぐ申し込めます。「いまの家がいくらくらいなのか知りたい」という段階で、気軽に相場をつかめます。

不動産会社を比較しやすい

複数の会社に同時に依頼しても、日程の調整や立ち会いが必要ないため、手間がかかりません。査定額の幅がわかれば、自分の物件のおおよその相場もつかめます。各社の査定額や、説明のしかたをくらべることで、どの会社が信頼できそうかを見きわめる材料になります。

家族や近所に内緒で査定が出来る

担当者が家に来ないので、家族や近所に知られずに査定を受けられるのも利点。売るかどうか家族と話し合う前に、まず相場だけ知っておきたい、という場合にも向いています。

訪問査定の3つのメリット

正確な査定額が分かる

建物の状態や日当たり、眺望など、データだけではわからない要素が反映されるため、実際に売れる価格に近い査定額がわかるのが強みです。リフォームをしている家や、眺望のよいマンション、手入れの行き届いた庭のある一戸建てなど、プラスの要素がある物件は、訪問査定のほうが高く評価されることもあります。

不動産会社のアドバイスを聞ける

現地を見た担当者から、物件の強みと弱み、売り出し価格の考え方、売る前に直したほうがよい点、内覧の準備、売り方などについて、具体的なアドバイスを受けられるでしょう。

不動産会社の顔が見える

担当者と直接会って話すことで、説明のわかりやすさや人柄、地域への詳しさなどを確かめられます。売却は数か月にわたるやりとりになるので、信頼して相談できる担当者かどうかは、査定額と同じくらい大切なポイントです。売却を任せる会社を選ぶうえで、担当者との相性はとても大切な判断材料です。

机上査定と訪問査定それぞれにデメリットもある

机上査定の2つのデメリット

査定額が変わることがある

机上査定では、建物の状態や細かな条件が反映されないため、訪問査定を受けると査定額が変わることがあります。とくに一戸建ては、建物の傷み具合や土地の形によって価格の差が大きいため、机上査定と訪問査定の金額がずれやすい傾向に。雨漏りや設備の故障など、マイナスの要素があれば下がり、リフォームや眺望などプラスの要素があれば上がることもあります。机上査定の金額は、あくまで目安と考えましょう。売り出し価格を決めるときは、訪問査定の結果をもとにするのが安心です。

不動産会社からの営業攻勢がある

机上査定を申し込むと、不動産会社から電話やメールで連絡が来ます。一括査定で複数の会社に依頼した場合は、申し込みの直後に何社からも連絡が来ることも。訪問査定をすすめられたり、媒介契約の勧誘を受けたりすることもあります。連絡の方法や時間帯に希望があれば、申し込みのときに伝えておきましょう。訪問査定を受けるかどうかは、自分で決めて大丈夫です。

訪問査定の3つのデメリット

査定に手間と時間がかかる

日程を調整し、当日は立ち会う必要があります。住みながら査定を受ける場合は、家族の予定とも調整が必要です。現地の確認は1時間前後が目安ですが、複数の会社に依頼すると、そのぶん時間がかかります。結果が出るまでにも数日〜1週間程度かかるのが一般的です。

不動産会社の比較には向いていない

訪問査定は1社ずつ対応する必要があるため、多くの会社をくらべるのは大変なもの。最初から何社も訪問査定を依頼するより、机上査定で候補を絞ってから依頼するほうが効率的です。同じ日に時間をずらして複数の会社に来てもらえば、立ち会いの負担を1日にまとめられます。

近所の方に査定をしていることが分かってしまう

担当者が家を訪れるため、近所の人に売却を考えていることが知られる可能性があります。気になる場合は、社名の入っていない車で来てもらう、外回りの確認を短時間で済ませてもらうなど、配慮をお願いしておきましょう。多くの会社は、こうした要望に慣れていて、快く対応してくれます。

訪問査定を依頼する会社の選び方

机上査定の結果をもとに、訪問査定を依頼する会社を2〜3社に絞りましょう。次のような点が判断の目安になります。

• 査定額の根拠を説明してくれたか：金額だけでなく、参考にした取引事例や考え方を示してくれた会社は信頼できます。
• 連絡の対応が丁寧か：問い合わせへの返事の早さや、言葉づかいは、売却を任せてからの対応にも表れます。
• 地域や物件の種類に詳しいか：同じエリアや同じタイプの物件の売却実績があるかを確認しましょう。
• 大手と地域の会社を組み合わせる：両方の話を聞くと、それぞれの強みや考え方の違いがわかります。

査定額が最も高い会社だけを選ぶのではなく、説明の内容や対応の丁寧さもあわせて判断することが大切です。机上査定の段階で質問への答え方を見ておくと、訪問査定に呼ぶ会社を選ぶときの参考になります。

訪問査定で見られるポイント

訪問査定では、物件の種類によって、次のような点が確認されます。

物件	主に確認されるポイント
一戸建て	外壁・屋根の状態、雨漏りやシロアリの跡、建物の傾き、水回りの状態、境界標、道路との接し方、土地の形や高低差、日当たり
マンション	室内の状態、リフォームの有無、日当たり・眺望、騒音、階数・向き、エントランスや共用部分の管理の状態
土地	形、道路との接し方、境界、高低差、周辺の環境、古家の有無

査定のために、完璧に掃除や片付けをしておく必要はありません。担当者は、建物の構造や状態を見るプロなので、普段どおりの状態で問題ありません。ただ、玄関や水回りを整えておくと、印象はよくなります。

訪問査定で伝えておきたいこと

訪問査定では、担当者が見てもわからないことを、売主から伝えておくことが大切です。

• 不具合や修理の履歴：過去の雨漏り、設備の故障、修理した箇所など
• リフォームの内容と時期：キッチンや浴室の交換、外壁の塗り替えなど
• 周辺の事情：近隣とのトラブル、騒音、周辺の開発の予定など
• 売却の希望：売りたい時期、手元に残したい金額、近所に知られたくないかどうか

不具合を隠しても、売却の段階で必ず明らかになります。最初に正直に伝えておけば、それをふまえた現実的な査定額と、対策のアドバイスを受けられます。

訪問査定の当日の流れ

1. あいさつと聞き取り：売却を考えている理由や時期、希望する価格、住宅ローンの残高などを聞かれます。
2. 室内の確認：各部屋、水回り、収納、設備の状態を確認します。写真を撮ることもあります。
3. 外回り・共用部分の確認：一戸建てなら外壁や屋根、庭、境界、マンションならエントランスや廊下などを確認します。
4. 質問と説明：気になる点を質問し、売却の流れや今後の進め方について説明を受けます。
5. 後日、査定書の提示：数日〜1週間ほどで、査定額と根拠をまとめた査定書が届くのが一般的です。

所要時間は、物件の広さにもよりますが、1時間前後が目安です。一戸建てで外回りや境界まで確認する場合は、もう少し時間がかかることもあります。時間に余裕をもって日程を組んでおくと安心です。その場で概算の金額を伝えてくれる会社も少なくありません。

査定の前に準備しておくもの

準備するもの	理由
登記識別情報（権利証）や登記事項証明書	名義や面積、権利の状況の確認
購入時の売買契約書・重要事項説明書	購入価格や物件の条件の確認
図面・パンフレット	間取りや面積、構造の確認
固定資産税の納税通知書	評価額や税額の確認
リフォーム・修繕の記録	プラス評価の材料になる
住宅ローンの残高がわかる書類	手取りの試算に使う
マンションの場合：管理規約、長期修繕計画	管理の状態や修繕積立金の確認

すべてそろっていなくても査定は受けられますが、とくに購入時の書類や図面は、面積や構造を正確に伝えるのに役立ちます。書類があるほど、より正確な査定額と具体的なアドバイスが得られるはずです。

机上査定の申し込みで入力する情報

情報	マンション	一戸建て・土地
所在地	住所、マンション名、部屋番号	住所（地番がわかればあわせて）
広さ	専有面積	土地面積、建物の延床面積
築年数・構造	築年数	築年数、木造・鉄骨などの構造
間取り・階数	間取り、所在階	間取り、階数
そのほか	向き、リフォームの有無	道路との接し方、リフォームの有無

入力する情報が正確なほど、机上査定の精度も上がります。登記事項証明書や購入時のパンフレットを手元に用意しておくと、面積や築年数を正確に入力できます。

物件の種類別｜査定のポイント

マンションの査定

マンションは、同じマンションや近くのマンションの取引事例が多く、机上査定でも比較的正確な価格が出やすいのが特徴です。ただし、階数や向き、眺望、室内のリフォームの状況で価格が変わるため、売却を具体的に考えるなら訪問査定も受けましょう。

一戸建ての査定

一戸建ては、土地と建物を分けて評価するのが一般的です。建物の状態や、境界、道路との接し方など、現地でしかわからない要素が多いため、机上査定と訪問査定で金額が変わりやすい物件です。

土地の査定

土地は、形や道路との接し方、高低差、法令上の制限などで価格が大きく変わります。机上査定で相場をつかんだら、現地を見てもらい、条件をふまえた価格を出してもらいましょう。

査定額に差が出る理由

同じ物件でも、不動産会社によって査定額に数百万円の差が出ることがあります。主な理由は次のとおりです。

• 参考にする取引事例が違う：どの時期の、どの物件を比較の対象にするかで、価格は変わります。
• 建物の評価のしかたが違う：築年数による価値の下がり方や、リフォームの評価は、会社ごとに考え方が異なります。
• 相場の見通しが違う：これから相場が上がると見るか、下がると見るかで、査定額に差が出ます。
• 会社の得意分野が違う：マンションに強い会社、土地に強い会社など、得意な物件では高めの評価になることもあります。

査定額の差そのものより、「なぜその金額なのか」という根拠をくらべることが大切です。根拠を具体的に説明できる会社ほど、信頼できる査定といえます。

高すぎる査定額には注意する

中には、媒介契約を取りたいために、相場より高い査定額を出す会社もあります。高い査定額に期待して売り出すと、反響が集まらず、何度も値下げを繰り返すことになりかねません。ほかの会社よりとびぬけて高い査定額が出たときは、その根拠をとくにしっかり確認しましょう。

査定書の見方

訪問査定のあとに受け取る査定書には、次のような内容が書かれているのが一般的です。

項目	確認するポイント
査定額	一つの金額か、幅のある金額か。売れるまでの期間の想定
比較した取引事例	所在地、広さ、築年数、成約の時期が、自分の物件と近いか
評価のポイント	プラス・マイナスに評価した点と、その理由
市場の動向	周辺の相場の動きや、競合する物件の状況
売り出し価格の提案	査定額をもとに、いくらで売り出すのがよいか

複数の会社の査定書を並べてくらべると、それぞれの考え方の違いがよくわかります。わからない点は、遠慮せずに担当者に質問しましょう。

匿名査定・AI査定との違い

最近は、個人情報を入れずに相場がわかる「匿名査定」や、データをもとに自動で価格を出す「AI査定」のサービスも増えてきました。

	匿名査定・AI査定	机上査定	訪問査定
個人情報	不要なことが多い	必要	必要
不動産会社からの連絡	基本的にない	ある	ある
査定額の精度	大まかな目安	目安	より正確
向いている段階	まず相場の感覚をつかみたい	売るか迷っている	売却を具体的に考えている

匿名査定やAI査定は、不動産会社からの連絡がなく、気軽に相場をつかむには便利ですが、物件ごとの個別の条件は反映されにくく、査定額の幅も大きくなりがちです。実際に売るときの判断材料としては、机上査定や訪問査定とあわせて使いましょう。

査定額を正確にするために売主ができること

物件の情報を正確に伝える

机上査定の申し込みでは、面積や築年数、間取りを正確に入力しましょう。わからない項目は、登記事項証明書や購入時の書類で確認しておくと安心です。

プラスの要素を伝える

キッチンや浴室を交換した、外壁を塗り替えた、眺望がよい、収納が多いなど、データではわからないプラスの要素は、積極的に伝えましょう。机上査定でも、備考欄などで伝えておくと、査定額に反映してもらえることがあります。

マイナスの要素も隠さない

雨漏りや設備の不具合など、マイナスの要素も最初に伝えておくことが大切です。あとから発覚すると、査定額が大きく下がったり、売却の途中でトラブルになったりします。正直に伝えたうえで、どう対応すればよいかを相談しましょう。

複数の会社の査定をくらべる

1社の査定額だけでは、それが高いのか低いのかを判断できません。複数の会社の査定額と根拠をくらべることで、より正確な相場が見えてきます。

不動産鑑定との違い

不動産会社の査定とは別に、不動産鑑定士による「不動産鑑定」もあります。

	不動産会社の査定	不動産鑑定士の鑑定
目的	売却のための、売れる見込みの価格を知る	不動産の正式な価値を評価する
費用	無料が一般的	有料（数十万円になることも）
使われる場面	通常の売却	相続の話し合い、裁判、親族間の売買など

通常の売却では、不動産会社の無料の査定で十分です。不動産会社の査定は、実際に売るための「売れる価格」を見込むことを目的としているので、売却の判断にはむしろ適しています。相続人どうしで公平に分けるための評価や、裁判で使う評価が必要な場合などに、不動産鑑定を検討しましょう。

基本的には机上査定のほうがおすすめ

迷ったらまずは机上査定

まだ売るかどうか決めていない段階なら、まず机上査定で相場をつかむのがおすすめです。相場がわかれば、売るか、貸すか、住み続けるかを考える材料にもなります。複数の会社に依頼すれば、査定額の幅や、会社ごとの考え方の違いもわかるでしょう。

状況別のおすすめ

こんな場合	おすすめの査定
相場だけ知りたい、売るかどうか迷っている	机上査定（または匿名査定）
住み替えや相続で、売ることがほぼ決まっている	机上査定で候補を絞り、2〜3社に訪問査定
リフォーム済み、眺望がよいなど、プラスの要素がある	訪問査定
建物の傷みや不具合が気になる	訪問査定（状態をふまえた価格と対策がわかる）
近所に知られたくない	机上査定、または配慮を依頼したうえで訪問査定
相続人どうしで価格を共有したい	訪問査定（根拠のある査定書を受け取れる）

おすすめの進め方

1. 机上査定を3社程度に依頼し、査定額と説明をくらべる
2. 説明がわかりやすく、信頼できそうな2〜3社に訪問査定を依頼し、同じ日にまとめて来てもらう
3. 訪問査定の結果と、担当者の対応をくらべて、売却を任せる会社を決める

一括査定サービスを使えば、一度の申し込みで複数の会社に机上査定を依頼できます。机上査定を依頼する段階で、訪問査定も希望するかどうかを選べるサービスもあるので、自分の段階に合わせて使い分けましょう。

査定額を受け取ったら確認したいこと

• 査定額の根拠：どの取引事例を参考にし、どこをプラス・マイナスに評価したか
• 売れるまでの期間の見通し：その価格なら、どのくらいの期間で売れそうか
• 売り出し価格の提案：査定額をもとに、いくらで売り出すのがよいか
• 手取りの試算：費用やローンの残りを差し引いて、手元にいくら残るか

査定額は「売れる見込みの価格」であって、その価格で売れることを保証するものではありません。実際の売却価格は、売り出す時期や買主との交渉によって決まります。高い査定額だけで会社を選ばず、根拠と見通しをくらべて判断しましょう。売り出し価格の決め方は、別の記事でくわしく解説しています。

査定のあとの連絡への対応

査定を申し込むと、不動産会社から電話やメールで連絡が来ます。訪問査定の日程の相談や、媒介契約の案内などです。

• 連絡の希望を伝える：電話よりメールがいい、平日の夜は避けてほしい、などの希望は最初に伝えましょう。
• 売る予定がない場合ははっきり伝える：「今回は相場を知りたかっただけです」と伝えれば、連絡は落ち着くことがほとんどです。
• ほかの会社に決めたら知らせる：依頼しなかった会社にも、その旨を伝えておくと丁寧です。

査定を受けたからといって、その会社と契約する義務はありません。自分のペースで判断して大丈夫です。

査定から売却までの流れ

1. 机上査定：複数の会社に依頼し、相場と会社の対応をくらべる
2. 訪問査定：候補の会社に現地を見てもらい、より正確な価格を出してもらう
3. 媒介契約：売却を任せる会社を決めて契約する
4. 売り出し：売り出し価格を決め、販売活動を始める
5. 売買契約・引き渡し：買主と契約し、代金を受け取って引き渡す

査定から引き渡しまでは、3〜6か月ほどが目安です。売りたい時期が決まっている場合は、そこから逆算して、早めに査定を受けておきましょう。

不動産の査定は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 机上査定・訪問査定のどちらにも対応：まずは相場を知りたい方も、売却を具体的に考えている方も、お気軽にご相談ください。
• 査定額の根拠をていねいにご説明：参考にした取引事例や、評価のポイントをわかりやすくお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売った場合の見込み価格と、買取の価格の両方をお示しできます。

査定は無料です。近所に知られたくない方への配慮も承りますので、ご希望をお伝えください。

机上査定と訪問査定に関するよくある質問

査定を依頼したら、必ず売らなければいけませんか？

売る必要はありません。査定は、売るかどうかを判断するための材料です。査定額を見て、売らないと決めても問題ありません。

机上査定と訪問査定で、査定額はどのくらい変わりますか？

物件の状態によって違います。机上査定は、周辺の取引事例から「標準的な状態の物件」を前提に価格を出すためです。標準的な状態の物件なら大きく変わらないこともありますが、リフォームや眺望などのプラス要素、傷みや不具合などのマイナス要素がある場合は、訪問査定で金額が変わることがあります。

訪問査定のとき、部屋が散らかっていても大丈夫ですか？

問題ありません。担当者は建物の状態を見るので、普段どおりの状態で構いません。気になる場合は、玄関と水回りだけ整えておけば十分です。ただ、すべての部屋と収納を見てもらえるよう、入れない部屋がないようにしておきましょう。

査定書は必ずもらえますか？

訪問査定では、査定額と根拠をまとめた査定書を出してもらえることが一般的です。査定書は、売るかどうかを家族で話し合うときや、相続人どうしで価格を共有するときの資料にもなります。机上査定では、メールや電話で金額だけを伝えられることもあるので、根拠の資料がほしい場合は依頼してみましょう。

机上査定だけで売却を任せる会社を決めてもいいですか？

できなくはありませんが、おすすめはしません。机上査定の金額は目安なので、実際の状態をふまえた価格や、担当者の対応を確かめてから決めるほうが、売却を任せたあとの失敗を防げます。

何社くらいに査定を依頼すればいいですか？

机上査定は3社程度、訪問査定は2〜3社程度がおすすめです。多すぎると、連絡の対応や日程の調整が大変になります。

査定額は、どのくらいの期間有効ですか？

査定額は、その時点の相場をもとにした価格です。相場が大きく動いている時期は、数か月で状況が変わることもあります。相場は時期によって変わるため、査定から時間がたっている場合は、売り出す前にもう一度確認しましょう。

住みながらでも訪問査定は受けられますか？

受けられます。多くの方が住んだまま査定を受けているので、心配はいりません。家族の予定に合わせて、日程を調整してもらいましょう。

3,000万円や4,000万円で買った家の目安を知りたいのですが？

購入価格と築年数から、売却価格のおおよその目安を考えることもできます。次の記事で、築年数別の目安や手取りの計算を紹介しています。

まとめ｜まずは机上査定！そのあと訪問査定を依頼しよう

• 机上査定はデータをもとにした目安の価格。早く手軽で、複数の会社をくらべやすい
• 訪問査定は現地を確認した、より正確な価格。担当者のアドバイスや人柄もわかる
• 迷っている段階なら机上査定、売却を具体的に考えたら訪問査定
• 机上査定で3社程度をくらべ、2〜3社に訪問査定を依頼するのが効率的
• 査定額の高さだけでなく、根拠と売れるまでの見通しで会社を選ぶ

机上査定と訪問査定は、どちらか一方を選ぶものではなく、段階に合わせて使い分けるものです。それぞれの特徴を知っておけば、必要な情報を、必要なタイミングで、無理なく集められます。まずは机上査定で相場をつかみ、売却を具体的に考えはじめたら、訪問査定でより正確な価格を確かめてみてください。どちらの査定も無料で受けられるので、気軽に活用しましょう。