マンションの売却は、簡単なことのようにも見えますがそうではありません。売却を初めてから実際に売却代金が入ってくるまでにはたくさんのプロセスがあり、そのため時間もかかってしまうのが一般的です。特に初めてマンションを売却する方にとっては、どれくらいの期間がかかるものなのかも分かりずらいでしょう。

今回の記事ではマンションの売却にかかる期間について、詳しく解説をしていきます。平均的な売却期間だけでなく、地域毎の期間や出来るだけ早く売るための方法なども合わせて紹介していいきます。これからマンションの売却を予定している方はぜひ合わせてお読みください。

マンションの売却は早くても3ヶ月は必要

マンションを売却する際には、たくさんの行うべきことがあります。無料査定を行って不動産会社を選んだり、売却活動を行って買主との価格交渉も必要です。売却が決まってからも、実際の引き渡しまでには書類や資金の準備があるので1~2か月程度期間が空くのが一般的です。

このように時間がかかるのがマンション売却の特徴ですが、平均的な売却期間はどれくらいかかるでしょうか。

中古マンションの場合の平均期間は3ヶ月～6ヶ月

まずはマンション売却にかかる平均的な期間から見ていきましょう。一般的なマンションの売却にかかる期間は早い場合で3ヶ月、長い場合で6ヵ月程度です。早くても3ヶ月かかる訳ですから、マンション売却にいかに時間がかかるか分かります。

マンション売却には流れがあり、それぞれにかかる期間としては下記のようになります。

マンション売却の流れの中でも一番時間のかかるのが売却活動です。物件の売り出しをして、買主と合意するまでの期間が一番時間がかかります。この期間の間に物件の内覧を行ったり、価格交渉をしたりするのでどうしても時間がかかってしまうことになります。

逆に言えばマンションを早く売りたい場合には、売却活動にかかる時間を短くすれば良いと言えます。売却活動にかかる時間を短くするための方法については、後ほど詳しく解説をしています。

マンションは戸建てよりも売却期間が短い？

売却する物件は、何もマンションに限ったことではありません。戸建てを売却する場合も多くありますが、マンションと戸建てではどちらの方が売却期間が早いでしょうか。下記の表はマンションと戸建ての成約までの日数を年度別に並べたものです。

参照：レインズ「首都圏不動産流通市場」のデータより当方作成

全ての年度において戸建てよりもマンションの方が売却期間が早いことが分かります。上記のグラフで表している日数はレインズに登録してから成約までの日数ですので、実際の売却期間は上記よりももっと長くなる点は注意しておきましょう。

戸建もマンションも段々と売却にかかる期間は長くなっていることも特徴です。特にマンションの場合は年度によって売却期間の幅が大きくなっており、売却をするまでの期間が不動産価格の相場や経済状況などの影響も受けやすいことが分かります。

地域別のマンション売却期間

不動産の価格や相場の動きは、地域や立地によって大きく違います。特に中古マンションは景気の動向を受けやすい特徴もあるので、立地などによる価格差も大きいです。当然売却までにかかる期間もエリアによって異なります。ここでは日本全国のエリア毎の、マンション売却の期間について見ていきましょう。

東京都の平均売却期間

日本の中でも中古マンションの流通量が一番多いと言える、東京都のマンションの平均売却期間は3.8か月となっています。意外にも次で説明している大阪や愛知よりも長いことが特徴的と言えます。同じ東京都であっても23区内と市部では価格やマンションの取引量も大きく違うことがその要因の一つです。

また東京都内の中古マンションは近年の価格の上昇幅も大きく、またマンションの数も多いため物件を購入する側も物件の選定に時間をかけていることも要因の一つと言えるでしょう。成約件数で見ると下記の通り、常に高い水準が続いており、まさに日本のマンション市場を牽引していると言えるでしょう。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

神奈川県の平均売却期間

神奈川県におけるマンションの平均売却期間は、東京都とほぼ同水準の3.85ヵ月となっています。神奈川県では横浜を中心とした独自の経済圏があることに加えて、東京都市圏へのベッドタウンとしの需要も高いことから東京都内に準じた不動産市況を形成しているのが特徴と言えます。

これは神奈川県に限らず、東京に隣接している埼玉県や千葉県にも同じことが言えますが、中でも神奈川県の成約件数は下記の通り東京には及ぼないものの、高い水準で推移していることが分かります。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

京都府の平均売却期間

京都府におけるマンションの平均売却期間は、3.3ヵ月と関西圏にありながら次に紹介している大阪府よりも短い水準となっています。これは近年の京都ブランドの向上による不動産需要の高さが大きな要因で、国内だけでなく海外からの需要も集めています。

その結果がマンション需要にも影響をしているといえますが、成約件数自体は下記の通りそう多い訳ではありません。足元では新型コロナウィルスの影響で海外からの需要が大きく減少しており、今後の需要には注意が必要と言えます。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

大阪府の平均売却期間

東京に次いでマンションの流通が盛んな大阪府のマンション売却の平均期間は、約3.4か月となっています。大阪は日本の中では東京に次ぐ第二の都市ですが、不動産価格や取引量については東京と比べると大きな差があります。大阪の直近1年の成約価格を見ると、下記のように東京都とは大きな差があることが分かります。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

東京の成約件数と比べると約半分程度の成約件数となっていることが分かります。大阪のマンション市場は東京ほど競合する物件も多くないことから、平均売却期間も短くなっていると言えます。

兵庫県の平均売却期間

兵庫県の中古マンションの平均売却期間は3.8ヵ月と、隣接する大阪よりも少し長い水準になっています。同じ兵庫県内でも大阪府に近いエリアや神戸市などはマンションの取引も多く売却期間も短いですが、西部や北部では戸建ての需要が高いエリアも多くあります。

しかし同じく大阪府に隣接している京都府と比べても下記の通り年間の成約件数は高い水準となっており、エリアによってはマンションの需要が高いことが分かります。

愛知県の平均売却期間

第三の都市である名古屋市を有する愛知県のマンション売却の平均期間は、3.45ヵ月と大阪とほぼ同じ水準となっています。大阪と比較してもマンションの市場は更に小さく、成約件数を見ると約半分程度の水準となっています。愛知県では中心地の名古屋市を除けばまだまだ戸建ての需要が高く、マンションの取引は東京や大阪に比べると少ないと言えます。

そのため中古マンション市場における競合物件が東京ほどは多くないことが、平均期間を短くしている要因の一つです。愛知県におけるマンションの直近1年の成約件数の推移は下記のようになっています。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

大阪や東京の大都市に準じた推移になっていることが特徴とも言えますが、成約件数としては少ないことが愛知県の特徴とも言えるでしょう。

福岡県の平均売却期間

福岡県におけるマンションの平均売却期間は3.3ヵ月と大都市圏に比べると更に短くなっています。福岡圏はその立地からアジア圏のインバウンド需要が高い特徴があり、中古マンションの需要においてもその特徴が顕著に表れているといえます。

成約件数を見ても下記の通り東京や大阪には及ばないものの愛知県とほぼ同水準の流通量となっており、福岡のマンション需要の高さが分かります。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

しかし同じ福岡県の中でも福岡市を中心とした都市圏と、それ以外の地域ではマンション相場も大きくことなることも理解しておきましょう。福岡市以外のエリアではマンション需要は少なく、取引の中心は戸建てとなっていることも福岡の特徴と言えるでしょう。

札幌市の平均売却期間

北海道におけるマンションの平均売却期間は4.5ヵ月程度と、全国的にも長い水準となってます。北海道はエリアによって売却期間が違うのが特徴で、札幌市では成約件数も多く他の都市部とそう変わらない期間で売却することが出来ますが、札幌以外のエリアでは成約事例も少なく売却には時間がかかります。

北海道は比較的土地が広く、札幌などの都市部以外では戸建ての取引が中心となっているおことが大きな要因です。北海道全域におけるマンションの直近１年の成約件数は下記のようになっており、冬場ほど取引量が少なくなっていることも特徴で、季節によって売却期間も変動する傾向にあります。

参照：レインズ「マーケットウォッチ」のデータより当方作成

マンション売却の期間を決めるポイント

これまでエリア毎のマンション売却期間について解説してきましたが、同じエリア内であっても物件によって売却する期間も大きく違います。新しくて広い物件が人気があって早く売却出来そうなのは分かりますが、他にはどのような条件が影響するでしょうか。ここではマンション売却の期間を決めるポイントについて見ていきましょう。

立地や築年数などの条件

やはり築年数の浅い物件の方が人気があって早く売却しやすいのは間違いないですが、マンションの場合は立地もかなり重要なポイントです。特に都市部にあるマンションほど駅からの距離が重要です。駅から距離のある築浅の物件よりも、駅近の築古物件の方が人気があることも珍しくありません。

駅の大きさも重要で複数路線が乗り入れるターミナル駅や、特急や快速が停車する駅の方がより魅力があります。また都市部の物件では、複数の駅まで歩けるような物件もあるなど駅との関係性が物件の売却期間には大きな影響があります。

逆に郊外にあるマンションの場合では、駐車場の有無が重要になるでしょう。マンションの場合、物件によっては住民全ての駐車場を確保出来ていない場合もあります。そのような際には、マンションの近くに別途駐車場を確保する必要があるため、どうしても敬遠されてしまう可能性があります。

このような立地や築年数以外にも、間取りが使い安い物件であったり管理組合の管理が行き届いている物件なども人気があり、比較的早めに売れる傾向にあります。

周辺の競合物件

マンションが早く売却出来るかどうかのポイントに、周辺の売り物件の多さがあります。やはり近隣に同様の売り物件があれば、買主からすれば一通り見たうえで購入したいと思うでしょう。逆に言えば周辺に競合の売り物件が少ない場合には、比較的早く売却しやすいと言えるでしょう。

先ほどのエリア毎の売却期間を紹介しましたが、そこでは東京よりも愛知や大阪の方が期間が短くなっていました。これは東京にはマンションの売り情報が多く、競合物件が数多くあることも要因の一つです。このように周辺の競合物件の有無が、売却期間にも大きく影響します。

相場や価格、景気も影響

不動産の価格は常に変動をしています。中でも他の物件と比較すると景気などの影響を一番受けやすいのがマンションで、2020年現在マンションの相場は他の物件と比較すると下記のように突出して価格が上昇しています。

参照：国土交通省「不動産価格指数」より当方作成

特にデベロッパーである売主が価格を設定する新築よりも、売主と買主の交渉で価格を決める中古マンションの方が比較的足元の相場などを受けやすいのが特徴です。比較的景気が良く、今後もこれまでのような上昇が続くと考えられる状況では比較的早くマンションは売れますし、逆の場合はどうしても長くなってしますでしょう。

マンションの買主の中には、投資用として検討している投資家もいます。投資家達の殆どは金融機関から投資用ローンを借入して購入しますから、金融機関の融資姿勢も売却期間に影響を与えるポイントと言えるでしょう。

広告や宣伝の仕方

マンションの売却活動は主に不動産会社が行うことになりますが、不動産会社の広告や宣伝の仕方によって売却期間は大きく変わってきます。不動産会社が力を入れて積極的に広告や宣伝を行うことで、買主候補も集まりやすくなりますし内覧希望者も増えるでしょう。

そのため売主としては不動産会社に積極的に販売活動を行ってもらうように、しっかりとコミュケーションを取っていくことが重要になります。築年数や立地と言った条件だけでなく、住んでいた売主だからこそ知っているような良い点、（例えば部屋からの眺望や、近くに24時間スーパーがあるなど）を伝えておくことで不動産会社も案内がしやすくなるでしょう。

売却期間が長いと価格を下げる必要がある

今回の記事ではマンションの売却期間について詳しく解説をしていますが、マンションの売却期間が長くなってしまった場合はどのような影響があるでしょうか。特に売り急いでないような場合であれば、ゆっくりと売れるのを待てば良いと考える方もいるかもしれませんが、あまりにも売却期間が長くなってしまうのはあまり良いことではありません。マンションの売却期間が長くなった場合には、次のような影響があります。

６ヶ月以上売れ残っていると物件価格が下がりやすい

マンションの売却期間が長くなってしまうと、どうしても価格が下がってしまう傾向があります。特に6ヵ月を経過してくるとその傾向が顕著になります。下記のデータは3大都市圏における売り出しから成約までの期間と、売り出し価格との成約価格の乖離率をまとめた表です。

参照：不動産ジャパン「売り出しから成約まで期間と乖離率」

期間が経過するごとに価格が下がっていることが分かりますが、やはり6ヵ月を超えたあたりから売り出し価格との差が大きくなっています。このように価格が下がってしまう要因には、主に次の2点があります。

1. マンション購入を検討している買主は同じエリア内で物件を継続して探す傾向にあります。そのため6ヵ月以上も売り出しをしていると、買主からすると何度も目にすることになり「売れ残っている物件」として見えてしまいます。そうすると物件に何か悪い所があるのではないか、と思ってしまい、ますます買主が付きにくくなって価格も下がってしまいます。
2. 売却活動を行っても、なかなか成約しない物件だと不動産会社の中でも優先順位が下がってしまいます。不動産会社は売買を成立させて始めて報酬を得ることが出来るだめ、どうしても売りやすい物件を優先して活動をしてしまいます。そのため売却活動もおろそかになってしまって、価格を下げて売却するしかなくなってしまいます。

このように売却期間が長くなってしまうと価格への影響が大きくなるため、特に売り急いでない場合であってもあまり良いことではありません。

中々売れない場合はどうすれば良い？

では実際に、マンションが中々売れない場合にはどのようにすれば良いでしょう。そのような場合は、何故売れないのかまずは原因を考えてみましょう。これまでの売却活動を振り返ってみて、売れなかった原因がどこにあるのかを見つけて改善することが重要です。

例えばこれまで内覧の希望者や申し込みがあまりにも少なかった場合は、不動産会社に問題があるのかもしれません。このような場合は不動産会社を変えることで解決できるかもしれません。内覧や申し込みは多かったものの価格の折り合いが付かなかった場合は、価格が高すぎたのかもしれません。この場合は可能な範囲で値下げに応じてみると良いかもしれません。

またどうしても早く売却をしたい場合には、不動産会社の買取を検討するのも方法です。通常に売却するよりも価格はどうしても下がってしまいますが、すぐに資金化をすることが可能です。6ヵ月を経過しても中々売却が進まない場合は、一度原因について考えてみると良いでしょう。

すぐ売れる！マンション売却方法

マンションの売却期間が長くなることは、売主にとっても良い事ではありません。出来るだけマンションを早く売ることがマンション売却成功の秘訣とも言えますが、マンションを早く売るにはどのようにすれば良いでしょうか。マンションを1日でも早く売るための方法について紹介していきます。

売却価格をしっかり決める

一つ目の方法は、売却活動に入る前に売却価格をしっかりと決めておくことです。価格を決める際のポイントはローンの返済や、売却の際の諸費用なども含めて資金計算をしっかりと行うことです。また売却における優先順位もきちんと自分の中で決めておきましょう。

とにかく早く売却することを優先したいのか、それとも価格を優先したいのかで売却活動の方法も変わってきます。売却活動に入る前にこれらの整理を行ったうえで、不動産会社とも相談しながら売り出し価格を決めていきましょう。

売り出し価格を決める際に重要なことは、多少は値引きに応じれる価格で売り出しをすることです。マンションの売買価格は売主と買主の交渉によって決まりますから、買主から値下げ交渉が入ることが多いです。というよりも、当初の売却価格で売却が出来る方が珍しいと言えます。

そのため買主からすると多少は値下げに応じてくれた方が、購入の意思決定をしやすくなります。当初から値下げすることを前提にして、価格を少し高めに設定しておくことで買主との交渉がスムーズにまとまりやすくなり、早く売却出来ることへと繋がります。

専任媒介で契約する

二つの方法は不動産会社との媒介契約を、専任媒介契約にすることです。媒介契約とは不動産会社に正式に売却を依頼する際に結ぶ契約で、売主と買主の間を媒介（＝仲介）するので媒介契約と言います。この媒介契約には実は3種類あり、それぞれ下記のような特徴があります。

	他の不動産会社との契約	自分で見つけた買主への売却	レインズへの登録	売主への売却活動報告
一般媒介	出来る	出来る	任意	任意
専任媒介	出来ない	出来る	7営業日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介	出来ない	出来ない	5営業日以内	週に1回以上

イメージとしては、一般媒介→専任媒介→専属専任媒介の順番に不動産会社に対する売却活動の制約が厳しくなっています。一方で不動産会社からしても、専任媒介や専属専任媒介の方が他の不動産会社との契約が出来ないため自社にとっては有利な契約と言えます。

加えて専任媒介や専属専任媒介の場合は、売却活動の進捗を売主に常に報告をする義務があります。そのため一般媒介で契約するよりも、専任媒介や専属専任媒介で契約する方が不動産会社の売却活動にも力が入ります。このように媒介契約の内容を意識することで、早く売却出来ることへと繋がります。

部屋の印象を良くする

三つ目の方法は、内覧の際に部屋の印象を良くすることです。中古マンションを買う方の殆どが物件を購入する前に内覧を行います。当然ですが、内覧の際の印象によって購入の意思決定を行いますから、内覧の際には部屋の印象を良くするように下記のような事前準備を行っておくことが大切です。

• 内覧者に対しては、おもてなしの心で接します。マンションのアピールは不動産会社にまかせるのではなく、売主だからこそ知っているような情報をアピールしましょう。例えば、内覧者が小さな子供を連れていたり、奥様が妊婦の場合に、「このマンションにはお子様連れが多いですよ」と言えば安心して購入意欲も高まるでしょう。このような買主に合わせた情報提供を行っていくことは、内覧の際の重要なポイントです。
• 清掃は徹底して行いましょう。特に第一印象を決める玄関や、リビングなどは重要な箇所ですので綺麗に見えるように掃除をしておきましょう。出来るだけ片付けを行って、あまり物を置かないようにすることで室内を広く見せることが出来ます。
• 居住しているマンションには、自分でも気づかない臭いが付いている場合もあります。内覧の数時間前からは窓は全部開けておき、換気を行いましょう。また玄関やトイレも臭いが付きにくい箇所ですので、気になる場合は消臭剤も活用しましょう。
• 水回りの清掃は特に気をつけましょう。お風呂やトイレなどはリフォームをする買主も多いですが、中にはリフォームをしないで使う方もいます。お風呂・トイレが汚れていては、それだけ候補から外されてしまう場合もありますから、汚れがひどい場合にはハウスクリーニングを活用するなどして綺麗にしておきましょう。
• 買主としては収納も気になるポイントです。あまり見られたくない箇所ではありますが、見せる収納箇所をあらかじめ決めておいて、整理をしておきましょう。出来るだけ広く見せるためには、あまり物を詰め込みことがコツです。

買主からすれば物件の条件や価格も重要ですが、出来れば良い売主から買いたいと思っています。売主と買主が顔を合わせる貴重な機会の一つが内覧です。内覧を通じて出来るだけ良い印象を持ってもらうことが、早く売却することへと繋がります。

買付への回答は早くする

四つ目の方法は、買主との交渉スピードを速くすることです。マンションの売却では買主との価格交渉は避けて通れず、必ずと言って良い程行われています。実際には売主と買主が直接交渉をする訳ではなく、不動産会社が間に入って行うことになりますが、それだけに時間がかかってしまう場合もあります。

交渉に時間がかかってしまえばそれだけ売却期間が長くなってしまうことになってしまいます。時間をかけて交渉を行って上手く成約をすればよいですが、まとまらなかった場合はまた買主探しから始めることになります。納得のいく価格で売却をするためには必要なプロセスと言えますが、時間がかかってしまうのは事実です。

そのため少しでも交渉にかかる期間を短縮するためには、買付などの価格交渉に対する回答をスピーディーに行うことです。先ほど説明したように、事前に売却価格をしっかりと決めておくことで価格交渉への回答をおくことが、回答を早くすることへも繋がります。早く売却するためには、スピーディーな交渉を心がけましょう。

マンション売却が得意な不動産会社を探す

五つ目の方法は、マンション売却が得意な不動産会社に売却を依頼することです。マンションの売却において、不動産会社の果たす役割はとても大きいです。売却前の査定から始まって、広告や宣伝などの売却活動や内覧の案内、価格交渉の仲介だけでなく、売買契約書を作成したり引き渡しの実務も不動産会社が仕切って行うことになります。

そのためどこの不動産会社に依頼をするかが、マンション売却の際にはとても重要になります。しかし一口に不動産会社と言っても、不動産会社によって得意な分野やエリアはそれぞれ違います。戸建ての物件が得意な不動産会社もあれば、投資用物件に特化した不動産会社もあります。売買だけでなく賃貸を専門にしている不動産会社もあります。

このように不動産会社にはそれぞれ得意な分野がありますから、マンション売却を依頼する際にはマンション売却が得意な不動産会社に依頼をすることが重要です。マンション売却に強い不動産会社であれば広告・宣伝のコツも分かっていますし、何よりマンションを買いたい買主を多く抱えている可能性が高いです。そのためマンションを早く売るには、マンションに強い不動産会社に依頼をすることが重要と言えますがマンション売却に強い不動産会社を探すにはどのようにすれば良いでしょうか。

一括査定で探すのが最適

マンション売却に強い不動産会社を探すには、複数の不動産会社から査定を取るのがおすすすめの方法です。複数の不動産会社から査定を取って、査定額や不動産会社の対応を比較することでマンション売却に強くて実績のある不動産会社が分かります。

複数の不動産会社から査定を取ることはとても大変ですが、下記の一括査定サイトを活用することで効率良く複数の査定を取ることが出来ます。一度の依頼で複数の不動産会社に査定を依頼が可能で、依頼が出来る不動産会社も大手だけでなく、地域に密着している不動産会社も多くあります。

マンションに強い不動産会社探しの際にはとても役立ちますので、ぜひこちらのサイトを活用して早期のマンション売却を目指して下さい。

まとめ｜マンションを早く売るには不動産会社選びが大事！

今回の記事ではマンションの売却期間について、平均的な売却期間や地域毎の売却について説明をしてきました。マンションを売却する際には様々な条件で売却期間が変動しますが、出来るだけ早く売ることが高く売却することへと繋がります。

そのため出来るだけ早く売却をしていくことがマンション売却の秘訣とも言えますが、マンションを早く売却するための大きなポイントが不動産会社選びです。マンションに強い不動産会社を見つけて売却を依頼することが、マンションを早く売るためには重要なポイントです。

マンションに強い不動産会社を探すのは大変ですが、記事中でも紹介している一括査定を活用することで効率良く不動産会社選びを行うことが可能です。複数の不動産会社の査定や、対応を比較することでマンション売却に強い実績のある不動産会社を見つけることが出来ましょう。これからマンション売却を予定している方は、ぜひ今回の記事を参考にして効率良く不動産会社探しを行って下さい。