マンション売却の流れ・手順を売却後まで専門家が分かりやすく解説
この記事は、マンション売却の流れを9つのステップに分けて詳しく解説しています。
- 売却の目的と条件を明確にする
マンションをなぜ売りたいのか、どのくらいの期間で売りたいのか、どのくらいの価格で売りたいのかなど、売却の目的と条件を明確にします。 - 不動産会社を選ぶ
マンション売却を依頼する不動産会社を選びます。 - マンションの査定を受ける
不動産会社に依頼して、マンションの査定を受けます。 - 売却価格と販売方法を決める
査定額をもとに、実際に提示する売却価格と販売方法を決めます。 - マンションの広告と見学対応を行う
売却価格と販売方法を決めたら、マンションの広告と見学対応を行います。 - 買い手と交渉する
マンションに興味を持った買い手が現れたら、価格や引き渡し日などの条件を交渉します。 - 売買契約を結ぶ
交渉で条件が合意したら、売り手と買い手で売買契約を結びます。 - 残代金の支払いと所有権移転を行う
売買契約後、買い手は売り手に残代金を支払い、売り手は買い手にマンションの所有権を移転します。 - 引き渡しと引っ越しを行う
最後に、売り手はマンションの引き渡しを行い、買い手はマンションへの引っ越しを行います。
以上が、マンション売却の流れを9つのステップに分けて解説した内容です。マンション売却は、複雑で煩雑な作業ですが、不動産会社や専門家のサポートを受けながら進めることで、安心して成功させることができます。
家を売りたいと考えている方へ
マンション売却の流れを９つのステップに分けて解説
マンション売却の流れを9つのステップに分けて解説します。マンション売却は、一般的に以下のような手順で行われます。
ステップ1：売却の目的と条件を明確にする
まずは、なぜマンションを売りたいのか、どのくらいの期間で売りたいのか、どのくらいの価格で売りたいのかなど、売却の目的と条件を明確にしましょう。これは、後々の売却活動や交渉に大きく影響する重要なポイントです。自分の希望や状況に合わせて、最適な売却方法やタイミングを決める必要があります。
ステップ2：不動産会社を選ぶ
次に、マンション売却を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社は、マンションの査定や広告、見学対応や契約など、売却に関する様々な業務を代行してくれるパートナーです。信頼できる不動産会社を選ぶことが、スムーズで安心な売却につながります。不動産会社の選び方としては、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 売却実績や評判があるか
- 地域や物件に精通しているか
- 査定額や手数料が妥当か
- コミュニケーションが円滑か
複数の不動産会社から査定を受けて比較することもおすすめです。
ステップ3：マンションの査定を受ける
不動産会社に依頼して、マンションの査定を受けます。査定とは、マンションの現在の市場価値を評価することです。査定額は、マンションの立地や築年数、間取りや面積、設備や状態など、様々な要素に基づいて算出されます。査定方法には、以下のような種類があります。
| 机上査定 | 不動産会社がデータベースや資料などをもとに算出する査定方法です。簡易的で迅速に行えますが、精度は低いです。 |
|---|---|
| 現地査定 | 不動産会社が実際に物件を訪問して調査し、詳細に算出する査定方法です。時間や手間がかかりますが、精度は高いです。 |
査定額はあくまで参考値であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。査定額と売却価格の差は、需要と供給のバランスや交渉次第で変わります。
ステップ4：売却価格と販売方法を決める
査定額をもとに、実際に提示する売却価格と販売方法を決めます。売却価格は、自分の希望と市場の動向を考慮して設定しましょう。売却価格が高すぎると、買い手がつかない可能性があります。売却価格が低すぎると、損をする可能性があります。販売方法には、以下のような種類があります。
自分の状況や目的に合わせて、最適な売却価格と販売方法を選びましょう。
ステップ5：マンションの広告と見学対応を行う
売却価格と販売方法を決めたら、マンションの広告と見学対応を行います。広告とは、マンションの情報や写真などをインターネットやチラシなどに掲載することです。広告は、買い手の興味や印象を引くために重要です。見学対応とは、マンションに来た買い手に案内や説明をすることです。見学対応は、買い手の購入意欲を高めるために重要です。広告と見学対応を行う際には、以下のようなポイントに注意しましょう。
- マンションの魅力や特徴をアピールする
- マンションの清潔さや整理整頓を保つ
- 買い手の質問や要望に丁寧に対応する
広告と見学対応は、不動産会社が代行してくれる場合もあります。
ステップ6：買い手と交渉する
マンションに興味を持った買い手が現れたら、価格や引き渡し日などの条件を交渉します。交渉は、売り手と買い手の双方が納得できる合意点を探すプロセスです。交渉を行う際には、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 市場の相場や自分の最低条件を把握する
- 買い手の立場や状況を理解する
- 譲れる点と譲れない点を明確にする
- 不動産会社のアドバイスや仲介を活用する
交渉は、不動産会社が仲立ちしてくれる場合もあります。
ステップ7：売買契約を結ぶ
交渉で条件が合意したら、売り手と買い手で売買契約を結びます。売買契約とは、マンションの所有権移転や代金支払いなどの内容を文書で定めることです。売買契約を結ぶ際には、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 売買契約書には物件の詳細や売買条件、重要事項説明書などが記載されます。内容をよく確認して、不明な点や疑問点があれば不動産会社や弁護士に相談しましょう。
- 売買契約時には買い手は売り手に手付金として一部の代金を支払います。手付金は、契約の成立と履行の証拠となります。手付金の額や返還条件は、事前に交渉して決めましょう。
- 売買契約後は売り手はマンションの所有権を買い手に移転する義務が発生します。また、買い手は残りの代金を支払う義務が発生します。契約内容を遵守しましょう。
売買契約は、不動産会社や司法書士が立会って行われる場合が多いです。
ステップ8：残代金の支払いと所有権移転を行う
売買契約後、買い手は売り手に残代金を支払い、売り手は買い手にマンションの所有権を移転します。残代金の支払いと所有権移転を行う際には、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 残代金の支払いは、通常、銀行で行われます。買い手は売り手の指定する口座に残代金を振り込みます。売り手は振り込みを確認したら、買い手に領収書を渡します。
- 所有権移転は、司法書士が登記簿に変更を記録することで行われます。司法書士は、売り手と買い手から必要な書類や印鑑を受け取り、登記申請をします。登記完了後、司法書士は登記済証を買い手に渡します。
残代金の支払いと所有権移転は、同時に行われる場合もあります。
ステップ9：引き渡しと引っ越しを行う
最後に、売り手はマンションの引き渡しを行い、買い手はマンションへの引っ越しを行います。引き渡しと引っ越しを行う際には、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 引き渡しは、マンションの鍵や設備の使い方などを売り手から買い手に伝えることです。引き渡し時には、マンションの状態や備品の有無などを確認して、引き渡し確認書に記入して署名捺印します。
- 引っ越しは、マンションへの荷物の搬入や生活の準備などを買い手が行うことです。引っ越し時には、近隣住民や管理人に挨拶して、迷惑やトラブルを避けるようにします。
以上が、マンション売却の流れを9つのステップに分けて解説した内容です。マンション売却は、複雑で煩雑な作業ですが、不動産会社や専門家のサポートを受けながら進めることで、安心して成功させることができます。
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マンション売却前に確認しておきたいポイント
マンションを売却するときには、事前に準備や調査を行うことが重要です。ここでは、マンション売却前に注意すべき5つのポイントを紹介します。
近隣のマンション価格相場を自分で調べる
マンションの売却価格を決める際には、近隣のマンション価格相場を知ることが必要です。近隣のマンション価格相場は、不動産会社の査定だけでなく、自分でインターネットや新聞などで調べることもおすすめです。
近隣のマンション価格相場を自分で調べることで、不動産会社の査定が適正かどうかを判断することができます。また、自分で調べた価格相場を不動産会社に伝えることで、交渉力も高まります。
いつまでに売るのかを決めておく
マンションを売却する際には、いつまでに売るのかを決めておくことが大切です。いつまでに売るのかを決めておくことで、売却計画や販売戦略を立てることができます。
例えば、早く売りたい場合は、価格を下げたり、広告を多く出したりする必要があります。
逆に、時間に余裕がある場合は、価格を高めに設定したり、希望する条件に合う買い手を探したりすることができます。いつまでに売るのかを決めておくことで、自分の目的や状況に合った最適な売却方法を選ぶことができます。
査定は必ず複数社に依頼する
マンションの査定は、必ず複数の不動産会社に依頼することが重要です。査定は、不動産会社ごとに異なる基準や方法で行われるため、査定額も大きく変わる可能性があります。
査定は、複数の不動産会社に依頼することで、より正確なマーケット価値や相場感を把握することができます。また、査定額を比較することで、自分のマンションの強みや弱みも分かります。査定は、複数の不動産会社に依頼することで、より有利な条件で売却することができます。
住宅ローンの残債を確認しておく
マンションを売却する際には、住宅ローンの残債を確認しておくことが必要です。住宅ローンの残債は、売却価格から差し引かれる金額です。住宅ローンの残債が多い場合は、売却価格よりも低い金額しか手元に残らないことになります。
また、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合は、自己資金で差額を補う必要があります。住宅ローンの残債を確認しておくことで、売却後の資金計画や次の住まい探しに影響することを避けることができます。
媒介契約の内容は確認する
マンションを不動産会社に仲介してもらう場合は、媒介契約の内容を確認することが大切です。媒介契約は、不動産会社との間で結ぶ契約で、売却に関する権利や義務を定めたものです。
媒介契約には、媒介の種類や期間、仲介手数料や販売方法などが記載されています。媒介契約の内容を確認することで、不動産会社に対する要望や不満を伝えることができます。また、媒介契約の内容を確認することで、トラブルや紛争を防ぐことができます。
マンションを売り出すタイミングに注意
マンションを売り出すタイミングは、売却価格や販売期間に大きく影響します。一般的に、春や秋は不動産市場が活況で、買い手が多くなります。逆に、夏や冬は不動産市場が低迷で、買い手が少なくなります。
また、年度末や年度始めは、引っ越しや転勤などの需要が高まります。これらの時期にマンションを売り出すことで、より高い価格や早い成約を期待することができます。
しかし、時期だけでなく、自分の状況や目的に合わせてタイミングを決めることも重要です。例えば、早く売りたい場合は、市場の状況に関係なく売り出すこともあります。マンションを売り出すタイミングは、不動産会社や専門家に相談することもおすすめです。
売り出し価格は高すぎず・安すぎず
マンションの売り出し価格は、買い手の反応や交渉の余地に影響します。売り出し価格が高すぎる場合は、買い手が敬遠してしまう可能性があります。逆に、売り出し価格が安すぎる場合は、自分の利益が減ってしまう可能性があります。また、売り出し価格が不適切な場合は、信用や信頼を失ってしまう可能性もあります。
売り出し価格は、近隣のマンション価格相場や物件の特徴・条件などを考慮して決めることが必要です。売り出し価格は、不動産会社の査定額や自分の希望額とも照らし合わせて決めることも大切です。
マンションの瑕疵を隠さない
マンションの瑕疵とは、物件に存在する欠陥や障害のことです。
例えば、水漏れ・カビ・ひび割れ・シロアリ・電気・ガス・水道などの設備の不具合などが該当します。マンションの瑕疵は、売却後に買主からクレームや損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性があります。そのため、マンションの瑕疵は、隠さずに正直に開示することが必要です。マンションの瑕疵は、売却前に修理や改善を行うこともできますが、それにかかる費用や時間も考慮する必要があります。
マンションの瑕疵は、不動産会社や専門家に相談することもおすすめです。
買主の与信に注意
マンションを売却する際には、買主の与信（信用・信頼）を確認することが重要です。買主の与信とは、買主が契約内容を履行できるかどうかを判断する基準です。買主の与信を確認する方法としては、以下のようなものがあります。
- 本人確認（身分証明書・住民票など）
- 住宅ローン審査（金融機関からの借入可能額や条件など）
- 仕事や収入の確認（勤務先・職種・年収・源泉徴収票など）
- 資産や負債の確認（預金・株式・保険・借金など）
買主の与信を確認することで、契約後に支払い遅延や契約解除などのトラブルを防ぐことができます。買主の与信を確認する方法としては、以下のようなものがあります。
- 本人確認（身分証明書・住民票など）
- 住宅ローン審査（金融機関からの借入可能額や条件など）
- 仕事や収入の確認（勤務先・職種・年収・源泉徴収票など）
- 資産や負債の確認（預金・株式・保険・借金など）
内覧準備と内覧当日の流れ
マンションの内覧は、買い手の印象や購入意欲に大きく関わる重要なステップです。内覧前には、以下のような準備を行うことが必要です。
- 物件の清掃・整理・整頓
- 不要な家具・荷物・個人物の撤去
- 照明・換気・空調の調整
- 防犯対策（貴重品の保管・鍵の管理）
- ペット対策（別室へ移動・臭い対策）
- 住人対策（退去・静粛・挨拶）
内覧当日には、以下のような流れで行われます。
- 不動産会社が買い手を連れて来る
- 不動産会社が物件の説明をする
- 買い手が物件を見学する
- 買い手が質問や感想をする
不動産会社が買い手を送り出す 内覧中には、自分は物件から離れて待機することが一般的です。しかし、不動産会社や買い手の希望によっては、自分も物件に残って対応することもあります。その場合は、以下のような注意点があります。
- 買い手に対して敬意を持つ
- 物件の良さや思い出を伝える
- 物件の欠点や問題点を隠さない
- 価格や条件に関する話題は避ける
- 不動産会社に任せる姿勢を見せる
内覧は、マンションの魅力を最大限にアピールするチャンスです。内覧準備と内覧当日の流れを把握して、買い手に好印象を与えることができます。
マンション売却後の注意点
マンションを売却した後には、引き渡しや確定申告などの手続きを行う必要があります。ここでは、マンション売却後に気をつけるべき3つのポイントを紹介します。
引き渡し期日までに引っ越しを行う
マンションを売却した後には、引き渡し期日までに引っ越しを行うことが必要です。引き渡し期日とは、売買契約で定められた物件の所有権移転登記が完了する日のことです。引き渡し期日までに引っ越しを行うことで、以下のようなメリットがあります。
- 買主からのクレームや損害賠償請求を防ぐことができる
- 物件の管理費や修繕積立金などの負担を減らすことができる
- 引っ越し費用や手間を節約することができる
引き渡し期日までに引っ越しを行うためには、以下のような準備を行うことが必要です。
- 引っ越し先の住まい探しや契約手続き
- 引っ越し業者の選択や見積もり依頼
- 不要な家具・荷物・個人物の処分や整理
- 電気・ガス・水道などのライフラインの解約や開始手続き
- 郵便物や雑誌などの転送手続き
- 住民票や免許証などの住所変更手続き
引き渡し期日までに引っ越しを行うことで、スムーズかつ安心な売却を完了することができます。
確定申告は必ず行う
マンションを売却した後には、確定申告を必ず行うことが必要です。
確定申告とは、自分が受け取った所得や支払った税金などを国税庁に報告することです。マンション売却によって得た利益（譲渡所得）は、所得税と住民税の対象となります。確定申告を行うことで、以下のようなメリットがあります。
- 過剰に納めた税金を還付してもらうことができる
- 特別控除や税率の優遇を受けることができる
- 罰則や追徴課税を回避することができる
確定申告を行うためには、以下のような準備を行うことが必要です。
- 売買契約書や登記簿謄本などの書類の準備
- 譲渡所得や譲渡費用などの計算方法の確認
- 確定申告用紙や添付書類の記入方法の確認
確定申告期間内に国税庁への提出方法の確認 確定申告を行うことで、適正な税金を納めることができます。
3,000万円特別控除について
マンション売却によって得た利益（譲渡所得）に対しては、3,000万円特別控除という制度を利用することができます。
3,000万円特別控除とは、マンション売却後に新たな住宅を購入する場合に、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度です。3,000万円特別控除を利用することで、以下のようなメリットがあります。
- 譲渡所得税の負担を大幅に減らすことができる
- 新たな住宅購入の資金計画を立てやすくなる
- 住宅ローンの借入や返済に余裕ができる
3,000万円特別控除を利用するためには、以下のような条件を満たす必要があります。
- マンション売却後の2年以内に新たな住宅を購入すること
- 新たな住宅が自分や家族の主たる居住用であること
- 新たな住宅の価格が1億6,000万円以下であること
- マンション売却前に5年以上居住していたこと
- 確定申告時に必要な書類や証明書を添付すること
3,000万円特別控除は、マンション売却後に新たな住宅購入を検討している人にとって有利な制度です。3,000万円特別控除の詳細や手続きについては、不動産会社や税理士などの専門家に相談することもおすすめです。
以上が、マンション売却後の注意点です。これらの注意点を把握して、安心して次の住まいへの移行を進めましょう。
失敗事例から学ぶマンション売却
マンションを売却するときには、様々な注意点やポイントがあります。しかし、実際に売却を経験した人の中には、失敗したと感じる人も少なくありません。ここでは、マンション売却で失敗したという事例を紹介し、その原因や対策を考えてみましょう。
マンションを売却する時期で失敗した
Aさんは、仕事の都合で転勤が決まり、所有していたマンションを売却することにしました。しかし、Aさんは、転勤の通知が来たのが3月で、4月から新しい職場に赴任するというスケジュールでした。そのため、Aさんは、急いで不動産会社に査定を依頼し、そのまま媒介契約を結びました。しかし、Aさんが売り出した時期は、不動産市場が低迷しており、買い手が見つかりませんでした。結局、Aさんは、引き渡し期日までに売却できず、ダブルローンや管理費などの負担が増えることになりました。
この事例の原因
マンションを売り出す時期の選択が不適切だったことです。一般的に、不動産市場は季節や年度などによって変動します。春や秋は活況で買い手が多くなりますが、夏や冬は低迷で買い手が少なくなります。また、年度末や年度始めは引っ越しや転勤などの需要が高まります。これらの時期にマンションを売り出すことで、より高い価格や早い成約を期待することができます。しかし、Aさんは、不動産市場が低迷している時期に売り出したため、買い手が見つからなかったのです。
この事例の対策
マンションを売り出す時期を慎重に決めることです。もちろん、自分の状況や目的に合わせてタイミングを決めることも重要ですが、市場の状況も考慮することが必要です。また、時期だけでなく、価格や販売方法なども柔軟に変更することも大切です。マンションを売り出す時期を適切に決めることで、スムーズかつ有利な売却を目指すことができます。
必要資金の想定が甘かった
Bさんは、家族構成やライフスタイルの変化に伴って、所有していたマンションから一戸建てへの住み替えを考えました。しかし、Bさんは、マンション売却にかかる費用や税金などの必要資金を十分に想定していませんでした。そのため、Bさんは、マンション売却後に新たな住宅を購入する際に、資金不足に陥りました。結局、Bさんは、予定していた一戸建ての購入を断念し、賃貸住宅に住むことになりました。
この事例の原因
マンション売却にかかる費用や税金などの必要資金の想定が甘かったことです。マンション売却には、仲介手数料や登記費用や印紙代などの費用が発生します。また、マンション売却によって得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税と住民税が課税されます。これらの費用や税金は、売却価格から差し引かれる場合や、別途支払う必要がある場合があります。これらの費用や税金を考慮しないと、売却後に手元に残る金額が思ったよりも少なくなる可能性があります。しかし、Bさんは、これらの費用や税金を十分に想定していなかったため、資金不足に陥ったのです。
この事例の対策
マンション売却にかかる費用や税金などの必要資金を正確に把握することです。マンション売却にかかる費用や税金は、売却価格や物件の条件などによって異なりますが、おおよそ**10％～20％**程度と考えられます。また、特別控除や税率の優遇などの制度を利用することで、費用や税金を節約することもできます。マンション売却にかかる費用や税金などの必要資金を正確に把握することで、適切な資金計画を立てることができます。
売却にかかる期間が想定より長かった
Cさんは、海外への移住を決め、所有していたマンションを売却することにしました。しかし、Cさんは、マンション売却にかかる期間を短く見積もっていました。そのため、Cさんは、移住予定日までに売却できず、海外へ行ってからも物件の管理や契約手続きなどに追われることになりました。結局、Cさんは、時間的・精神的・経済的なストレスを抱えることになりました。
この事例の原因
マンション売却にかかる期間の想定が短かったことです。マンション売却には、査定・媒介・広告・内覧・交渉・契約・引き渡しというステップがあります。これらのステップには、それぞれ時間がかかります。一般的に、マンション売却には3ヶ月～6ヶ月程度と考えられます。しかし、市場の状況や物件の条件などによっては、もっと長くかかる可能性もあります。しかし、Cさんは、マンション売却にかかる期間を短く見積もっていたため、移住予定日までに売却できなかったのです。
この事例の対策
マンション売却にかかる期間を余裕を持って見積もることです。マンション売却には、予想外の事態やトラブルが発生する可能性があります。例えば、買い手が見つからない場合や、買い手との交渉が難航する場合や、契約や登記に手間がかかる場合などがあります。これらの事態やトラブルに対応するためには、時間的な余地が必要です。また、マンション売却にかかる期間を見積もる際には、自分の状況や目的だけでなく、市場の動向や物件の特徴なども考慮することが必要です。マンション売却にかかる期間を余裕を持って見積もることで、計画的かつ安心な売却を進めることができます。
これらの失敗事例を参考にして、自分のマンション売却を成功させましょう。
まとめ
このページは、不動産の売却の流れと注意点について説明しています。
- 不動産の売却は、査定・媒介契約・販売活動・売買契約・引渡し・決済・確定申告の7つのステップで進められます。
- 査定では、複数の不動産会社に依頼して査定額を比較することがおすすめです。
- 媒介契約では、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3種類の契約形態があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
- 販売活動では、不動産会社が物件情報を広告やインターネットに掲載し、内覧や条件交渉を行います。
- 売買契約では、重要事項説明書の読み合わせや売買契約書の締結、手付金の授受を行います。
- 引渡し・決済では、残代金の支払いや不動産の引渡し、所有権移転を行います。
- 確定申告では、不動産売却による所得税や住民税の申告や納付を行います。
不動産の売却は、様々な手続きや費用が発生するため、事前にしっかりと準備することが大切です。また、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。このページでは、不動産の売却に関する基礎知識やポイントを分かりやすく解説しています。不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。1