事故物件(瑕疵物件)を売却する3つの方法|告知義務から孤独死があった場合の注意点

事故物件は売れない?

事故物件とは、自殺や殺人、孤独死などの事件や事故が起きた物件のことを指します。こうした物件は、一般的には心理的瑕疵があるとされ、買い手や入居者が付きにくいというイメージがあります。しかし、事故物件は売れないというわけではありません。事故物件を売却する際に知っておくべき注意点や相場、売却方法を紹介します。

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事故物件とは?

事故物件とは、過去に殺人や自殺などの不幸な出来事があった物件のことを指します。事故物件は、心理的瑕疵という法律用語で表されることもあります。心理的瑕疵とは、物件の形や機能には問題がないものの、人の感情や価値観に影響を与えるような事実があることを意味します。

事故物件の売却に際しての告知義務

告知義務の期限

事故物件の告知義務には時効が設けられておらず、売買契約においては告知義務が永続するとされています。賃貸借契約の場合、告知義務は「3年」とされています。

告知義務のある事故物件の範囲

告知義務のある事故物件には、他殺、自殺、事故死(日常生活における不慮の事故といえないもの)、原因不明の死などが含まれます。自然死や不慮の事故死は、特殊清掃が必要な場合を除き、告知義務はありません。

告知内容

告知する内容としては、事故が発生した日時、場所、事故後に入居者がいたかどうかなどが含まれます。また、事故物件であることを告知しなかった場合、契約解除や損害賠償請求の対象となる可能性があります

心理的瑕疵とは?

心理的瑕疵は、物件の価値や売買に関係する重要な事項として認められる場合があります。つまり、心理的瑕疵があることを知らずに物件を購入した場合、購入者は契約解除や損害賠償を求めることができる可能性があります。しかし、心理的瑕疵の有無や程度は、人によって感じ方が異なるため、判断基準は明確ではありません。そのため、心理的瑕疵に関するトラブルは多く発生しています。

事故物件に該当するのは以下のようなケース

事故物件に該当するケースは、具体的には以下のようなものが挙げられます。

  • 殺人や自殺などの死亡事故があった物件
  • 犯罪や暴力行為があった物件
  • 呪いや霊現象があると噂される物件
  • 元々墓地や火葬場だった土地に建てられた物件
  • 過去に放火や水漏れなどの被害を受けた物件
  • 隣人や管理人とのトラブルがあった物件
  • その他、一般的な感覚から外れた物件

これらのケースは、すべて事故物件として告知義務が発生するわけではありません。しかし、多くの人が嫌悪感や恐怖感を抱くような物件であれば、事故物件として扱われる可能性が高いです。

事故物件は売れない?売却前に知っておくべき注意点

一般的な買い手の心理

事故物件が売れない理由の一つは、一般的な買い手の心理です。多くの人は、自分や家族が住む場所として、事故物件を選びたくないと考えます。事故物件に住むことで、以下のような不安や不快感を感じるからです。

  • 事故物件で起きた出来事を思い出してしまう
  • 事故物件に住んでいることを周囲に知られて恥ずかしいと感じる
  • 事故物件に悪い影響が残っているのではないかと心配する
  • 事故物件に住むことで、自分や家族の運気や健康が悪くなるのではないかと恐れる

これらの理由から、事故物件は一般的な買い手から敬遠される傾向にあります。

告知義務とその影響

事故物件が売れない理由のもう一つは、告知義務とその影響です。告知義務とは、売主や仲介業者が、物件に関する重要な事項を買い手に伝える義務のことです。告知義務は、不動産取引の公正性や透明性を高めるために必要なものですが、事故物件にとっては不利に働く場合があります。

告知義務があることで、事故物件は以下のような影響を受けます。

  • 事故物件であることが明らかになり、買い手の興味や信頼を失う
  • 事故物件であることを隠すことができず、買い手に交渉力を与える
  • 事故物件であることを告知しなかった場合、契約後にトラブルになるリスクが高まる

これらの影響から、事故物件は告知義務によって売りづらくなる場合があります。

事故物件の価格設定問題

事故物件が売れない理由のさらにもう一つは、価格設定問題です。事故物件は、心理的瑕疵によって価値が下がると考えられることが多いです。そのため、事故物件は一般的な物件よりも安く売られることが多いです。しかし、価格設定は難しい問題です。以下のような点を考慮する必要があります。

  • 事故物件であった出来事の種類や時期
  • 事故物件の立地や規模や設備
  • 事故物件の市場需要や競合状況
  • 事故物件の購入目的や購入者層

これらの点を総合的に判断して、適正な価格を決めることが必要です。しかし、価格設定は主観的な要素も多く含むため、売主や仲介業者と買い手との間で意見が食い違うことも多いです。その結果、価格交渉が難航したり、成約までに時間がかかったりすることもあります。

事故物件の売却相場

事故物件の売却相場は、一般的な物件よりも安くなる傾向があります。しかし、具体的な割引率は一概に言えません。割引率は以下のような要因によって変動します。

  • 事件や事故の種類や内容
  • 事件や事故からの経過時間
  • 物件の立地や環境
  • 物件の状態や設備
  • 市場の需要と供給
  • 買主の価値観や感受性

事故物件の売却相場を具体的に知るためには、実際の売却価格をシュミレーションしてみるのが一番です。しかし、事故物件の売却価格は、一般物件と違って公開されることが少なく、参考になるデータが少ないのが現状です。そこで、事故物件の売却価格をシュミレーションする方法として、以下の2つの方法を紹介します。

不動産一括査定サービスを利用する

不動産一括査定サービスとは、インターネット上で物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を見積もってもらえるサービスです。このサービスを利用するメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 事故物件であることを明記しておけば、事故物件に対応できる不動産会社から査定額を提示してもらえる
  • 複数の不動産会社から査定額を比較できるため、相場感や適正価格が分かりやすい
  • 査定額だけでなく、売却方法やアドバイスも受けられるため、売却に役立つ情報が得られる

不動産一括査定サービスは、無料で利用できるものが多くあります。ただし、利用する際には以下のような注意点もあります。

  • 査定額はあくまで目安であり、実際の売却価格とは異なる場合がある
  • 査定額が高いからといって、その不動産会社に依頼する必要はない
  • 査定後に営業電話やメールが来る可能性がある

不動産一括査定サービスを利用する場合は、事故物件であることを必ず明記しておきましょう。事故物件であることを隠して査定額を高く見せかけても、後になって事実が発覚すれば契約解除や損害賠償のリスクがあります。また、事故物件に対応できない不動産会社から無駄な連絡を受けることも防げます。

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過去の事故物件の売却価格を調べる

もう一つの方法は、過去に売却された事故物件の価格を調べてみることです。これにより、自分の物件と同じような条件の事故物件がどれくらいで売れたかを知ることができます。ただし、この方法には以下のような難点もあります。

  • 事故物件の売却価格は公開されることが少なく、データが少ない
  • 事故物件の売却価格は個別的な要因に左右されやすく、一概に比較できない
  • 過去のデータでは市場状況や需要・供給の変化に対応できない

事故物件の売却価格を調べる方法としては、以下のようなものがあります。

  • 不動産会社に問い合わせる
  • 不動産情報サイトやブログなどを検索する
  • 事故物件専門のサイトや書籍などを参考にする

これらの方法で事故物件の売却価格を調べる場合は、以下のような点に注意してください。

  • 事故物件であることを隠さずに正直に伝える
  • 事故物件の種類や内容、経過時間などを詳しく伝える
  • 物件の立地や環境、状態や設備なども詳しく伝える
  • 複数の情報源を比較し、相場感を把握する

事故物件の売却相場は、一般物件よりも安くなる傾向がありますが、具体的な割引率は一概に言えません。事故物件の売却相場を知るためには、不動産一括査定サービスを利用する方法と過去の事故物件の売却価格を調べる方法があります。どちらの方法もメリットとデメリットがありますので、自分の物件に合った方法を選んでみてください。また、事故物件であることは必ず告知するようにしましょう。

事故物件を確実に売却するための3つの方法

事故物件を売却するためには、以下のような方法があります。それぞれの方法にはメリットとデメリットがありますので、自分の状況や目的に合わせて選ぶとよいでしょう。

専門の不動産会社に仲介を依頼する

事故物件を売却する場合、一般的な不動産会社ではなく、事故物件に特化した不動産会社に仲介を依頼する方法があります。専門の不動産会社は、事故物件の市場や買い手を把握しており、適切な価格設定や広告戦略を行ってくれます。また、事故物件の告知義務や契約手続きなどもスムーズに進めてくれます。

専門の不動産会社に仲介を依頼するメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 事故物件に対するノウハウや経験が豊富である
  • 事故物件に興味がある買い手や投資家とのネットワークが広い
  • 事故物件であることを隠さずに正直に売却できる
  • トラブルやリスクを回避できる

専門の不動産会社に仲介を依頼するデメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 仲介手数料が高い場合がある
  • 専門の不動産会社が少なく、選択肢が限られる
  • 事故物件であることを公開することになってしまう場合がある

専門の不動産会社に仲介を依頼する場合は、仲介手数料や事故物件の公開度などを事前に確認しておくことが大切です。
また、専門の不動産会社でも事故物件の買取を行っている業者は少ないので、買取を希望する場合は別の方法を検討する必要があります。

建物を取り壊してから売却する

事故物件を売却する場合、建物を取り壊してから土地だけを売却する方法もあります。建物を取り壊すことで、心理的瑕疵や物理的瑕疵を解消し、土地の価値だけで売却できます。また、建築条件付きではなく自由設計可能な土地として売却すれば、買い手の選択肢も広がります。

建物を取り壊してから売却するメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 心理的瑕疵や物理的瑕疵を気にせずに売却できる
  • 土地の価値が高くなる可能性がある
  • 建築条件付きではなく自由設計可能な土地として売却できる

建物を取り壊してから売却するデメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 取り壊し費用が発生する
  • 建物の価値がゼロになる
  • 周囲の住民や自治体とのトラブルが起きる可能性がある

また、建物を取り壊してから売却する場合は事故物件の告知義務はなくなるのでしょうか?残念ながら確実にそうとは言えません。
事故物件の告知義務は、建物があるかどうかに関わらず、土地に起因するものです。つまり、土地に事故や事件が起きたことがあればそれを買い手に伝える義務があります。

例えば、以下のようなケースでは建物を取り壊しても告知義務が発生します。

  • 土地に埋葬された遺体が発見された場合
  • 土地に自然災害や汚染物質などの危険性がある場合
  • 土地に隣接する建物で事故や事件が起きた場合

これらのケースでは建物を取り壊しても土地の価値に影響する可能性があるため、買い手に正直に告知する必要があります。
もし告知しなかった場合は買い手から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。

したがって、事故物件を建物を取り壊してから売却する場合でも告知義務は適切に履行することが重要です。

時間を空けてから売却する

事故物件を売却する場合、時間を空けてから売却する方法もあります。時間を空けることで、事件や事故の影響が薄れ、買い手の心理的抵抗が減る可能性があります。また、物件の価値も回復する可能性があります。

時間を空けてから売却するメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 事件や事故の影響が薄れる
  • 物件の価値が回復する
  • 売却価格が上昇する可能性がある

時間を空けてから売却するデメリットは、以下のような点が挙げられます。

  • 管理費用や固定資産税などの経費が発生する
  • 空き家になると犯罪や火災のリスクが高まる
  • 売却時期を見極めるのが難しい

ただし、時間を空けるということは、その間に物件を管理しなければなりません。管理費用や固定資産税などの経費がかかりますし、空き家になると犯罪や火災のリスクも高まります。

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まとめ

事故物件は売れないというわけではありません。しかし、事故物件を売却する際には告知義務や割引率などに注意しなければなりません。

また、事故物件を確実に売却するためには、専門の不動産会社に仲介を依頼する方法や、建物を取り壊してから売却する方法や、時間を空けてから売却する方法などがあります。それぞれの方法にはメリットとデメリットがありますので、自分の状況や目的に合わせて選ぶとよいでしょう。不明点が多い場合や特別な事情がある場合には専門の仲介業者に相談することをおすすめします。

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