持ち家があると、毎年必ず支払い続けなくてはいけない固定資産税。不動産の相続や住み替えなどにより、家売却を考えている人も多いと思います。

しかし、ここで気になるのが「固定資産税の支払い」についてではないでしょうか。

今回は、家売却をするとき誰が固定資産税を納税するのか。計算方法や未納による不動産の売却など、わかりづらい固定資産税に関する部分を解説していきます。

家売却すると固定資産税は誰が納税するの？

まず、家売却時に一番気がかりなことと言えば「誰が納税するのか？」ですよね。

納税の負担や新しい家へ引っ越すなど、家を売る理由は人によってさまざまあると思います。

固定資産税は「1月1日時点での土地や家屋を所有している者」に納税書が発行されます。

つまり、1月1日時点で家をまだ売却していない場合、売主側が納税します。

どのタイミングで固定資産税を納税するの？

1月1日時点で不動産の保有者が、固定資産税を負担するのはおかしいと思われた人が多いと思います。

それもそのはず、固定資産税は12月31日までの1年間で精算されるため、年末ギリギリに家売却することってまずないからです。多くは年度の途中で売買契約をしています。

このような場合、引き渡した日を基準に売主と買主の固定資産税の負担額を精算します。よく引っ越しなどでガスや電気料金を日割り計算するのと同じ方式です。

家売却の固定資産税の精算は法的義務がない

固定資産税は不動産を保有している人すべてに支払う必要があります。

しかし、年度途中で家売却をした場合、固定資産税の精算に法的義務はありません。売主が1年分を負担しても、とくに問題はないのです。
極端な話、固定資産税の精算をせずに1月末で家売却した場合。買主は約11ヶ月分の固定資産税を支払わずに不動産を購入できます。

損するのは、不動産を売却した売主です。11ヶ月分を買主側へ支払ってあげていることになるため、精算はしっかりするようにしましょう。

固定資産税の納税は通知が来てから！

毎年5月頃に、固定資産税の納税通知書が送付されます。この通知書は1月1日に不動産を保有している人の元へ届き、年度途中で家売却しても、買主の元へは届きません。

先ほどお伝えしたように、固定資産税は「引き渡した日を基準に売主と買主で負担」するよう精算します。買主負担額は、売買契約時に現金で受け取るのが基本です。

このとき、しっかり固定資産税の受け取りをした証拠として、請求書などの用意をしておきましょう。また、トラブル防止のために、必ず不動産に仲介してもらうのもポイントです。

固定資産税の精算方法！家売却時の納税額を知ろう

固定資産税の精算は、売主と買主との話し合いの上でおこなわれます。この話し合いでは「いつまでが売主負担か？」「いつから買主負担か？」を決めますが、一般的に次の3つの方法で精算されているケースが多いです。

• 売買契約を結んだ日
• 1月1日
• 4月1日

家売却時に仲介していただく不動産によって、固定資産税の精算方法が異なります。どの方法で精算するか、買主との合意も必要なのでよく話あってトラブルのないようにしましょう。

固定資産税の計算方法は？

固定資産税を求める計算式は、以下の通りです。

課税標準額×税率－軽減額＝固定資産税

固定資産税は、土地と建物によって税率が異なります。

	土地	建物
税率	1.4％（標準税率）	・課税台帳に登録された価格に対する税率 ・自治体により異なる
課税標準額	路線価方式	再建築価格

たとえば1,000万円の土地を売却する場合、14万円の税額になります。（※計算式：1,000万円×1.4％＝14万円）

とてもシンプルに計算できますが、建物に関しては簡単に計算できません。自治体によって標準税率1.4％よりも上回るケースがあります。
土地や建物の評価額は3年に1度見直されており、建築コストなどさまざまな要素で算出しています。

こんな状況で家売却！固定資産税はどうなるの？

さまざまな環境の中で家売却の計画をされているかと思います。

マイホームを売却するにあたって、固定資産税はどうなるのか疑問に思うことがありませんか？

• 固定資産税を前納して売却
• 住み替えた後の納税は両方？
• 通知が来る前に家を売る

このような状況で、もし家を売ったら固定資産税はどうなるのか調べてみました。

固定資産税を全納して家売却する場合

固定資産税に還付制度はないため、年度途中で家を売却しても支払った分は戻ってきません。返金されませんが、代わりに買主から支払ってもらう方法で売買契約を交わします。

上記でも軽くこのお話について触れていますが、売主が今年度分の固定資産税を全納した場合、買主に負担していただく日割り計算した固定資産税を精算します。

清算金は買主側に要求する流れでおこないます。年度のいつから日割り計算するのかは、不動産によって対応が違うため確認しておきましょう。

住み替えによる家売却の場合

家を売却し、新築や中古マンション購入で住み替えした場合。売主側の固定資産税は、次のように支払いします。

	固定資産税
家売却分	1月1日から喪失した日までの精算額
新居分	不動産を取得した日から12月31日までの精算額

つまり、家売却後に固定資産税の支払いが必要な新居へ住み替えた場合、売主は新しい不動産の買主でもあるため、ダブルで納税しなくてはいけません。

新居の固定資産税の額によって、売却物件の納税額より高くなる可能性があります。しっかり納税できるように、お金の管理をしておくようにしましょう。

固定資産税の確定前に家売却する場合

固定資産税が確定する前に家を売却する場合。一般的に2つのどちらかで算出します。

• 前年の納税額をもとに計算
• 納税額が確定してから計算

前年度の納税額で計算する場合、今年度の固定資産税額と差が出てしまう可能性があるでしょう。

また、納税額が確定してから計算する場合、引き渡しから納税通知書が送付されるまで一定の期間が空いてしまうこともあります。

このような場合、買主側へ直接連絡しても知らないふりされる可能性があるため、必ず不動産を通じて連絡や日割り計算の納税に関する承諾書などの手続きをおこなってもらいましょう。

注意！固定資産税を滞納した状態で家売却

固定資産税の支払いをしていなくても、家の売却が可能です。

1月1日時点で不動産を保有している人へ、5月頃に納税通知書が届きます。5月より前に家売却すると、その年の納税はまだしていないことになります。

一定期間、未納の状態でも家は売却できることと言えます。また、税金未納でも買主にペナルティになることもありません。

ただ、固定資産税の未納で家売却するときに注意してほしいのが「差押登記されている不動産」です。

税金未納が続くと、不動産の差押の通知が届きます。税金を支払わずにいると「差押」と登記記録に記載されます。

この状態でも売買契約は可能ですが、売主が固定資産税の滞納分を全額納付しなければ、買い主が不動産を手放さなければいけません。

固定資産税を滞納した家は買い手がいない

買い主側も売買契約書を一通り目を通すため、通常は「差押」の記載を見逃しません。売主が内緒で家売却しても差押の記載があると、買い手がつかないことになるでしょう。

また、家を売ったお金で固定資産税の未納分を支払おうと計画しても「税金が払えない→売れない」と負のループになり、最終的には不動産の差押で競売にかけられ、安値で売却されてしまうでしょう。

少しでも手元にお金を残したいのであれば、税金の未納だけには注意しましょう。

固定資産税のことを考えるなら相続した家は早めに売却！

相続した不動産は保有した時点で固定資産税が発生します。保有している間、払い続けなくてはいけません。

節税のために相続した不動産を手放そうと計画しているものの、なかなか売却できずにいる人も多いでしょう。

不動産は築年数や管理などにより、どんどん価値が下がってしまいます。売りたいと思ったときに、すぐ売却手続きするのが一番賢い方法です。

しかし、相続した不動産を売却する場合、自分が保有する家売却の手続きと少し違いがあります。たとえば、相続人が複数の場合です。

兄弟や姉妹で両親の家を相続しているなど、複数人で管理している場合は「家売却に全員の合意」が必要です。

返事を聞くだけではなく、必ずサインや印鑑による証明書も準備しましょう。家売却のトラブルでもっとも多いのが、相続人同士の争いです。

売却後の費用の分配や売却益に対する納税負担など、細かい部分まで話し合っておくことをおすすめします。

家売却は固定資産税などわからないことは不動産へ

家売却で買主が見つかった場合、固定資産税を負担する額など決めごとがたくさんあります。税法規定など複雑な問題もあるため、わからないことは税理士や不動産へ相談しましょう。

不動産に仲介してもらわず家売却する場合であっても、必ず第三者に入ってもらい固定資産税など決めていきましょう。

税理士と不動産、どちらに相談するべきなのか迷われている人のために、それぞれの特徴をまとめました。

税理士	・専門は税務関係 ・税務申請や書類作成を担当 ・ムダな納税がないかアドバイス ・追加課税などトラブルを改善
不動産	・専門は不動産関係 ・家売却時の税金に関するアドバイス ・売却のためのアドバイス ・税理士の紹介

不動産は税務関係について専門ではありませんが、売買契約時の固定資産税について、さまざまな経験をしています。

また、専任の税理士さんを紹介してもらえるなど、アドバイスをいただけますよ。

まとめ｜固定資産税が負担なら早めに家売却の相談を！

固定資産税は不動産を保有している間、ずっと支払い続けなくてはいけません。少しでも早く買手を見つけることで、納税から開放されます。

不動産会社によって家の査定額が異なるので、まずはいくつかの不動産で不動産の価値を調べてみましょう。不動産探しに迷ったときは一括査定サイトが便利ですよ。