マイホームなどの不動産を購入すると、その不動産の所有者は購入した方の名義となります。しかし街中にある不動産を見ても、誰がその不動産を所有しているかは分かりません。日本の不動産は法務局が管理する登記簿に記載をされており、登記簿を見ればその物件を誰が所有しているかを知ることが出来る仕組みになっています。

つまり不動産を購入したら、登記に記載をされている所有者を変更する必要があることになりますが、この所有者を変更する手続きのこと所有権移転登記と言います。今回の記事ではこの所有権移転登記について、必要な費用や手順の流れなどについて詳しく解説をしていきます。これから不動産の購入を検討している方は、ぜひ参考にして下さい。

所有権移転登記とは

不動産はとても高額な財産ですが、冒頭にも説明したように外から見ても誰が所有しているか分かりません。そのため不動産に関するトラブルはとても多く、所有者でもない方に勝手に使われてしまう場合などもあります。このようなトラブルを防ぎ、購入した自分の不動産を第三者に対して「これは自分の不動産だ」と主張するには、登記をすることが必要です。

日本の不動産は法務局が管理する登記簿に記載をされており、所有者が誰であるかだけでなく物件の広さや構造などが記載をされています。登記簿の所有者の名義を自分の名前にすることによって、第三者に対して「これが自分の不動産だ」という事を主張出来ます。

逆に言えば登記をしなければ物件の所有権を周囲に主張することが出来ず、真の所有者になったとは言えません。このような理由から不動産を新たに取得した場合は登記の所有権変更は必須であり、この手続きを所有権移転登記を言います。不動産を購入した際はお金を全て支払ったとしても、鍵を受け取ったとしても、所有権移転登記が完了するまでは購入が完了がしたとは言えません。

所有権移転登記は不動産を新しく所有した際には、必ず行わなければならない手続きです。更に不動産の所有権移転登記は不動産の引き渡しを行った後は出来るだけ速やかに、可能であれば当日に行うことが必要です。所有権移転登記が一日でも遅れると、悪意のある売主の場合は様々な邪魔が入って移転登記をすることが出来なくなってしまう可能性もあります。所有権移転登記は、このようにとても重要な意味を持つ手続きです。

所有権移転登記が必要なケース

所有権移転登記はとても重要な手続きですが、何も不動産を購入した際に限って必要な訳ではありません。不動産の売買をした際以外にも所有権移転登記が必要なケースはあります。売買以外の所有権移転登記が必要な代表的なケースとしては、下記のような場合があります。

• 不動産を相続した場合
• 不動産を贈与した場合
• 離婚の財産分与に伴って不動産の名義を変えた場合

売買だけでなく、相続や贈与などの場合でも所有権移転登記が必要になります。それぞれ理由は違っても、不動産の所有権が移転した際に所有権の移転登記が必要になるということが分かります。

所有権移転登記に期限はある？

所有権の移転登記はこれまで説明したように、物件の所有者が自分であることを証明するためのとても重要な手続きです。そのため所有権の移転登記は、物件の所有権が変わったらきちんと行う必要がありますが、移転登記を行わなければならない期限は実はありません。

いつまでに所有権移転登記を行わなければならないと決められた期限は実はなく、所有者の判断に委ねられます。しかし不動産は高額な取引であるため悪意のある関係者も多く、移転登記を怠った結果所有権を失ってしまった事例は少なくありません。

そのため新しく物件の所有者となった場合は、必ず速やかに移転登記を行うことが必要です。所有権の移転が行われる理由は売買だけでなく様々な理由がありますが、どのような理由であっても下記のように速やかに移転登記を行うことが重要です。

相続の場合は相続税の納税や遺産分割協議などがあるためすぐには出来ませんが、それ以外の場合は契約が決まった当日に移転登記を行うべきです。所有権移転登記を行う法的な義務はなくともすぐに行うことで、不動産の所有を明確にすることに繋がるので、遅滞なくきちんと手続きをするようにしましょう。

所有権移転登記にかかる費用は？

不動産の売買を行った際などは、所有権の移転登記がとても重要であることはこれまで説明してきた通りです。所有権移転登記は必ず行う必要がある訳ですが、費用が必要になります。不動産は売買金額も高額になるので、所有権移転登記の費用も高額になってしまう場合もあります。

遅滞なく所有権移転登記を行うためには、必要な費用を事前に確認して準備をしておくことが重要です。ここでは所有権移転登記に必要な費用を紹介していきます。

所有権移転登記の費用の内訳

一口に所有権移転登記費用と言っても、内訳は様々です。移転登記の費用にはいくつか種類の費用があり、それぞれどのような費用があるのかを見ていきましょう。

登録免許税

所有権移転登記に限らず、登記費用における代表的な費用とも言えるのが登録免許税です。登録免許税とは、不動産だけでなく船舶や飛行機などの大型の固定資産を登録する際に必要になる税金です。不動産においては登記をすることで所有権を主張出来ることから、登記を行っている法務局へ対しての手数料と考えると理解がしやすいでしょう。

所有権移転に関する登録免許税を算出する際には、下記の計算式で計算を行います。

登録免許税は上記のように課税標準に税率をかけて算出をします。課税標準とは税金を計算する際の財産の評価額で、登録免許税の場合は固定資産税評価額を使います。そして使用する税率は土地と建物で違っており、それぞれ下記のように決められています。

建物の税率は新築と中古で違っており、新築の方が税率は低くなっています。しかし中古の建物でも築年数が20年以内などの一定の要件を満たせば、新築と同水準の低い税率が使える特例があります。一定の要件とは具体的には、下記の内容になります。

• 自己居住用の建物であること
• 取得後1年以内の登記であること
• マンションなどの耐火建物は築25年以内、木造耐火建物の場合が築20年以内
• 床面積が50㎡以上

要件は上記のように細かく決められているので、不明な場合は司法書士や不動産会社に訪ねるようにしましょう。

司法書士の報酬

続いて必要なのが司法書士の報酬です。司法書士の報酬は以前は決められていましたが、現在は自由化されているので司法書士によっても違います。所有権移転登記の場合は物件の規模や価格によっても変わりますが、マンションや戸建てのような物件であれば3~5万円程度が一般的でしょう。

調査費用

登記に必要な書類を取得するために必要な費用です。具体的には、売買の際の所有権移転登記の場合だと土地や建物の登記事項証明や固定資産税評価証明などがあります。その他にも書類を郵送する際の郵送料などの実費も調査費用に含まれます。不動産売買に伴う所有権移転登記であれば取得する書類はそこまで多くないので、数千円程度で済むでしょう。

このように所有権移転登記に必要な費用は、物件によってかなり違います。例えば固定資産税評価額が3,000万円の土地を取得した場合で考えると、登録免許税が3,000万円×1.5%で45万円、司法書士費用と調査費用で3~5万円程度とすると約50万円程度の費用が必要ということになります。

登録免許税は移転の理由によって税率が違う

これまでは売買に伴う所有権移転登記の費用説明してきましたが、売買以外の理由でも所有権移転を行うこともあります。実は登録免許税の税率は、移転の理由によって税率が違います。売買以外の理由で所有権の移転を行う際の税率は、下記のようになっています。

登録免許税以外の費用も売買の場合と違い、司法書士の報酬や調査に必要な費用も相続などのケースでは複雑なため、高くなる傾向になります。

所有権移転登記の必要書類

所有権移転に必要な費用の次は、手続きに必要な書類について見て行きましょう。所有権移転登記を自分で行う方も多いかと思いますが、登記の書類は普段あまり見慣れない書類も多いので事前にどのような書類が必要になるのかを確認しておくようにしましょう。

登記原因証明情報

まず一つ目の書類は、登記原因証明情報です。名前の通り登記をする原因を証明するための情報の分かる書類が、これに該当します。そのため「登記原因証明情報」という名称の書類が必ずしもある訳ではなく、登記の理由によっては別の書類が登記原因証明情報になります。

今回説明をしている売買の場合であれば、売買契約書が登記原因証明情報になります。所有権移転をする原因は売買で、その売買があった事実を確認するために売買契約書が必要なるという訳です。

権利証・識別情報通知

次に必要な書類が権利証・識別情報通知です。いわゆる権利証と呼ばれる書類ですが、権利証は2005年以降の法務局のオンライン化に伴って識別情報通知という名称の書類に変更しました。そのため現在では当初発行された年度によって、権利証と識別情報通知の二つの書類が併用しています。

識別情報通知とは下記のような書類で、書類の下部にシールが貼ってあります。このシールを剥がすと13桁の数字が記載されており。この番号で登記情報を識別しています。

参照：高知県司法書士会より抜粋

権利証・識別情報通知は不動産の名義人本人であることを証明する書面になります。万が一この書類を紛失している場合は、司法書士などに別途手数料を払って厳格な本人確認を行って手続きをすることになります。

印鑑証明・住民票

住民票は元の所有者、新しい所有者それぞれの住所を確認するので、両方の住民票が必要になります。しかし元の所有者の住所が登記簿に記載されている住所と同じ場合は、元の所有者の住民票は不要です。印鑑証明は、元の所有者が移転に納得していることを表すために必要になります。申請書に実印で押印をして、印鑑証明を添付して法務局へと申請を出します。

委任状

司法書士に手続きを依頼する際には委任状が必要です。委任状の書式は司法書士が準備をしてくれるので、実印で押印をします。委任状の書式は司法書士によっても違いますが、「所有権移転登記に関する一切の権限を委任する」という文言が織り込まれています。売買で所有権移転登記をする際には、売主・買主の双方が委任状を作成をします。

固定資産税評価証明

先程登録免許税の際に説明をしましたが、登録免許税の課税標準は固定資産税評価額になります。そのため登録免許税を計算するには対象物件の固定資産税評価額を確認する必要がありますが、そのための書類が固定資産税評価証明です。対象不動産を管轄している市町村役場で取得することが出来ます。

相続の場合は書類が違う

先程も説明したように、所有権移転を行うケースは売買だけではなく登録免許税の計算方法も理由によって違います。そのため所有権移転に必要な書類も、移転の理由によって実は違います。これまでは売買の際に必要な書類を紹介しましたが、例として相続の際の書類も見てみましょう。

遺産分割協議書

相続による所有権移転登記の場合、遺産分割協議書が登記原因証明情報になります。遺産分割協議書には相続人全員が署名・捺印をして、どの財産を誰が受け継ぐかを記しています。当然不動産の移転も記載されているので、登記を移転する理由の証明することが出来ます。

また故人が遺言書を作成しており、その遺言書に基づいて相続が行われた場合は遺言書が登記原因証明情報になります。遺言書にはいくつか種類がありますが、公証役場で作成した公正証書遺言以外の遺言者の場合は、裁判所の検認という手続きが必要になるので注意しましょう。

被相続人の戸籍謄本・家系図

被相続人とは亡くなった方を意味します。他にも相続人がいないかを確認するために、出生から亡くなるなでの経過を確認します。場合によっては相続人（受け継ぐ人）の戸籍謄本も必要になります。実は存在を知らなかった相続人が他にもいて、後でトラブルとなることを防ぐために行います。

相続人の印鑑証明・住民票

売買の場合と同じく、印鑑証明と住民票が必要になります。ただし相続の場合は新たな所有者だけでなく、相続人全員の印鑑証明が必要になるので注意しましょう。また売買の場合と同様に、権利証・識別情報通知、固定資産税評価証明も必要になります。

所有権移転登記の流れ

ここからは実際に所有権移転登記を行う際の流れを見て行きましょう。登記手続きは司法書士しか出来ないとても難しい手続きのように見えますが、自分で行うことは可能です。しかし慣れていなければ戸惑うことも多いので、所有権移転登記を自分で行う際には全体の流れを初めに確認しておくと良いでしょう。

登記申請書の作成

所有権移転登記を行う際には、まず書類を揃える必要があります。必要な書類は先ほど説明した通りですが、上記に加えて登記申請書の作成を行います。登記申請書は法務局のホームページから取得することが出来るので、自分で作成を行う必要があります。

参照：法務局ホームページより抜粋

記入方法が分からなかったり、書類に不安がある場合には法務局に事前に相談をするようにしましょう。相談は電話でも行えますし、直接法務局へと出向いて行うことも可能です。

法務局へ提出

必要な書類が揃ったら、いよいよ法務局へと書類を提出をします。必要な登録免許税は金融機関で納付をした領収書を持参するのが一般的ですが、この点も事前に法務局に確認しておくと良いでしょう。法務局では書類をチェックして、不備が無ければ書類を受理します。提出する法務局はどこの法務局でも良い訳ではなく、対象不動産を管轄している法務局になる点にも注意が必要です。

不備を訂正

申請した書類に不備があった場合、後日法務局から連絡が入る場合があります。申請時点では気づかなかった不備があった場合は、このように連絡が入ります。このような場合は不備の内容にもよりますが、再度法務局に行くか郵送などで不備の訂正を行う必要があります。

登記完了証の受け取り

登記が終わったら登記完了証を受け取って、所有権移転登記登記の手続きを終了となります。登記完了証は窓口で受け取るか、申請の際に返信用封筒を渡しておけば郵送で送ってもらうことも可能です。登記が終わったら、再度謄本を取得することで、所有権の名義がきちんと変更になっていることを確認することが出来ます。

所有権移転登記にかかる費用のシミュレーション

それでは、実際に所有権移転登記をする場合の費用のシミュレーションをしてみましょう。

3,000万円のマンションの所有権移転登記にかかる登記費用

ここでは、土地の固定資産税評価額2,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円のマンションの所有権移転登記を、満額住宅ローンを組んで司法書士に依頼して手続きした場合の金額を計算してみます。

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は2,000万円×0.3%(軽減税率適用)=6万円、建物の所有権移転登記にかかる登録免許税は1,000万円×1.5%=15万円、抵当権設定登記にかかる登録免許税は3,000万円×0.1%(軽減税率適用)=3万円で、合計は24万円となります。

さらに、司法書士に平均額通りの報酬を支払った場合、所有権移転登記(売買)で4万円、抵当権設定登記で3.5万円の合計7.5万円で、上記登録免許税と合わせると合計31.5万円の費用がかかることになります。

現金購入で、自分で所有権移転登記を行う場合

さらに、同じマンションを現金で購入し、自分で所有権移転登記をする場合で考えてみます。

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税と、建物の所有権移転登記にかかる登録免許税は同額で、合計が21万円となります。また、抵当権を設定しないため登記費用はかからず、司法書士に報酬を支払う必要もないため所有権移転登記にかかる費用は21万円ということになります。

司法書士を利用した場合の登記費用が31.5万円、利用しなかった場合の登記費用が21万円と費用を削減することができますが、自分で登記手続きをするのは非常に大変です。
費用と手間とを比較してみて、どうしてもやってみたいのであれば不動産会社や金融機関に相談してみると良いでしょう。

所有権移転登記を自分でやる場合の注意点

今回の記事では所有権移転登記について詳しく解説をしてきましたが、所有権移転登記を自分で行う方は多いです。所有権移転登記と聞くと、司法書士しか出来ないようなとても難しい手続きに思ってしまいますがそうではありません。

確かに準備すべき書類も多く、また書類に内容も複雑なものが多いですが、一つずつきちんと確認をしていけば自分で行うことも可能です。しかし自分で行う際には、やはり注意すべき点もあります。所有権移転登記を自分で行う際の注意点にはどのようなものがあるでしょうか。

書類は大切に扱う

所有権の移転登記に必要な書類は先ほども説明しましたが、売買契約書や権利証など重要な書類が多いです。権利証などは失くしてしまっては大変ですから、銀行の貸金庫に保管をしている方も多いでしょう。所有権移転登記の際に必要な書類は重要な書類が多いため、大切に扱うこと必要があります。

権利証などはうっかり失くしてしまうと、余分な費用が数万円単位でかかってしまいます。また売買契約書などは失くしてしまうと再発行が難しい書類もあります。所有権移転登記に使う書類には重要なものが多いので、紛失などには注意して慎重に取り扱うようにしましょう。

節約できるのは司法書士報酬のみ

所有権移転登記を自分で行う場合の目的は、費用の節約が殆どです。しかしとても複雑な手続きを時間をかけて自分で行ったとしても、節約出来るのは司法書士報酬の部分のみです。所有権移転登記に必要な費用の内訳は先ほど説明をしたように、殆どが登録免許税が占めています。

登録免許税は自分で行っても司法書士に依頼をしても金額は変わりません。一方で司法書士に払う報酬は3~5万円程度とそこまで高い金額ではありません。大変な労力をかけて登記手続きを自分で行った場合でも、節約できるのは司法書士報酬のみとなります。

不動産会社に相談するのもアリ

登記手続きに迷ったら、不動産会社に相談するのも良いでしょう。不動産会社は登記のプロではありませんが、普段から登記手続きには接しています。そのため登記に関する手続きや知識は一般の方に比べると、とても深く場合が多いです。所有権移転登記を自分で行うかどうか、司法書士に行う場合でもどの司法書士が良いかなど親身に相談に乗ってもらえる場合もあります。

不動産会社の中には司法書士事務所と親密な場合も多く、良い司法書士を紹介してもらえる事もあるでしょう。何より司法書士や法務局には相談をしにくくても、不動産会社であれば気軽に相談がしやすいです。登記のことで迷った場合は、一度不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産会社を探す際には、複数の不動産会社を比較して信頼の出来る先を見つけることが重要です。複数の不動産会社の査定や対応を比較することで、自分のニーズに合った良い不動産会社を見つけることが出来ます。複数の不動産会社を比較する際には、一括査定の利用が便利です。一度の利用で複数の不動産会社とコンタクトが取れるので、不動産会社選びにはピッタリです。不動産会社選びの際には、ぜひ活用すると良いでしょう。

まとめ｜所有権移転登記は自分でも行える！

今回の記事では不動産の売買などの場合に伴う、所有権移転登記について詳しく解説をしてきました。不動産はどこにいっても目にする資産ですが、外から見てもその不動産は誰のものかは分かりません。不動産の所有権を主張するためには、登記簿の所有権の名義を変えることが必要です。

そのため売買などで新しく不動産を購入した場合には、所有権を自分の名義へと移転する登記が必須になります。所有権移転登記をしなければ、いつまでたってもその不動産は自分のものになったとは言えません。所有権の移転登記はこのようにとても重要な手続きであり、不動産を購入した際には速やかに正確に行う必要があります。

所有権移転登記を行うには司法書士に依頼をする場合もありますが、自分で行うことも可能です。自分で行う際には複雑な手続きや書類などを整理する手間がありますが、その分費用を節約することが出来ます。万が一所有権移転登記に迷った際には、不動産会社に相談をするのも良い方法です。不動産会社は普段から登記手続きには慣れているので、親身に相談に乗ってもらえるでしょう。

売買に限らず相続や贈与など、不動産の所有権移転を行う場合は多くあります。所有権の登記は不動産の所有を主張するにはとても重要な手続きなので、所有権移転を行った方はきちんと移転登記を行うようにしましょう。またこれから所有権移転を行う予定のある方も、ぜひ今回の記事を参考にして下さい。