住まいの買い換え検討するお客様は、住んでいる家を先に売却するか新しい家を先に購入するかで迷います。住んでいる家の売却契約の後に新居を探すかたちを売却先行型、新居の購入契約を結んでから売却物件の購入者を探すかたちを購入先行型といいます。

どちらが適しているかはお客様の個々の状況によりますが、多くの不動産仲介業者は売却先行型をおすすめします。

「売る」と「買う」を同時に行うことが理想的ですが、なかなかそう上手くはいきません。「売却を先行させたとして、次の住まいが見つからなかったらどうするのか」とご質問を受けることも多々あります。

なぜ多くの場合で売却先行がおすすめされるのか、買い替えの場合の「売る」と「買う」のタイミングについて、詳しくご説明しましょう。

引越しは気にせず「売却先行」で進めたい

多くの不動産業者が売却先行を進める理由

「売る」と「買う」には決定的な違いが一つあります。新しい家を購入する判断は自分の意志で決定できます。いつ、どのような物件を、いくらで購入するかはある程度希望通りになります。売却の場合は、売りたいと思ってすぐに買い手が現れるわけではありません。いつ頃、いくらで売却できるかは、不確定な要素が多く必ずしも希望通りにはいきません。

つまり、「買う」判断はいつでもできますが、「売る」タイミングを自分で決めるのは難しいということです。

まずは難しい売却を済ませてから、安心して新しい住まいを購入する方がスムーズにいくことが想像できると思います。次に住みたい家が決まっている場合は別として、多くの不動産業者が売却先行をおすすめするのはこのような理由があります。

売却先行なら高値で売却できる可能性が高い

中古住宅は必ずしも希望の価格で売却できるとは限りません。

次の住まいや引っ越しの時期が決まっているお客様は、急いで売却を進めたいがために売値を下げて対応するケースが多く見受けられます。売却を先行すると、期限に悩まされることなくじっくりと腰を据えて売却活動を行うことができます。

買主との価格交渉にも余裕をもって対応でき、無理な値下げ要求を飲む必要がありません。思ったような価格で売れない場合は住み替えを中止するという選択もあります。

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新居購入の資金が確定してから家探しができる

売却が決まると新居購入にあてられる費用が確定し、安心して次の住まいの予算を立てることができます。現在の住まいがどれぐらいの価格で売れるかわからないまま新居を購入するのは大きなリスクをともないます。

思ったような価格で売却できなかった場合、資金繰りにトラブルが起こる可能性が高くなります。売却を先行すると資金繰りがはっきりするため、無理のない資金計画をたてて住み替えを進めることができます。

住宅ローンの返済中であればダブルでローンを組むことになりますが、二つめのローンは審査も厳しくなります。ローン返済中の物件であればほぼ売却先行での買い替えをおすすめされるでしょう。

「売却先行」の場合、先に家が売れてしまって大丈夫？

売却先行の一番のネックトは、「引っ越しまでの期限」

メリットの多い売却先行型の住まいの買い替えですが、一つ大きなネックがあります。

売却契約を済ませると引渡し日までに次の住まいを探し引っ越ししなければならないことです。短い期間で家探しすることを不安に思い躊躇されるお客様はたくさんいらっしゃいます。数年越しで理想の住まいを探すお客様も大勢いらっしゃるので、当然の心配だと思います。

物件引き渡しまでの猶予期間中に引越しをする

売却先行の住み替えの場合、新居を探す期間として契約から物件引渡しまで猶予を設けます。売買契約書にその旨が記載されますが、長くて3～6か月程度が通常の取り決めです。

購入先行の住み替えの際は、「現在住んでいる家の売却がうまくいかなかった場合には契約を解除する」という「買い替え特約」を結ぶ場合があります。同じように「期日までに住み替え先が見つからない場合、契約を解除する」という特約を定めるのも一つの方法と考えられます。

しかし、先に述べたように「売る」ことは自分で決められないが、「買う」ことは自分で決められるという違いがあります。「買う」ことが決められなかったら契約を解除するという取り決めは不公平感が強く、なかなか受け入れられないのが実情でしょう。

「売却先行」は仮住まいを前提として予算を考える

期限内に次の住まいを購入できない場合は、賃貸物件に仮住まいするという選択もあります。

引っ越し費用や家賃がもったいないと思われるかもしれませんが、必要経費として予算の中に組み込んで考えましょう。短期間の仮住まいであれば広さは妥協できますし、敷金・礼金も交渉が可能です。仮住まいに入らない家具などはレンタルボックス等に預けるという方法もあります。売却を急いで売値が下がることや、希望に沿わない住宅に一生住み続けることと比べると小さな問題でしょう。

短期間の家探しの方が上手くいくことも

家探しの期限が限られることに不安を覚えるお客様が多いのですが、短期間の家探しは悪いことばかりではありません。「良い物件があればいずれ」とのんびり構えているお客様よりも目的意識がしっかりしているため、満足いく物件を見つけられるが方が多い印象です。

不動産との出会いは一期一会ですから、時間をかければかけるほど良い物件が見つかるというものではありません。

短期間での家探しを成功させるには、条件面の優先順位を明確にすることが必須です。売却を先行しているなら予算は立てやすいので、その他に広さ・間取り・エリア・駅距離などの希望を整理しておきましょう。

まとめ｜引越しは気にせず、売却先行で進めよう

中古物件の売却は焦ると上手くいきません。

住まいの買い替えを満足いく結果で成功させたいなら、売却先行で行うことがおすすめです。より高値で売却を成功させ新居購入の予算を引き上げるには、余裕をもって売却活動を行うことが重要です。

次の住まいが見つからないまま売却を先行させるのは不安かもしれません。その時は開き直って、賃貸に仮住まいすると決めておきましょう。仮住まいの予算や時間を前もって計画しておくことで、心にゆとりが生まれます。