マンション売却査定で高く売るための流れから注意点を解説！

メリット・デメリット

• 日程調整が必要で手間がかかる
• 営業担当者との面談が必要になる（営業活動が始まることも）

活用場面： 本格的な売却を決めた段階、価格設定の精度を高めたいとき

査定時にチェックされる主なポイント

訪問査定では、以下のような項目を細かく確認されます。

査定価格を決めるための3つのアプローチ手法

不動産会社が査定価格を導き出す際には、次のような評価手法を用いることがあります。

複数社に査定を依頼するのがおすすめな理由

不動産会社によって、同じ物件でも査定価格が100万〜300万円以上違うことがあります。これは、重視する評価ポイントや販売戦略の違いが影響しているためです。1社だけに依頼すると、適正価格かどうかの判断がつきにくくなるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較・検討することが大切です。

一括査定サイトの活用で効率的に比較

一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数の不動産会社から査定を受けられるため、非常に効率的です。ただし、すべての会社が訪問査定に対応しているわけではないため、机上査定の結果を見たうえで、必要に応じて訪問査定を依頼する流れが一般的です。信頼できる会社を見極めるためには、担当者の説明の明確さや対応スピードも参考にしましょう。

マンションの売却において、査定は極めて重要な出発点です。机上査定と訪問査定の違いを理解し、自身の売却目的に応じて適切に活用することが求められます。特に本格的な売却を検討している方は、訪問査定によって物件の価値を正確に把握し、戦略的な価格設定を行うことが成功への鍵となります。
査定の結果はあくまで目安ですが、複数社の意見を比較しながら、「どのような根拠でその価格になったのか」を把握することで、より納得のいく売却が実現できます。

マンション売却の流れとは？ステップごとにわかりやすく解説

マンションの売却をスムーズに進めるには、全体の流れを事前に把握しておくことが大切です。ここでは、売却開始から引き渡しまでの標準的な手順を詳しくご紹介します。

STEP1：売却の目的・条件を明確にする

まずは、なぜマンションを売却するのか、その目的を明確にしましょう。
たとえば「住み替え」「資金確保」「相続整理」など理由は様々ですが、目的によって売却のタイミングや価格設定にも影響します。

• 希望売却時期
• 売却希望価格
• ローン残債の有無
• 買い替え予定の有無

STEP2：相場を調べ、査定を依頼する

次に、自分のマンションがどれくらいの価格で売れそうかを調べます。不動産ポータルサイトなどで周辺物件の販売価格を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼すると相場感がつかめます。

査定には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、正確性を求めるなら訪問査定がおすすめです。

STEP3：媒介契約を締結する

査定結果や対応に納得できる不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴があります：

STEP4：販売活動を開始する

媒介契約後、不動産会社が広告・集客を行います。ポータルサイトへの掲載、折込チラシ、店頭案内、SNSなどを活用して広く買主を募集します。
また、実際に物件を見学したいという方への内覧対応もこの時期に行います。

STEP5：購入希望者との交渉

購入希望者が現れたら、価格や引き渡し条件などの交渉に入ります。売主としての希望条件と、買主の希望をすり合わせて合意に至れば、売買契約に進みます。

STEP6：売買契約の締結

条件が整えば、不動産会社の立会いのもとで売買契約を締結します。契約時には以下の書類や費用が必要です。

• 登記識別情報（権利証）
• 印鑑証明書
• 身分証明書
• 仲介手数料の半金

契約書には、契約不適合責任や引き渡し日、手付金の額なども明記されます。

STEP7：引越し・引き渡し準備

引き渡し日に向けて、引越しの準備や荷物の撤去、マンションの清掃などを行います。
住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関と相談し、引き渡し時に抵当権の抹消ができるように準備します。

STEP8：残代金決済・引き渡し

買主から残代金を受け取り、鍵や必要書類を引き渡すことで売買が完了します。
同時に司法書士による所有権移転登記が行われ、売却手続きはすべて完了となります。

このタイミングで、仲介手数料の残額や各種費用も精算します。

マンション売却に必要な書類とは？スムーズな取引のための準備ガイド

マンションを売却する際には、多くの書類を準備する必要があります。これらの書類は、売却手続きの円滑化やトラブル防止に役立ち、買主からの信頼にも直結します。ここでは、売却にあたって必要となる代表的な書類と、その取得方法、注意点を詳しくご紹介します。

1. 登記簿謄本（登記事項証明書）

登記簿謄本は、マンションの所在地や所有者、面積、権利関係などが記載されている重要な公的書類です。最新の情報を反映させるため、取得から3カ月以内のものが求められるケースが一般的です。

2. 固定資産税納税通知書・評価証明書

定資産税額や課税評価額を証明する書類です。売買契約時に必要となる「清算金」計算の根拠となるため、必ず用意しましょう。マンションの築年数や立地によって税額が異なるため、最新年度のものを提示するのが望ましいです。

3. 売買契約書（取得時のもの）

購入時に締結した売買契約書は、当初の売買価格や条件を確認するために使用されます。特に、譲渡所得税の計算では取得価格の証明が必要であり、この契約書が重要な根拠資料となります。

紛失した場合

不動産会社にコピーを依頼するか、再作成が可能か確認を。

4. 管理規約・使用細則・長期修繕計画書

マンションの管理に関するルールを明示する書類で、買主にとっては生活環境や資産価値を判断する材料となります。管理組合または管理会社から取得が可能です。

注意点

最新版を用意すること。規約の改定がなされていることがあります。

5. 管理費・修繕積立金の納付証明書

管理費や修繕積立金が滞納されていないことを証明する書類で、安心して引き継いでもらうために必要です。売却前に精算が必要なケースもあります。

6. 建築確認済証・検査済証

これらは建物が法令に適合して建築されたことを証明する書類です。築年数が古い場合や、建築確認が未整備のケースでは取得が困難なこともありますが、提出を求められることがあります。

7. 身分証明書・印鑑証明書

売主本人の確認書類として必要です。印鑑証明書は契約書への実印押印時に使用され、発行から3カ月以内のものが求められます。

8. ローン残高証明書（抵当権抹消の手続き）

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する必要があるため、ローン残高の確認が必要です。返済のタイミングや抵当権抹消に必要な書類も同時に確認しておきましょう。

9. 設備の仕様書・メンテナンス記録

キッチンや浴室、空調などの住宅設備の仕様や保証、修理履歴がわかる資料は、買主にとって価値ある情報となります。引渡し後のトラブル防止にも役立ちます。

事前準備をしっかり整えて、トラブルなく売却を！

必要書類の不備や漏れは、売却時の手続きに支障を来すだけでなく、買主の不信感を招く要因にもなります。早い段階からチェックリストを作成し、管理会社や行政機関と連携して、スムーズな準備を進めましょう。

マンション売却にかかる税金とは？

マンションを売却する際には、売却益に対して税金が課せられる可能性があります。事前に税金の種類や金額を把握しておくことで、思わぬ出費を防ぎ、納税トラブルを回避できます。ここでは、マンション売却時に関係する主な税金について詳しく解説します。

譲渡所得税（所得税・住民税）

マンション売却によって利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。これは所得税と住民税を合算して計算され、以下のように所有期間によって税率が異なります。

所有期間のカウントは、取得した年の1月1日を起点に判断されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の式で算出されます：
譲渡所得 = 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用）

取得費が不明な場合、概算取得費として譲渡価格の5%とすることも可能です。

特別控除の活用

マンション売却においては、一定の条件を満たせば税金が軽減される特例があります。

3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。主な適用条件は以下の通りです。

• 売却する物件が本人の居住用であること
• 売却後3年以内に確定申告を行うこと
• 家族間での売買ではないこと

軽減税率の特例

所有期間が10年以上の居住用財産には、以下の軽減税率が適用される場合があります。

復興特別所得税の加算

2013年から2037年までは、所得税額の2.1%が「復興特別所得税」として加算されます。たとえば、所得税15%の場合は、15% × 1.021 = 実質15.315%となります。

確定申告の必要性

マンション売却で譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。譲渡損が出た場合でも、他の所得と損益通算や繰越控除が可能なため、申告するメリットがあります。

その他の税金

マンションを高値で売却するための5つのポイント

マンションを高値で売却するためには、いくつかの重要なポイントがあります。これらのポイントを押さえることで、物件の魅力を最大限に引き出し、より良い条件での売却が期待できます。以下に、マンションを高値で売却するための5つのポイントを紹介します。

1.売り時を見極める

マンションの価格は、市場の需給や景気などによって変動します。売り時を見極めるには、以下の点に注意しましょう。

• 不動産市況や金利動向をチェックする
• 近隣の新築マンションや再開発計画に注意する

新築マンションは、同じエリアでの競合物件となります。新築マンションの価格や設備、間取りなどを調べて、自分の物件との差別化を図りましょう。
再開発計画は、エリアの価値や将来性に影響します。再開発計画の内容や進捗状況を調べて、自分の物件の魅力やメリットをアピールしましょう。

2.物件の価値を高める

マンションの価値は、物件の状態や設備にも影響されます。物件の価値を高めるには、以下の点に注意しましょう。

• 必要な修繕やリフォームを行う
• キッチンやバスルームなどの水回りを清潔にする
• 収納スペースや窓の数などの利点を強調する
• インテリアや照明などの雰囲気を良くする

3.交渉力を高める

マンションの価格は、売主と買主の交渉によって決まります。交渉力を高めるには、以下の点に注意しましょう。

• 売却価格に余裕を持つ
• 複数の買主候補を見つける
• 買主のニーズや動機を把握する
• 不動産会社と連携する

4.売却時期を調整する

マンションの価格は、売却時期にも影響されます。売却時期を調整するには、以下の点に注意しましょう。

• 季節や年度末などの需要の高まる時期を狙う
• 物件の特徴やターゲット層に合わせた時期を選ぶ
• 売却期間を短くする
• 売却計画を早めに立てる

5.税金を節税する

マンション売却には、所得税や住民税などの税金がかかります。税金を節税するには、以下の点に注意しましょう。

• 譲渡所得の計算方法や控除額を確認する
• 住宅ローンの残債や住み替えの費用などを差し引く
• 住んでいた期間や売却後の居住先などによる特例を利用する
• 税理士やファイナンシャルプランナーに相談する

マンション売却の際の注意点

マンション売却には、以下のような注意点があります。

売却理由を明確にする

マンション売却には、売却理由を明確にすることが大切です。売却理由は、買主の購入意欲や交渉力に影響します。売却理由には、以下のようなものがあります。

• 転勤や転職などの仕事の都合
• 家族構成やライフスタイルの変化
• 資産運用や資金調達などの金銭的な理由
• 環境や設備の不満や不便

売却理由を明確にすることで、買主に対して信頼感や誠実さをアピールできます。また、売却理由によっては、買主に有利な条件を提示したり、売却価格を下げたりする必要があります。そのため、売却理由を事前に考えておきましょう。

売却先を慎重に選ぶ

マンション売却には、売却先を慎重に選ぶことが重要です。売却先には、以下のようなものがあります。

• 個人の買主
• 法人の買主
• 不動産会社の買取

個人の買主は、一般的に高値で売却できる可能性が高いですが、売却までに時間がかかることや、売買契約の破棄や減額などのトラブルが発生することがあります。法人の買主は、企業や投資家などが対象で、スピーディーに売却できることや、売買契約の安定性が高いことがメリットですが、個人の買主よりも低値で売却することが多いです。不動産会社の買取は、不動産会社が直接買い取ることで、最も早く売却できることや、手間やリスクが少ないことがメリットですが、個人や法人の買主よりもさらに低値で売却することがほとんどです。売却先を選ぶ際には、自分の売却目的や状況に合わせて、メリットとデメリットを比較検討しましょう。

売却後の住まいを決める

マンション売却には、売却後の住まいを決めることが必要です。売却後の住まいには、以下のようなものがあります。

• 購入する住まい
• 賃貸する住まい
• 家族や親戚の住まい

購入する住まいは、売却代金の一部や住宅ローンの残債などを利用して、新たに住まいを購入することです。購入する住まいは、自分の好みやニーズに合わせて選べることや、資産として残せることがメリットですが、購入費用や維持費がかかることや、売却と購入のタイミングを合わせることが難しいことがデメリットです。

賃貸する住まいは、売却代金の一部や収入などを利用して、住まいを借りることです。賃貸する住まいは、低コストで住めることや、住み替えの自由度が高いことがメリットですが、家賃や敷金などが無駄になることや、賃貸契約の条件や更新に制限があることがデメリットです。

家族や親戚の住まいは、売却後に一時的に家族や親戚の住まいに滞在することです。家族や親戚の住まいは、費用がかからないことや、家族や親戚との交流ができることがメリットですが、プライバシーや生活スタイルに不便があることや、長期滞在には相手の了承が必要なことがデメリットです。

売却後の住まいの注意点

売却後の住まいを決める際には、以下の点に注意しましょう。

• 予算やライフプランに合わせた住まいを選ぶ
• 売却と住み替えのタイミングを調整する
• 引っ越しの費用や手続きを計画する
• 売却代金の使い道や管理を考える

売却後に少しでも得をする方法

マンション売却には、売却後に少しでも得をする方法があります。売却後に少しでも得をする方法には、以下のようなものがあります。

売却代金の有効活用

マンション売却によって得た売却代金は、有効に活用することが大切です。売却代金の有効活用には、以下のような方法があります。

• 住宅ローンの返済や借金の返済をする
• 資産運用や投資をする
• 老後の備えや教育費などの貯蓄をする
• 自分や家族の夢や趣味に使う

売却代金の有効活用には、自分の目標や優先順位に合わせて、適切なバランスを考えましょう。また、税金や手数料などのコストも考慮しましょう。

節税対策の実施

マンション売却には、節税対策の実施が有効です。節税対策の実施には、以下のような方法があります。

• 譲渡所得の特例や控除を利用する
• 住宅ローン控除や住民税の減免を受ける
• 贈与税や相続税の対策をする
• 確定申告や申告書の作成をする

節税対策の実施には、自分の売却状況や税制の変更に合わせて、最適な方法を選びましょう。また、専門家に相談することも有効です。

評価額の見直しをする

マンション売却には、評価額の見直しをすることが有効です。評価額とは、固定資産税や都市計画税などの税金の計算に使われる、物件の価値です。評価額の見直しをするには、以下のような方法があります。

• 売却価格と評価額の差額を申告する
• 物件の減価償却や耐用年数を確認する
• 物件の状態や周辺環境の変化を報告する
• 評価額の異議申し立てをする

評価額の見直しをすることで、税金の負担を軽減できる可能性があります。評価額の見直しには、売却後の一定期間内に行う必要があります。また、評価額の見直しには、必要な書類や証拠などを用意する必要があります。

マンション売却の体験談

マンション売却の体験談は、以下のようなものです。

仲介手数料を安くした体験談

私は、東京都内の築20年のマンションを売却しました。売却価格は、3,000万円でした。私は、仲介手数料を安くするために、以下のようなことをしました。

• 複数の不動産会社に査定依頼をしました
• 査定額やサービス内容だけでなく、仲介手数料の交渉もしました
• 仲介手数料の相場や競合物件の情報を調べました
• 仲介手数料の割引率や上限額などを確認しました

結果として、仲介手数料を売却価格の2％＋5万円＋消費税にすることができました。これは、最大で3％＋6万円＋消費税の相場よりも、約10万円安くなりました。仲介手数料を安くすることで、売却代金の一部を節約できました。

リフォームで価格を上げた体験談

私は、神奈川県内の築15年のマンションを売却しました。売却価格は、2,500万円でした。私は、リフォームで価格を上げるために、以下のようなことをしました。

• 物件の状態や設備をチェックしました
• 買主のニーズやターゲット層を考えました
• 必要なリフォームや修繕を選びました
• リフォームの費用や効果を比較しました

結果として、リフォームには約100万円かかりましたが、売却価格を約200万円上げることができました。リフォームで価格を上げることで、売却代金の一部を回収できました。

売却と購入の同時進行に成功した体験談

私は、埼玉県内の築10年のマンションを売却し、東京都内の新築マンションを購入しました。売却価格は、2,800万円で、購入価格は、4,500万円でした。私は、売却と購入の同時進行に成功するために、以下のようなことをしました。

• 売却と購入のタイミングを調整しました
• 売却代金の一部を購入資金に充てました
• 住宅ローンの残債を返済し、新たな住宅ローンを組みました
• 引っ越しの手配や手続きをスムーズに行いました

結果として、売却と購入の同時進行によって、以下のようなメリットがありました。

• 二重の住宅費や引っ越し費用を節約できました
• 売却後の住まいに悩むことがありませんでした
• 売却と購入の条件や交渉を有利に進めることができました
• 念願の新築マンションに住むことができました