防水工事の耐用年数は、建物の維持管理コストに直結する要素です。工法や使用材料によって耐久年数は異なり、適切なメンテナンスと再施工のタイミングを見極めることが求められます。適切なタイミングでの防水工事は、防水性能を改善して建物の劣化を防ぎ、長期間にわたって安心して暮らせる環境を保つために欠かせません。

本記事では、現場などで使われている実情に合わせる形で、防水工事の耐用年数の目安を寿命（本来は耐久年数と呼ぶ）という意味にて解釈し、解説していきます。税務上の取り扱いについても簡単に触れているので、ぜひ参考にしてください。

防水工事の耐用年数はどれくらい？施工時期の決め方

建物の耐久性と快適性を保つ重要な役割を果たしている防水層ですが、適切な施工時期を判断するためには防水工事の耐用年数や劣化兆候の理解が必要です。以下では、防水工事の耐用年数と施工時期の決め方について解説します。

防水工事の耐用年数は10年～15年

防水工事の耐用年数はおおよそ10年から15年です。耐用年数は使用する防水材や施工方法によって異なりますが、定期的にメンテナンスを行えば防水性能を最大限に延ばすことができます。防水層が適切に機能し続けると見込まれる期間を過ぎると、防水性能が低下して雨漏りなどが発生する可能性が高くなります。

耐用年数と耐久年数（寿命）は違う

本来の耐用年数とは、税務上の減価償却のために定められた期間を指しており、税務上の計算に使用されます。建物の価値を計算するための期間であり、必ずしも実際の使用寿命を意味するものではありません。

一方、耐久年数（寿命）は、メーカーが調査や実験を根拠に公表している年数です。防水工事を行った後で実際に十分な防水性能を発揮する期間を指します。現場などでは、建物や防水層の寿命を意味する耐久年数よりも、前者の耐用年数が同じ意味で使われているという事情があります。

防水工事の施工時期の決め方

防水工事を行う最適な時期は、以下の基準に基づいて判断します。

耐用年数に達したときに判断

耐用年数に近づいたら、専門業者による定期点検を受けて判断しましょう。点検では、防水層の状態を詳しく調査し、ひび割れや剥離、膨れなどの劣化症状を確認します。定期点検を行うことで、耐用年数が経過する前に劣化の兆候を発見し、適切な対応を取りやすくなります。各施工方法ごとに、以下のような防水層の寿命目安があります。

施工方法	耐久年数
ウレタン防水	8年から12年
シート防水	10年から15年
アスファルト防水	15年から25年
FRP防水	10年から15年

劣化の症状が出たときに判断

防水工事の耐用年数が経過する前でも、劣化の症状が見られた場合には再施工や補修を検討する必要があります。劣化の兆候を早期に発見して対策を行えば、防水層の性能を維持し続けて建物を守ることが可能です。劣化の兆候には、主に以下のような症状があります。

• ひび割れ
• 色褪せ
• 剥離
• 膨れ
• 水たまり
• 雑草が生える
• 雨漏り

ひび割れ

ひび割れは、防水層の表面に細かい亀裂が入る現象です。特にウレタン防水やシート防水において、経年劣化や温度変化、紫外線の影響により発生することが多いです。ひび割れが進行すると、水が浸入して防水性能が著しく低下します。ひび割れを発見した場合は早期に補修を行いましょう。

小規模なひび割れであれば、防水材を用いた部分的な補修で対応可能です。しかし、大規模なひび割れや深刻な劣化が見られる場合は、防水層全体の再施工を検討する必要があります。

色褪せ

防水層の色褪せは、主に紫外線や風雨などの気象による劣化の一環として発生します。防水層が劣化して色が薄くなっただけで防水性能に影響は出ませんが、進行していくとひび割れなどの劣化症状に発展します。

色褪せが見られた場合、トップコートの再塗布を行うことで美観も回復し、防水層を保護する効果が改善できます。早期に対応すれば防水性能の低下を防げます。

剥離

防水層の剥離（剥がれ）は、接着剤の劣化や施工不良、経年劣化によって発生します。剥離が進行すると防水層が浮き上がり、建物の下地などから水が浸入しやすくなります。剥離が見られた場合、放置しないでなるべく早く補修を行う必要があります。

部分的な剥離であれば、剥がれた箇所の部分的な接着やシートなら熱溶着することで対応できます。広範囲にわたる剥離が発生している場合は、全面的な再施工を行うことが推奨されます。

膨れ

防水層の膨れは、防水層内部に水分が浸入して蒸発することにより、押し上げられて膨らむ現象です。特に、シート防水などにおいて防水層と下地の間に水分が侵入し、気化して膨れを発生させることがあります。

小規模な膨れが発生した場合、膨らんだ部分を切開して内部の水分を除去し、新しい防水材を塗布するなどの補修を行います。膨れが広範囲に及ぶ場合は防水層全体の再施工が必要となります。

水たまり

屋上やベランダに水たまりができるのは、防水層の傾斜が不十分であるか、防水層の劣化や排水口まわりのゴミによって排水がうまく機能していないことを示しています。屋上やベランダの水たまりを長期間放置すると、防水層の劣化進行を加速させてしまうので、傾斜不足の対応や排水口まわりの清掃が必要です。

雑草が生える

防水層の隙間や接合部のほか、劣化部分などから雑草が生えることがあります。雑草が生えていると、防水層が破れているか、防水層を突き抜けて根っこなどが内部まで貫通する恐れがあることを示しています。

生えている雑草を除去するだけでは、防水層の奥深くにある根などを完全に取り除けず、同じ場所から再び生えてくるリスクがあります。そのため、雑草を枯らす除草剤などで対処した上で、部分補修を行うといった対応が必要になります。

雨漏り

雨漏りは、防水層が完全に防水性能を失っている可能性を示す重大な症状です。防水層が機能せずに雨漏りが発生してしまうと、建物内部にカビや腐食が進行する危険性があります。経験のない業者だと防水層の劣化による雨漏り箇所の特定は難しいため、防水工事を専門に行っている業者などに依頼することが推奨されます。

適切なメンテナンスのタイミング

防水層を長持ちさせるためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。定期的なメンテナンスを行えば防水層の劣化進行を防げるため、建物の耐久性をより長く維持することができます。以下は、防水工事におけるメンテナンスのタイミングの目安です。

トップコートは5～8年おき

トップコートは防水層の表面に塗布される保護層で、紫外線や風雨などの外部環境から防水層を守り、防水性能を長期間維持させる補助的な役割を果たします。トップコートが劣化すると防水層自体が直接影響を受けやすくなり、防水性能が低下するリスクが高まります。

防水層の劣化を防ぐためにも、約5～8年ごとを目安として定期的に再塗布することが推奨されます。トップコートを5～8年毎に塗る必要があるのは、ウレタン防水・FRP防水・アスファルト防水で形成した防水層です。

トップコートの再塗布は専門業者に依頼するのが確実ですが、作業に必要な道具と材料があればDIYで行うことも十分可能です。ただし、適切な施工手順を守ることと最低限の事前知識を身に着けておく必要があります。

防水層は10年～15年おき

防水層は建物を水から保護する最も重要な役割を担っています。防水層の耐用年数が過ぎると、防水性能が著しく低下してしまうので建物の躯体にダメージを与える可能性が生じます。そのため、10年から15年おきに再施工して対応することで新たな防水層が形成され、防水性能が回復するので建物の耐久性を維持できます。

また、常に進化している最新の防水技術を取り入れることで、より高い防水性能を得られるようになります。

防水工事の種類と耐用年数

防水工事の施工方法にはさまざまな種類があり、それぞれの工法で特徴や耐用年数は異なります。防水工事の工法を選ぶ際は、建物の種類や使用環境、施工コストなどを考慮することになります。以下では、主要な防水工事の種類別に特徴と耐用年数について紹介します。

ウレタン防水

特徴	液状のウレタン樹脂を塗布し、シームレスで柔軟な防水層を形成。柔軟性が高く、複雑な形状にも対応可能。
耐用年数	8年～12年

ウレタン防水は、液状のウレタン樹脂を使用して防水層を形成する方法です。この工法は、複雑な形状の屋上やベランダなどにも柔軟に対応できるため、多くの建物で使用されています。施工後には硬化してシームレスな防水層を形成し、高い防水性能を発揮します。

ウレタン防水の耐用年数は一般的に8年から12年です。トップコート塗り替えなどのメンテナンスを定期的に行えば、防水性能を長期間保持することが可能となっています。

シート防水

特徴	合成ゴムや塩化ビニール製シートを接着剤や機械的に固定して防水層を形成。耐久性が高く広範囲に対応可能。
耐用年数	10年～15年

シート防水は、防水シートに接着剤を塗布して貼り付ける接着工法、固定ディスクを用いて防水シートを下地に固定する機械的固定工法で防水層を形成します。シート防水は耐久性が高いので広い面積の防水に適しています。事前に工場で製造されたシートを現場で貼り付けるため、施工が比較的迅速に行えます。

シート防水の耐用年数は10年から15年です。使用するシートの材質や施工方法によって若干の差があります。主に屋上や屋根などで使用されます。

アスファルト防水

特徴	熱したアスファルトを用いて高耐久性の防水層を形成。ビルやマンションの屋上、商業施設や公共施設に最適。
耐用年数	15年～25年

アスファルト防水は、ルーフィングシートと呼ばれる合成繊維不織布のシートに液状のアスファルトを染み込ませ、コーティングしたものを二層以上で仕上げて防水層を形成する方法です。熱源を使用するトーチ工法・熱工法、熱を使わずに防水層を作ることができる常温工法（冷工法）があります。

アスファルト防水の耐用年数は15年から25年です。他の防水工法に比べて長期間にわたって防水性能を維持します。防水工事の施工方法において非常に耐久性と信頼性が高いため、主に商業施設や公共施設、ビル、マンションなどの大規模建築物に使用されます。

FRP防水

特徴	ポリエステル樹脂にガラス繊維を加え硬化させて防水層を形成。軽量と高耐久性を求める施工場所に最適。
耐用年数	10年～15年

FRP（繊維強化プラスチック）防水は、ポリエステル樹脂にガラス繊維を組み合わせた材料を使用しており、硬化させることで防水層を形成する工法です。塗膜の硬化速度が速い上、継ぎ目がない完全にシームレスな防水層を形成するため、水の侵入を防ぐ能力が非常に高いです。

FRP防水の耐用年数は10年から15年です。物理的な衝撃に強く損傷しにくいため、ベランダやバルコニー、屋上、駐車場などの歩行頻度が高く強度が求められる場所に適しています。

一般住宅の屋根・ベランダ・マンションの屋上の防水耐用年数

一般住宅の屋根やベランダ、マンションの屋上など、施工する場所や建物によって適用される防水工法と耐用年数は異なります。以下では、施工する場所別に推奨される施工方法と防水耐用年数について確認していきましょう。

一般住宅の屋根防水層の耐用年数目安

一般住宅の屋根防水には、主にウレタン防水やシート防水が使用されます。一般住宅の屋根の防水工事の耐用年数目安としては、ウレタン防水が8年から12年、シート防水が10年から15年程度です。

下記の表は、一般住宅など家屋の屋根での防水工事に向いている施工方法の種類、種類別の耐用年数、平米あたりの費用目安です。

施工方法	一般住宅の屋根での施工	耐用年数	平米単価
ウレタン防水	○	8～12年	5,000～7,500円/㎡
FRP防水	△	10～15年	6,000～9,000円/㎡
シート防水	○	10～15年	4,000～8,000円/㎡
アスファルト防水	△	15～25年	6,000～8,000円/㎡

ウレタン防水は一般住宅の屋上に向いており、シート防水は広い屋上や屋根の防水性能を長持ちさせたい場合におすすめです。

ベランダ・バルコニーの防水層の耐用年数目安

ベランダやバルコニーの防水には、主にウレタン防水やFRP防水が使用されます。ベランダやバルコニーの防水工事の耐用年数目安としては、ウレタン防水が8年から12年、FRP防水が10年から15年程度です。

下記の表は、ベランダやバルコニーでの防水工事に向いている施工方法の種類、種類別の耐用年数、平米あたりの費用目安です。

施工方法	ベランダ・バルコニーでの施工	耐用年数	平米単価
ウレタン防水	○	8～12年	5,000～7,500円/㎡
FRP防水	○	10～15年	6,000～9,000円/㎡
シート防水	○	10～15年	4,000～8,000円/㎡
アスファルト防水	×	15～25年	6,000～8,000円/㎡

FRP防水は耐久性があるため、歩行前提のベランダやバルコニーに向いており、ウレタン防水は凸凹や複雑な形状に施工する場合におすすめです。

ビルやマンションの屋上防水層の耐用年数目安

ビル（大型商業施設）やマンションの屋上の防水には、主にアスファルト防水やシート防水、ウレタン防水が使用されます。ベランダやバルコニーの防水工事の耐用年数目安としては、アスファルト防水が15年から25年、FRP防水が10年から15年、ウレタン防水が8年から12年程度です。

下記の表は、ビル（大型商業施設）やマンションの屋上での防水工事に向いている施工方法の種類、種類別の耐用年数、平米あたりの費用目安です。

施工方法	ビル・マンション屋上での施工	耐用年数	平米単価
ウレタン防水	○	8～12年	5,000～7,500円/㎡
FRP防水	△	10～15年	6,000～9,000円/㎡
シート防水	○	10～15年	4,000～8,000円/㎡
アスファルト防水	○	15～25年	6,000～8,000円/㎡

アスファルト防水とシート防水は大型物件の屋上防水、頻繁にメンテナンスできない物件に向いており、ビルやマンションの屋上防水におすすめです。

施工する建物や場所によって防水工事にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴と耐用年数があります。適切なメンテナンスを行うことで、その耐用年数を最大限に延ばすことが可能です。防水工事を依頼する際には、建物の種類や使用環境、予算を考慮して最適な工法を選びましょう。

ビルやマンションの防水工事は修繕費か資本的支出か

防水工事を行う際、その費用が修繕費として計上されるのか、資本的支出として扱われるのかという点は、企業の財務管理や税務処理において重要です。修繕費と資本的支出の違いを理解し、それぞれの条件に応じた対応を取ることが求められます。

修繕費として扱われる条件

修繕費とは、建物や設備の現状を維持したり、機能を回復させるための費用を指します。修繕費には定期的なメンテナンスや部分的な補修などが含まれます。

判断基準の具体例

部分的な防水層の補修（修繕費）

具体的な例を挙げると、トップコートの再塗布などのメンテナンスのほか、防水層で発生した剥離・ひび割れなど劣化部分のみの補修は、維持管理や建物の機能を回復するために要した費用と言えます。

資本的支出として扱われる条件

資本的支出は、建物や設備などの固定資産の修理や機能向上のために支出した費用のうち、耐久性や機能を高めて価値を増加させた部分の費用を指します。大規模な改修や新たな設備の導入が資本的支出に含まれます。

判断基準の具体例

全面的な防水工事（資本的支出）

具体的な例を挙げると、建物全体の大規模修繕工事における屋上などの防水層の全面改修や、より高性能な防水材の導入などが資本的支出に該当します。防水層の全面改修や新たな防水材の導入による工事は、建物の耐久性を高めて価値を増加させるために要した費用と言えます。

税務上の取り扱い

税務上、防水工事の費用が修繕費として認められるためには、国税庁のガイドラインに従う必要があります。具体的な基準や条件は以下の通りです。

20万円以下の支出

（少額又は周期の短い費用の損金算入）

(1)　その一の修理、改良等のために要した費用の額（その一の修理、改良等が2以上の事業年度にわたって行われるときは、各事業年度ごとに要した金額。以下7－8－5までにおいて同じ。）が20万円に満たない場合

小額の修繕費として全額を経費計上することが可能です。会計計算上は費用とされないですが、税務計算上は損金として処理されます。詳しい内容は、国税庁のサイトから確認するようにしてください。

60万円以下または取得価額の10％以下

（形式基準による修繕費の判定）

(1)　その金額が60万円に満たない場合
(2)　その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね10％相当額以下である場合

特定の条件を満たす場合、60万円以下の支出または取得価額の10％以下の支出が修繕費として認められ、費用を経費計上しやすくなります。詳しい内容は、国税庁のサイトから確認するようにしてください。

出典元：第8節　資本的支出と修繕費｜国税庁

ビルやマンションの防水工事が修繕費として扱われるのか、資本的支出として扱われるのかを判断するためには、工事の内容と目的を明確にしておく必要があります。部分的な補修や現状維持のためのメンテナンス費用は修繕費として計上される一方、全面的な改修や機能性向上のための費用は資本的支出として扱われます。

規模によって修繕費か資本的支出かの判断は税務上の取り扱いが複雑な場合もあるため、税理士や税務署に相談することが推奨されます。

防水工事の耐用年数に関するよくある質問

1. 防水工事の法定耐用年数とはなんですか？
2. 防水工事の耐用年数と耐久年数の違いはありますか？
3. 防水工事の種類によって耐用年数は変わりますか？

防水工事の法定耐用年数とはなんですか？

防水工事に法定耐用年数が定められているわけではなく、建物や構造物の一部として扱われ、通常はその建物の法定耐用年数に準拠します。

防水工事の耐用年数と耐久年数の違いはありますか？

耐用年数は法定で定められた減価償却の期間を指し、税務上の計算を行う際に使用されます。一方、耐久年数（寿命）は実際にその防水材が機能を保つ期間を指します。耐用年数は法的な概念であるのに対し、耐久年数は実務的な使用期間です。

防水工事の種類によって耐用年数は変わりますか？

防水工事の種類によって耐用年数（耐久年数）は異なります。例えば、ウレタン防水は8～12年の寿命、シート防水は10～15年の寿命、FRP防水は10～15年の寿命、アスファルト防水は15～25年の寿命です。選択する防水工法やメンテナンスの頻度によっても、防水層の寿命は変わってきます。

まとめ

今回は、防水工事の種類と耐用年数の目安、耐用年数などから判断する施工時期の決め方などについて解説してきました。

前提として、耐用年数は減価償却費を計算する際に必要な情報で、減価償却資産の耐用年数等に関する省令によって定められています。一方、メーカーが試験や実証を行った上で設定している本来の寿命を示すものが耐久年数です。現場や世間的に建物や防水工事の寿命という意味合いで「耐用年数」が多く使われている実情から、防水層の寿命目安を「耐久年数」ではなく耐用年数で説明しました。

防水工事には、ウレタン防水、FRP防水、シート防水、アスファルト防水など様々な種類があり、それぞれの耐用年数や適用箇所が異なります。ウレタン防水は柔軟性とシームレスな施工が特徴で、8～12年の耐用年数を持ちます。FRP防水は高い強度と耐久性を持ち、10～15年の耐用年数がありますが、一軒家の屋根などではあまり使用されません。シート防水は10～15年の耐用年数を持ち、ビルやマンションの屋上に広く適用されます。アスファルト防水は非常に高い耐久性を持ち、15～25年の耐用年数があり、大規模な商業施設やビルに適しています。

防水工事の種類ごとの耐用年数と特徴を理解しておけば、適切なメンテナンスと施工計画を立てやすくなります。また、何かとややこしい税務上の処理についても理解し、適切な費用計上を行うことが求められます。最低限の知識を身につけておくことにより、建物の長期的な価値維持と効率的な資産管理が可能になります。