「何から始めればいいかわからない」というあなたへ。売却の全体像をつかんでおくだけで、焦りと失敗が格段に減ります。9つのSTEPと売却後の手続きまで、順番に解説します。

マンション売却の流れ全体像｜完了まで何ヶ月かかる？

マンション売却を検討し始めたとき、多くの方が感じるのは「どこから手をつければいいのか」という戸惑いではないでしょうか。仕事や家事の合間に進めなければならないのに、手続きが多そうで気が重い——そんな気持ち、よくわかります。

まず安心してほしいのですが、マンション売却には決まった手順があります。全体像さえ把握しておけば、迷子になることはありません。

売却の標準的なスケジュールと期間の目安

マンション売却は、一般的に3〜6か月かかります。物件の条件や市場の状況によってはそれ以上になることもありますが、慌てて動く必要はありません。逆に、「来月中に売り切る」という前提で動くと、値下げや焦りによる失敗を招きやすいので注意が必要です。

1. 準備・査定
   1〜2週間
2. 媒介契約
   〜1週間
3. 販売活動・内覧
   1〜3か月
4. 契約・決済
   1〜2か月
5. 引き渡し・申告
   〜翌年3月

フェーズ	主な作業	期間の目安
準備・査定	相場調査・複数社への査定依頼・ローン残債確認	1〜2週間
媒介契約	不動産会社の選定・契約締結・売り出し価格の決定	〜1週間
販売活動・内覧	広告掲載・内覧対応・条件交渉	1〜3か月（物件による）
売買契約・決済	契約締結・手付金受領・残代金決済・登記移転	1〜2か月
引き渡し・確定申告	鍵の引き渡し・引っ越し・確定申告（翌年2〜3月）	引き渡し後〜翌年3月

売却の流れを左右する3つの分岐点

全体の流れは同じでも、途中の判断次第で結果は大きく変わります。特に次の3点は、慎重に決めましょう。

• どの不動産会社に任せるか：担当者の質と販売力が、成約スピードと価格に直結します。
• いくらで売り出すか：高すぎると売れ残り、安すぎると損をします。相場に基づいた価格設定が鍵です。
• いつまでに売る必要があるか：タイムリミットが明確なほど、戦略を立てやすくなります。

【STEP別】マンション売却の流れを9ステップで解説

ここからは、実際に売却を進める9つのステップを順番に解説します。「今自分はどの段階にいるのか」を確認しながら読んでみてください。

STEP.1売却の目的・希望条件を明確にする

最初にやることは、「なぜ売るのか」を自分の中で整理することです。漠然と「売れたらいいな」という気持ちのまま動き出すと、判断を迫られる場面で迷いが生じます。
売却理由が明確だと、売出し価格の優先度・売り急ぎの有無・買い替え先との兼ね合いなど、後の判断がスムーズになります。

確認しておくべき4つの条件チェックリスト

• 希望する売却時期（〇月までに売りたいなど）
• 希望売却価格の下限ライン（これ以下では売らないという最低額）
• 住宅ローンの残債額と金融機関への繰上返済条件
• 売却後の住まい（買い替え・賃貸・家族宅など）の見通し

STEP.2 不動産会社の選び方と査定依頼

不動産会社選びは、売却の成否に直結します。「とりあえず近所の会社に頼む」ではなく、必ず複数社を比較しましょう。査定価格だけで判断するのは禁物です。高い査定額を提示しても、販売力や担当者の誠実さが伴っていなければ意味がありません。

信頼できる不動産会社を見極めるポイント

• そのエリア・物件種別での売却実績が豊富か
• 査定額の根拠を具体的に説明してくれるか
• 担当者の対応スピードと説明のわかりやすさ
• 仲介手数料の内訳を明示してくれるか

机上査定と訪問査定の違い

種類	方法	精度	使いどころ
机上査定	データや取引事例をもとにオンライン・電話で算出	やや低い	まず複数社を比較したいとき
訪問査定	担当者が現地を訪問し、室内・設備・眺望も確認	高い	本格的に売却を進める段階

STEP.3マンションの査定を受ける

査定とは、「今の市場でいくらで売れそうか」を不動産会社が評価することです。立地・築年数・間取り・管理状況・眺望などが総合的に判断されます。
査定額はあくまでも予想値であり、必ずその価格で売れる保証ではありません。重要なのは「なぜその価格なのか」という根拠を担当者から聞くこと。説明できない会社は避けた方が無難です。

💡 査定額が高い会社に飛びつかない

査定額が突出して高い場合、「まず媒介契約を取るためにわざと高く出している」ケースがあります。後から値下げを促されることも多いので、根拠をセットで確認しましょう。

STEP.4 売却価格と販売方法（媒介契約の種類）を決める

査定結果と市場相場をもとに、実際の売り出し価格を設定します。相場より高すぎると問い合わせが来ず、安すぎると損をするだけ。一般的に、最終的に売りたい価格より5〜10%高めに設定し、交渉の余地を持たせるのが定石です。

3種類の媒介契約の違いと選び方

契約種別	複数社への依頼	自己発見取引	こんな方に
専属専任媒介	不可（1社のみ）	不可	1社に集中して任せたい方
専任媒介	不可（1社のみ）	可能	知人への売却も視野に入れたい方
一般媒介	可（複数社）	可能	広く集客したい方、人気エリアの物件

迷うなら、まず専任媒介から始めるのが一般的です。3か月の契約期間で成果が出なければ切り替えることもできます。

STEP.5 販売活動開始・内覧対応

媒介契約後、不動産会社がポータルサイトへの掲載・チラシ・SNSなどで広告活動を始めます。内覧希望者が来たら、それが成約への最大のチャンス。第一印象で決まることも多いです。

内覧前に必ずやっておくこと

• 水回り（キッチン・バス・トイレ）の徹底清掃
• 不要な荷物・家具を撤去し、部屋を広く見せる
• 換気をしてにおいをなくす（タバコ・ペット臭に特に注意）
• 照明をすべて点けて明るく演出する
• 玄関まわりの清潔感を整える

内覧当日の流れと売主の立ち居振る舞い

基本的に、内覧中は売主は別室で待機するか、外出しておくのが理想的です。買主がゆっくり見学できる環境が、好印象につながります。もし同席する場合は、物件の欠点を隠さず、良い点も押しつけがましくなく伝えることが大切です。価格交渉に関する話題は不動産会社に任せましょう。

STEP.6 購入希望者との価格・条件交渉

購入申込みが入ったら、価格・引き渡し日・設備の残置有無などについて交渉が始まります。ここで焦りは禁物。複数の申込みが重なった場合は、価格だけでなく住宅ローン審査の通過可能性や引き渡し時期の柔軟さも判断基準にしましょう。

• 自分の「ここまでは下げられる」という最低ラインを事前に設定しておく
• 値引き要求には即答せず、不動産会社に相談してから返答する
• 条件の優先順位（価格・時期・確実性）を整理して交渉に臨む

STEP.7売買契約の締結

条件が整ったら、不動産会社立会いのもとで売買契約書に署名・押印します。このとき、買主から手付金（売買価格の5〜10%程度）を受け取ります。

契約時に確認すべき重要事項

• 物件の表示（所在地・面積・築年数など）に誤りがないか
• 引き渡し日と残代金の支払い期日
• 設備の引き渡し条件（エアコン・照明器具などの扱い）
• 契約不適合責任の範囲（瑕疵が見つかった場合の責任分担）

手付金の役割と解除条件

手付金は、契約成立の証拠であり、一種の「キャンセル保証金」でもあります。買主が契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主側が解除する場合は手付金の倍額を返還する（手付倍返し）のが原則です。双方にとって軽率なキャンセルを防ぐ仕組みです。

STEP.8 残代金の決済と所有権移転登記

引き渡し日に、買主から残代金が振り込まれます。同日、司法書士が所有権移転登記の手続きを行い、法的な意味でマンションが買主のものになります。住宅ローンが残っている場合は、この日までに抵当権の抹消登記も同時に済ませます。

このタイミングで仲介手数料の残額も支払います。受け取る残代金から諸費用を差し引いた金額が、実際の手取り額です。

抵当権抹消の準備は早めに
住宅ローン残債がある場合、金融機関から「抵当権抹消に必要な書類」を取り寄せる時間がかかります。決済日が決まったら、すぐに金融機関へ連絡を入れましょう。

STEP.9 引き渡し・引っ越し

残代金の決済と同じ日に、鍵・設備の説明書・管理規約などを買主に手渡し、売却の全手続きが完了します。引っ越しはこの日までに済ませておく必要があります。

• 引き渡し確認書（設備の状態・付属品）に双方で署名
• 管理組合への所有者変更の届け出（不動産会社が代行する場合あり）
• ガス・電気・水道の解約手続きを忘れずに
• 郵便物の転送届を最寄りの郵便局に提出

引き渡しを終えたとき、長いプロセスがようやく完結します。ただし、確定申告という重要な手続きが翌年に待っています。気を抜かずに準備を続けましょう。

まず相場だけでも確認してみませんか？

売却するかどうかまだ決めていなくても大丈夫です。
無料査定はカンタン60秒。価格を知ることが、最初の一歩です。

マンション売却の流れに入る前に確認すべきこと

査定を依頼する前に、自分でできる準備がいくつかあります。これらを事前に済ませておくことで、不動産会社との話し合いが格段にスムーズになります。

近隣の売却相場を自分で調べておく

不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホームなど）で、同じエリア・同条件のマンションがいくらで売り出されているかを確認しましょう。「成約事例」ではなく「現在の売り出し価格」を見ることで、おおまかな相場感がつかめます。

また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サービスでは、実際の成約価格を無料で調べることができます。売り出し価格と成約価格には差があることも多いため、両方を確認するのがおすすめです。

住宅ローン残債の確認｜オーバーローンへの対処

「売却価格 ＜ ローン残債」という状態をオーバーローンと呼びます。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、自己資金で差額を補う必要があります。

状態	内容	対処法
アンダーローン （売却価格＞残債）	売却代金でローンを完済でき、手元に残金が出る	通常の売却手続きで対応可能
オーバーローン （売却価格＜残債）	売却代金だけでは完済できず、差額が発生する	自己資金で補填、または任意売却を検討

残債の確認は、金融機関から送られてくる「残高証明書」または「返済予定表」で確認できます。不明な場合は、金融機関に問い合わせましょう。

売り出しタイミングの見極め方（季節・市況）

不動産市場には、明確な需要の波があります。一般的に、2〜3月（春の引越しシーズン前）と9〜10月（秋）は買い手が増える時期です。逆に、8月と12〜1月は動きが鈍くなります。

ただし、タイミングだけにこだわりすぎるのも禁物。価格・担当者の販売力・物件の希少性の方が、成約に与える影響は大きいことがほとんどです。

売り出し価格は高すぎず安すぎず設定する

売り出し価格の設定は、センシティブな判断です。相場より大幅に高いと「問い合わせがまったく来ない」という状態が続き、結果的に値下げを繰り返すことになります。一方、安くしすぎると、買主には喜ばれますが売主は後悔します。

目安として、最終的に合意したい価格より5〜10%高めから売り出すのが標準的です。値下げ交渉の余地を持たせながら、相場の範囲内に収めることが大切です。

瑕疵（かし）は隠さず開示する理由

瑕疵とは、物件の欠陥や問題点のことです。雨漏り・シロアリ・設備の不具合・近隣トラブルなどがこれにあたります。

隠して売ってしまうと、引き渡し後に「契約不適合責任」として損害賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。後から発覚した場合のトラブルは、精神的・金銭的に非常に大きな負担になります。正直に開示しておく方が、長い目で見て安全です。

買主の与信（支払い能力）を確認する重要性

「いい条件の申込みが来た！」と喜んでいても、買主の住宅ローン審査が通らなければ売買は成立しません。特に現金購入でない場合は、ローン事前審査（仮審査）の結果が出ているかを確認することが重要です。

• 仮審査通過済みの買主なら、契約後のトラブルリスクが低い
• 仮審査未実施の場合は、本審査落ちによる契約解除のリスクがある
• 不動産会社を通じて、買主の与信状況を確認してもらうことが可能

マンション売却の流れで特につまずきやすいポイント

実際に売却を進めていると、事前の説明ではカバーしきれない「想定外」が出てきます。よくある疑問と対処法を、あらかじめ頭に入れておきましょう。

査定額と売却価格が異なる理由

「査定額が3,000万円だったのに、なぜ売り出し価格は2,800万円なの？」という疑問を持つ方は多いです。

査定額はあくまで「この価格なら売れる可能性が高い」という不動産会社の見込みです。実際の売り出し価格は、売主が「いくらで売りたいか」と市場の反応を見ながら調整します。査定額より高く売り出すことも、低く売り出すことも可能です。ただし、査定額から大きく外れた価格設定は、成約が遅れる原因になります。

媒介契約後に不動産会社を変えられるか？

変えられます。ただし、専任媒介・専属専任媒介の場合は契約期間（最長3か月）の終了後が原則です。それ以前に解約する場合、既に発生した広告費用などを請求されるケースもあるため、事前に契約書を確認しておきましょう。

「担当者の動きが見えない」「レインズへの登録が遅い」「報告が少ない」といった場合は、会社を変えることを検討していいです。良い不動産会社は、定期的に売却活動の報告をしてきます。

買主のローン審査が通らなかった場合の対応

売買契約にはほぼ必ず「ローン特約」が付いています。これは、買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、手付金を返還したうえで契約を白紙解除できるという条項です。

売主としては「それまでの時間が無駄になる」というリスクがありますが、買主を責めることはできません。ローン審査が通らない可能性を考慮して、仮審査の結果確認を申込みの前提条件にしてもらうよう不動産会社に相談しておくと安心です。

売買契約後にキャンセルが発生したら？

契約後のキャンセルは、どちら側から発生するかによって対応が変わります。

キャンセルの発生側	ペナルティ
買主が解除（手付解除）	買主は手付金を放棄（売主が手付金を受け取る）
売主が解除（手付倍返し）	売主は受け取った手付金の倍額を買主に返還
双方合意による解除	手付金を返還したうえで白紙解除が可能

契約後の解除はお互いに損失が発生します。不明点は契約締結前にしっかり確認しておくことが何より大切です。

マンション売却後の流れ｜引き渡しから確定申告まで

鍵を渡したらおしまい——ではありません。売却後にも重要な手続きが続きます。特に確定申告は、期限を過ぎると加算税が発生するため、早めに準備を始めましょう。

引き渡し期日までに必要な引っ越し準備チェックリスト

• 引っ越し先の住まい（購入・賃貸）の確定と契約
• 引っ越し業者の選定と日程確定（繁忙期は早めの予約が必要）
• 不要な家具・荷物の処分（粗大ゴミの収集予約を早めに）
• 電気・ガス・水道・インターネットの解約と新居での開始手続き
• 郵便物の転送届の提出（最寄り郵便局またはネットで手続き可）
• 住民票・運転免許証・各種サービスの住所変更

確定申告が必要なケースと申告の流れ

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。給与所得者で勤務先が年末調整をしている場合でも、不動産売却の利益は別途申告しなければなりません。

逆に損失が出た場合でも申告することで、他の所得との損益通算や翌年への繰越控除が利用できる場合があります。「損したから申告しなくていい」というのは誤りです。

1. 売買契約書・登記事項証明書・仲介手数料の領収書などを揃える
2. 譲渡所得の計算を行う（取得費＋譲渡費用を売却価格から差し引く）
3. 特別控除や軽減税率の特例が使えるか確認する
4. 国税庁の確定申告書等作成コーナーで申告書を作成・提出する

3,000万円特別控除の仕組みと適用条件

自分が住んでいたマンションを売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。多くの方がこの特例を活用することで、税金がゼロになります。

• 売却したマンションが、売主の居住用（または以前の居住用）であること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 親族・生計を一にする者への売却でないこと
• 売却した翌年の3月15日までに確定申告を完了していること

⚠ 「住まなくなってから3年以内」に売ること

転居後にしばらく空き家にしていたマンションを売る場合、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却しないと、この特例が使えなくなります。時間的な余裕がある方も早めの行動を。

譲渡損失が出たときの損益通算・繰越控除

売却して損失が出た場合、一定の条件を満たせばその損失を給与所得などと合算（損益通算）して税負担を減らせます。さらに、その年だけで使い切れなかった損失は翌年以降3年間にわたって繰り越す（繰越控除）ことも可能です。

こちらも確定申告が必要な手続きです。税理士への相談も検討してみてください。

失敗事例から学ぶマンション売却の流れ

「知っていれば防げた失敗」は、思いのほか多いです。3つの実例を見ながら、自分の状況と照らし合わせてみてください。

失敗事例① ｜ 売り出し時期を誤り、売れ残ってしまったAさん

転勤の辞令が3月に届き、4月の赴任に向けて急いで売却を始めたAさん。しかし売り出した時期は不動産市場が落ち着いている時期で、内覧も申し込みもほとんど入らない日々が続きました。結局、引き渡し期日までに売却できず、新居と旧居のダブルローンが発生してしまいました。

原因

市場の動向を確認せずに売り出したこと。春の引越し需要が落ち着いた後の時期に重なってしまい、買い手が少ない環境での販売になりました。また、期限が迫っていたため、価格交渉の余地もほとんどありませんでした。

対策

転勤の通知が来る前から、「いざとなったら売る」という想定で市場動向を把握しておくことが有効です。また、転勤などの期限がある場合は早めに不動産会社に相談し、「いつまでに売るか」から逆算した販売戦略を立ててもらいましょう。

失敗事例② ｜ 売却費用・税金の試算が甘く資金不足に陥ったBさん

ファミリー向けの一戸建てへの住み替えを計画していたBさん。マンションが2,500万円で売れたので余裕と思っていたところ、仲介手数料・登記費用・印紙税・譲渡所得税などを合計すると想定よりも大幅に手取りが少なかった。新居の購入資金が足らず、予定していた物件を断念する結果に。

原因

「売却価格＝手元に入るお金」という思い込みが原因です。実際には仲介手数料（約3%+6万円）・各種登記費用・印紙税・引っ越し費用・場合によっては譲渡所得税など、売却価格から差し引かれるコストは売却価格のおおよそ5〜15%にのぼります。

対策

売却活動を始める前に「手取り額のシミュレーション」を不動産会社に依頼しましょう。仲介手数料・税金・その他費用を差し引いた実際の手取り額を把握したうえで、住み替えの資金計画を立てることが大切です。税金については、3,000万円特別控除などの特例を活用できるかどうかも確認しておきましょう。

失敗事例③ ｜ 売却完了までの期間を短く見積もりすぎたCさん

海外移住を決めたCさんは、「2か月もあれば売れるだろう」と楽観視して売却を開始。しかし実際には内覧が思うように入らず、購入申込みが来るまで4か月かかりました。海外に行ってからも書類のやり取りが発生し、時差を超えての手続き対応に苦労することに。

原因

マンション売却の標準的な期間（3〜6か月）を把握しておらず、スケジュールに余裕がありませんでした。さらに物件が特殊な条件（高層・郊外・築古など）だったため、買い手が限定され、販売期間が長引きました。

対策

「遅くとも〇か月後までに完了したい」という目標から逆算して、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。引っ越しや海外移住などの期限が決まっている場合は、その6〜8か月前から動き始めるのが安心です。不動産会社にも期限を明示し、それに合った戦略を立ててもらうことが重要です。

マンション売却の流れをスムーズに進めるためのまとめ

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。長いページでしたが、マンション売却の全体像は少し見えてきたでしょうか。

📌 この記事のポイントをまとめると

売却は3〜6か月かかるのが標準。期限がある場合は早めに動き始める。

査定は必ず複数社に依頼し、価格だけでなく根拠と担当者の質を見る。

媒介契約の種類（専任・一般など）は自分の状況に合わせて選ぶ。

内覧の準備は手を抜かない。第一印象が成約率に直結する。

売却後の確定申告を忘れずに。3,000万円特別控除など使える特例を確認する。

コスト（仲介手数料・税金）を引いた手取り額を事前にシミュレーションする。

期限・価格・確実性の優先順位を自分の中で決めて、ぶれない判断をする。

マンションを売るという経験は、多くの方にとって人生で何度もあることではありません。わからないことがあって当然ですし、不安を感じるのも自然なことです。

大切なのは、「全部自分でやろう」と抱え込まないこと。信頼できる不動産会社と、必要に応じて税理士・司法書士などの専門家を活用しながら、一つずつ進めていけば大丈夫です。

まずは相場を知るところから始めてみませんか。売却するかどうかまだ決まっていなくても、価格を知るだけで判断がしやすくなります。

マンション売却のご相談はイエポタへ

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